Přísnější hypotéky proměňují realitní trh a ovlivňují poptávku směrem dolů

Máme za sebou na realitním trhu rok plný rekordů, které však dosud neměly vliv na hlad po nemovitostech a vlivem nedostatečné nabídky i neuspokojenou poptávku. Nyní se začínají karty obracet a zájemců o koupi nemovitosti ubývá. Napomáhají tomu i zpřísňující se limity pro hypotéky, které začínají platit právě teď. Podle odborníka Davida Novotného z realitní společnosti Bohemian Estates však ochlazení poptávky v konečném důsledku pokles prodejních cen u nemovitostí nepřinese.

Po turbulentním roce 2021 jsme svědky změny, která se začíná postupně projevovat na přehřátém trhu s nemovitostmi. Prodejci a developeři začínají hlásit pokles zájmu lidí o koupi bytů či domů, přesto se tato změna podle odborníků pravděpodobně nedotkne tržních cen na realitním trhu. „Změny se začaly postupně projevovat už v prvních měsících tohoto roku. Hlavními hybateli byly a stále jsou dramaticky rostoucí ceny energií, vysoká inflace a zvyšující se úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Dražší energie se navíc ještě propisují do cen stavebních prací a materiálů, výsledkem je tedy pokles poptávky,“ vysvětluje David Novotný, majitel a jednatel realitní společnosti Bohemian Estates. Po loňském rekordním roce je to zcela jistě obrat.

Přísnější hypotéky brzdí poptávku

Banky jsou povinné od začátku dubna důsledně hlídat parametry u hypoték a poskytovat úvěry jen lidem, kteří splní podmínky stanovené Českou národní bankou. „Limity pro poskytování hypotečních úvěrů se zpřísňují. Nově budou zájemci potřebovat investovat pětinu pořizovací ceny nemovitosti z vlastních prostředků, dosud přitom stačila desetina. A to je obrovský rozdíl, který s poptávkou zamává. Centrální banka přijala tato opatření už loni na podzim, nabývat účinnosti však začínají až teď,“ vysvětluje David Novotný z Bohemian Estates. Po relativně prudkém nárůstu sazeb dochází k znatelnému ochlazení poptávky – pořídit si vlastní bydlení bude z pohledu finančního srovnání s životem v nájmu vycházet jako finančně nevýhodné.

Důležitý je především tzv. limit ukazatele LTV, který vyjadřuje poměr hypotéky k hodnotě nemovitosti. Pro nové úvěry se snižuje na 80 % z původních 90 %. To v překladu znamená, že na hypotéku nově dosáhne většinou jen ten, kdo bude mít na pořízení nemovitosti ušetřeno alespoň 20 % z ceny nemovitosti. Do hry se znova vracejí i další dva ukazatele.

Limit ukazatele DSTI vyjadřuje, jak velkou část čistého měsíčního příjmu žadatel o hypotéku vynakládá na splátky. Nově je nastaven na 45 %. Znamená to tedy, že úvěr dostane jen ten, kdo na hypoteční splátky vynaloží každý měsíc maximálně 45 % svého příjmu. Druhý limit ukazatele DTI odráží počet ročních čistých příjmů žadatele nutných ke splacení všech jeho dluhů. Nově platí hodnota 8,5. Znamená to, že banky by měly poskytnout hypotéku jen tomu, kdo na splacení všech svých dluhů vydá maximálně 8,5násobek svého čistého ročního příjmu.

Banky budou mít určitý prostor nové limity překročit, pokud budou přesvědčeny, že žadatel daný úvěr bude bez problému splácet. Objem takových hypoték však nesmí překročit 5 % všech poskytnutých úvěrů za kalendářní čtvrtletí.