Prodej nemovitosti je pro většinu lidí jednou z největších finančních transakcí v životě. Zatímco většina prodávajících se obrací na realitní kanceláře, velká část lidí uvažuje o variantě bez realitky. Tento přístup může být finančně výhodný, ale zároveň vyžaduje větší znalosti, čas a odpovědnost. V následujících odstavcích si rozebereme, co vše obnáší samostatný prodej nemovitosti, jaké jsou jeho výhody a rizika, a na co si dát pozor.
Prodej nemovitosti po vlastní ose má několik výhod a nejsou jimi pouze úspora na provizi RK.
Pokud si vše zařizujete sami, máte absolutní přehled o tom, kdo a kdy se přijde na nemovitost podívat, jak bude prezentována a za jakou cenu bude nabízena. Můžete věnovat nadstandardní péči sestavení inzerátu, nafotit nemovitost podle svého vkusu a také jste schopni lépe reagovat na otázky zájemců. Velkou výhodou je také to, že znáte svou nemovitost a lokalitu nejlépe – a dokážete ji představit autenticky a přesvědčivě.
Nejčastější motivací pro prodej nemovitosti bez realitní kanceláře je úspora na provizi. Provize realitních kanceláří v Česku se obvykle pohybuje mezi 3–6 % z kupní ceny, což u bytu v hodnotě 5 milionů Kč představuje až 300 000 Kč. Tyto peníze může prodávající ušetřit nebo investovat například do právních služeb a profesionální inzerce.
Častým argumentem samoprodejců jsou negativní zkušenosti s makléři, kteří se uchylují k různým nekalým praktikám, ať už jde o nerealistické sliby, časový nátlak, nebo zkreslování informací.
Prodej nemovitosti bez realitní kanceláře má však i svá rizika.
Nevýhodou je, že vše padá na vaše bedra. Prodej nemovitosti obnáší přípravu inzerátů, domlouvání a organizování prohlídek, vyjednávání o ceně, zajištění rezervační smlouvy, kupní smlouvy, úschovy peněz a převodu v katastru nemovitostí. Pokud pracujete na plný úvazek, může být vyřizování hovorů se zájemci i sladění času s potenciálními kupci na prohlídky velmi náročné, k tomu nezbytná komunikace s advokátem a úřady.
Největším rizikem jsou právní komplikace. Pokud nejste právník, je téměř nezbytné najmout si advokáta na přípravu smluv a na bezpečný převod peněz. Cena právních služeb se pohybuje kolem 10 000 – 20 000 Kč, což je stále výrazně méně než provize realitky. Bez odborné pomoci se však lze snadno dostat do problémů. Časté problémy jsou s prohlášením vlastníka, předkupním právem, se špatným zaměřením pozemku, s příjezdovými cestami nebo s dluhy na službách. Nemovitost může být zatížena zástavním právem, věcným břemenem nebo exekucí.
Prodej nemovitosti bez realitky s sebou nese i další rizika. Můžete narazit na spekulanty, kteří se budou snažit tlačit cenu dolů, mají v ruce širokou škálu argumentů a psychologických triků. Můžete tak snadno prodělat i statisíce korun. Zkušený obchodník ví, kde hledat nedostatky nemovitosti a jak je správně využít v argumentaci. Navíc pokud nejste ze stavebního oboru, může být pro vás těžké si jejich argumenty ověřit či je vyvrátit. Časté jsou také telefonáty od různých realitních makléřů, kteří vám budou tvrdit, že pro vaši nemovitost již mají zájemce, jen aby získali zakázku.
Pokud prodáváte sami, uvidí vaši nemovitost méně lidí – a to i pokud se vyznáte v marketingu. Realitní kanceláře nespoléhají pouze na inzerci, ale aktivně hledají zájemce. Díky databázi investorů dokáží efektivně propojit nabídku s poptávkou. Naopak dosah samoprodejce je významně omezenější – což může snížit konečnou cenu.
Pokud se rozhodnete prodat nemovitost sami, můžete postupovat podle následujících kroků:
1. Stanovení správné tržní ceny
Správné určení ceny je klíčové. Příliš vysoká cena zájemce odradí, příliš nízká může působit podezřele.
Využijte cenové mapy.
Přesnější možností je tržní odhad od odborníka (obvykle 2 tis. Kč).
Nejvyšší jistotu poskytuje znalecký posudek od soudního znalce (cca 3–8 tis. Kč), který se hodí i v případě hypotéky kupujícího.
2. Příprava nemovitosti k prodeji
První dojem rozhoduje – nepodceňte ho.
Proveďte důkladný úklid a odstraňte osobní věci.
Zvažte home staging – jednoduché úpravy interiéru, které zvýší atraktivitu.
Vyfoťte co nejkvalitnější fotografie nebo připravte video prohlídku – jak může vypadat 360° video prohlídka nemovitosti se můžete podívat zde.
