Koho při nákupu zastupuje realitní makléř? 

Mnoho kupujících má mylnou představu o tom, na čí straně realitní makléř vlastně stojí. Podle průzkumu provedeného ve Velké Británii (a v Česku na tom s velkou pravděpodobností budeme podobně) si až polovina dotázaných myslela, že realitní makléř při prodeji zastupuje současně jak prodávajícího, tak kupujícího. To je zásadní nedorozumění, které může mít pro kupujícího vážné následky. 

Faktem zůstává, že makléř, kterého si najal prodávající a který od něj dostává provizi, zastupuje zájmy prodávajícího. Jeho cílem je prodat nemovitost za co nejlepších podmínek – tedy za co nejvyšší cenu, s co nejmenšími ústupky, a v co nejkratší době. Kupující se mohou nesprávně domnívat, že když platí za nemovitost miliony korun, vlastně platí makléře oni. To však není pravda. Platíte prodávajícímu, ne jeho makléři. Kupní cena jde prodávajícímu a makléř dostane svou provizi z těchto peněz. To ale neznamená, že makléř pracuje pro vás. 

Proč na tom záleží? 

Zde je důležité pochopit, že: 

• Makléř není nestranný prostředník, ale zástupce prodávajícího. 

• Pokud nemáte vlastního zástupce, nikdo při vyjednávání nehájí vaše práva a zájmy. 

• Jeho motivací je dokončit prodej, ideálně co nejrychleji a bez komplikací – tedy i bez přílišného šťourání ze strany kupujícího  

• To může vést k přeplacení nemovitosti, nevýhodným podmínkám a právním rizikům. 

Právní rámec: Povinnosti makléře podle zákona? 

Podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování má realitní makléř mimo jiné informační povinnost vůči klientovi, a to i tehdy, když zastupuje druhou stranu. 

Konkrétně je povinen upozornit na právní, technické nebo jiné závady nemovitosti, pokud o nich ví nebo by o nich měl vědět vzhledem ke své odborné způsobilosti. 

Realita praxe: Nestačí spoléhat na zákon 

I když makléř tuto povinnost má, v praxi ji ne vždy naplňuje v plném rozsahu. Může některé informace záměrně zlehčovat nebo nezdůraznit, protože jeho zájem je prodej uzavřít. Vlastní makléř je tu od toho, aby se ujistil, že všechny relevantní informace zazní otevřeně a včas – a aby případné nedostatky aktivně dohledal nebo nechal prověřit odborníky. 

Ve světě je běžné, že kupující mají svého vlastního zástupce – tzv. buyer's agent, který hájí jejich zájmy. V ČR se tato praxe teprve rozvíjí. Proč je dobré mít někoho na své straně? 

Aby argumenty nebyly jen teoretické, podívejme se na příklad, jak jsme pomohli našim klientům: 

Krásný dům na oko, ale milionové riziko 

Jak vlastní makléř odhalil skryté vady a ušetřil klientům vysoké náklady 

Situace: Monika a Petr hledali rodinný dům poblíž Prahy. Zaujala je nabídka domu se zahradou, výhledem a moderním interiérem. Cena byla vyšší, ale prodávající makléř zdůrazňoval, že dům je po rekonstrukci a je o něj velký zájem. Manželé byli nadšeni a připraveni složit rezervační poplatek ještě tentýž den. 

Problém: Vlastní makléř si při prohlídce všiml prasklin na fasádě a známek vlhkosti. Zároveň zjistil, že v blízkosti domu plánuje developer výstavbu, která by výrazně omezila soukromí. 

Řešení: Doporučil nezávislou technickou inspekci, která odhalila vážné problémy se statikou a nedostatečnou hydroizolaci, jejichž oprava by stála přes milion korun. Dům byl vymazlený na oko, ale konstrukčně rizikový. Dále bylo potřeba počítat se ztrátou soukromí po stavbě nových domů. 

Výsledek: Díky těmto informacím se klienti rozhodli od koupě ustoupit. Později našli pomocí svého makléře jiný dům, který sice nebyl tak atraktivní na pohled, ale byl v lepším technickém stavu. Ušetřili tak velké náklady i stres spojený s rekonstrukcí. 

Když kupujete nemovitost, nejde jen o cenu – jde i o vaši bezpečnost, právní jistotu, čas a klid mysli. Mít vlastního makléře znamená mít člověka, který stojí na vaší straně, prověřuje, hájí, vyjednává. Pokud uvažujete o koupi nemovitosti, vyplatí se investovat do toho, abyste minimalizovali riziko a maximalizovali hodnotu své investice.