Nezapomeňte při focení na správné osvětlení. Dobré fotky zvyšují šanci na rychlý prodej.
3. Vytvoření a zveřejnění inzerátu
Sepsaný inzerát by měl být stručný, ale výstižný – uveďte dispozici, velikost, lokalitu, vybavení, technický stav a nahrajte fotografie.
Využijte nejnavštěvovanější portály jako Sreality.cz, Reality.iDNES.cz.
Sdílejte nabídku také na sociálních sítích nebo v místních skupinách.
4. Komunikace se zájemci a organizace prohlídek
Reagujte rychle na dotazy, působíte tak důvěryhodně.
Před prohlídkou nemovitost ukliďte a vyvětrejte.
Připravte si odpovědi na nejčastější otázky.
Při prohlídce zdůrazněte přednosti lokality (dostupnost, občanská vybavenost).
5. Vyjednávání a rezervační smlouva
Po dohodě o ceně je vhodné sepsat rezervační smlouvu a složit rezervační poplatek (obvykle 3–5 % ceny).
Smlouvu by měl ideálně připravit advokát.
6. Kupní smlouva a úschova peněz
Kupní smlouvu vždy nechce připravit (nebo alespoň zkontrolovat) advokátem. Cena právních služeb se pohybuje okolo 10–20 tis. Kč.
Peníze se nepředávají přímo, ale ukládají se do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy (cena 6–20 tis. Kč)
7. Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Spolu s kupní smlouvou je třeba podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru. Poplatek činí 2 000 Kč.
Zkontrolujte, že dokumentace nemá formální chyby. Pokud katastr návrh zamítne, prodlouží se celý proces minimálně o dalších 20 dní.
Lenka, 34 let, Plzeň
Nemovitost: byt 2+kk, tržní cena 4,5 mil. Kč
Postup: vlastní fotografie, home staging, inzerce na portálech, právník na smlouvy
Prodejní cena: 4,45 mil. Kč
Provize ve výši 4 % z prodejní ceny by byla cca 180 000 Kč
Náklady: 20 000 Kč (právní služby, úschova peněz, inzerce)
Časová náročnost: cca 50 hodin (inzerce, prohlídky, komunikace, katastr)
Problém: zdržení kvůli znaleckému posudku → vyřešeno doporučením známého
Výsledek: úspora cca 160 000 Kč, ale nutnost intenzivní osobní angažovanosti
A proč zvážit odbornou pomoc?
Výhodou, kterou přináší Bohemian Estates, je to, že nejsme běžná realitní kancelář zaměřená pouze na rychlý prodej a provizi. Naší specializací je komplexní servis v oblasti nemovitostí – provázíme klienty všemi kroky investičního cyklu. Pomůžeme s vyhledáním vhodné nemovitosti, zajistíme bezpečný nákup, postaráme se o správu pronájmu a v pravý čas zařídíme i výhodný prodej.
Naším cílem je dlouhodobý benefit klienta, nikoliv jednorázový zisk. Díky dlouholetým zkušenostem dokážeme ušetřit váš čas, minimalizovat rizika a zároveň maximalizovat výnos z vaší investice.
Petr a Jana, 40+, Praha
Nemovitost: byt 3+1, původní odhad 8 mil. Kč
Postup: realitka zajistila home staging, 3D video prohlídku, propagaci i v zahraničí, prohlídky, uspořádání aukce mezi zájemci, nejvíce nabídl kupec z Německa
Prodejní cena: 8,6 mil. Kč
Provize: 430 000 Kč (5 %)
Časová náročnost: minimální – vše řešila kancelář
Problém: složitější právní úschova kvůli zahraniční bance → realitka vše zajistila
Výsledek: čistý zisk 8,17 mil. Kč, tedy cca o 170 000 Kč více, než čekali při samoprodeji, bez stresu
Samoprodej = úspora za provizi, ale hodně práce a riziko zdržení.
Prodej s realitkou = méně starostí a často vyšší konečná cena i po zaplacení provize.
Prodej nemovitosti bez realitky může být pro řadu majitelů atraktivní cestou – zejména díky úspoře provize a větší kontrole nad celým procesem. Pokud máte dostatek času, organizační schopnosti a nebojíte se komunikace se zájemci, můžete díky tomu ušetřit statisíce korun. Na druhou stranu je třeba počítat s vysokou časovou náročností a schopností vyjednávat. Rizikem jsou různé právní a administrativní zádrhele, které mohou prodej výrazně zkomplikovat.
|
Výhody prodeje bez realitky |
Nevýhody prodeje bez realitky |
|
Úspora na provizi |
Časová náročnost |
|
Větší kontrola nad prodejem |
Méně zájemců |
|
Přímý kontakt se zájemci |
Vyšší riziko chyb |
|
Vyhnete se nekalým praktikám makléřů |
Můžete narazit na podvodníky |
|
Naučíte se něco nového |
Můžete prodělat statisíce |