Immobilien-Investition. Schneller und rentabler Kauf einer bewährten Immobilie.
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- Wenn Sie bereits auf der Suche nach einer Immobilie zum Wohnen oder Investieren sind, wissen Sie es selbst: Beim Kauf einer Immobilie kommt es auf die Schnelligkeit an - und dann auf den Preis.
- Bohemian Estates findet für Sie die ideale Immobilie, die Ihren Anforderungen entspricht.
- Wir handeln den niedrigstmöglichen Preis aus, prüfen die Immobilie technisch und rechtlich und kümmern uns um den gesamten Papierkram und die Verwaltung.
- Entscheiden Sie sich gegen den Kauf der Immobilie, zahlen Sie nichts.
Investitions-Rechner
Berechnen Sie selbst, wie viel wir Ihnen beim Kauf sparen können.
Mietrendite-Rechner für eine Anlagewohnung
Schätzen Sie jährliche Mieteinnahmen, Betriebsergebnis und eine einfache Rendite auf das eingesetzte Kapital. Steuern, Finanzierung und künftige Änderungen des Immobilienwerts sind nicht enthalten.
So wird die Mietrendite geschätzt
Die geschätzte Jahresmiete beruht auf der Monatsmiete und den eingegebenen Leerstandstagen. Der Rechner zieht die jährlichen vom Eigentümer getragenen Kosten und die Rücklage für größere Reparaturen oder Ersatz ab. Brutto- und Betriebsrendite beziehen sich auf den Kaufpreis zuzüglich der eingegebenen einmaligen Erwerbs- und Vorbereitungskosten.
Das ist ein vereinfachtes Betriebsszenario und nicht der endgültige Eigentümerertrag nach allen Zahlungen. Kreditraten, Steuern, Änderungen des Immobilienwerts, Inflation und außergewöhnliche Ereignisse sind nicht enthalten.
Was die Rendite zeigt – und was nicht
Die Rendite hilft, Mieteinnahmen mit dem für eine Wohnung eingesetzten Betrag zu vergleichen. Allein lässt sich daraus jedoch nicht ableiten, ob eine bestimmte Wohnung eine gute Kapitalanlage ist. Lage, baulicher Zustand, künftige Reparaturen, Wiederverkauf und der Wert Ihrer Arbeitszeit werden nicht vollständig erfasst. Zwei Immobilien mit derselben Prozentzahl können sehr unterschiedliche Risiken und langfristige Ausgaben haben.
Der Rechner trennt deshalb Bruttorendite und Betriebsrendite. Die Bruttorendite zeigt die Miete vor den jährlichen Kosten; bei der Betriebsrendite werden die eingegebenen Positionen abgezogen. Keine der beiden Zahlen ist der endgültige Ertrag nach Steuern und Finanzierung. Nutzen Sie das Ergebnis als Ausgangspunkt für einen ausführlicheren Haushaltsplan, nicht als Amortisationsgarantie oder Kaufempfehlung.
Kosten zusätzlich zum Kaufpreis einbeziehen
Der Kaufpreis ist nur ein Teil des zu Beginn benötigten Kapitals. Tragen Sie bei den einmaligen Kosten Ausgaben ein, die in Ihrem Fall mit Erwerb und Vorbereitung der Wohnung verbunden sind. Dazu können eine rechtliche oder technische Prüfung, Einrichtung, notwendige Renovierung oder erste Reparaturen gehören. Wiederkehrende Zahlungen gehören nicht hierher, sondern zu den jährlichen Betriebskosten.
Die Höhe hängt von der jeweiligen Immobilie ab. Eine vermietungsfertige Wohnung kann wenig Vorbereitung erfordern; bei notwendiger Sanierung kann die anfängliche Investition deutlich höher liegen. Wenn ein Betrag noch nicht feststeht, verwenden Sie lieber eine vorsichtige Einzelschätzung, statt ihn ganz wegzulassen. Fehlende Vorbereitungs- oder Einrichtungskosten lassen die Bruttokennzahl besser erscheinen als das tatsächliche Vorhaben.
Erreichbare Miete und realistischen Leerstand verwenden
Geben Sie die Monatsmiete ohne Nebenkostenvorauszahlungen ein und orientieren Sie sich daran, was vergleichbare Wohnungen am jeweiligen Ort tatsächlich erzielen können. Angebotspreise stimmen nicht immer mit der vereinbarten Miete überein. Grundriss, Zustand, Einrichtung, Verkehrsanbindung, Parkmöglichkeiten und der Kreis der Wohnungssuchenden beeinflussen den Betrag. Besondere Ausstattung sollte den Ansatz nur erhöhen, wenn Vergleichsangebote dies stützen.
Die Leerstandstage umfassen nicht nur die Zeit ohne Mieter, sondern auch Vorbereitung, Besichtigungen und den Abschluss des nächsten Mietvertrags. Berücksichtigen Sie eine mögliche vorzeitige Beendigung, Reparaturen zwischen Mietverhältnissen und saisonale Einflüsse. Für eine einzelne Wohnung empfiehlt sich mindestens ein typisches und ein vorsichtiges Szenario. Volle Miete bei null Leerstand bildet lediglich eine theoretische Obergrenze ab.
Betriebskosten und Rücklage getrennt erfassen
Zu den jährlichen Eigentümerkosten können Verwaltung, Versicherung, laufende Instandhaltung oder andere Beträge gehören, die Sie nicht auf den Mieter umlegen. Richten Sie sich nach der tatsächlichen Abrechnung. Ein Mieter kann Nebenkostenvorauszahlungen separat leisten; wenn Sie diese lediglich einziehen und abrechnen, sind sie nicht automatisch Mieterlös oder Aufwand. Zählen Sie dieselbe Position nicht sowohl als Betriebskosten als auch in der Rücklage.
Die Rücklage erfasst unregelmäßige Ausgaben wie den Austausch von Geräten, Böden oder Möbeln. Sie wird möglicherweise nicht jedes Jahr benötigt, kann das Ergebnis über längere Zeit aber deutlich verändern. Bestimmen Sie die Höhe anhand des Zustands, des Alters der Ausstattung und der geplanten Wartung. Der Rechner schätzt weder die Wahrscheinlichkeit eines Defekts noch künftige Material- oder Arbeitskosten.
Bruttoeinnahmen und Betriebsergebnis gemeinsam lesen
Die Bruttorendite geht von den geschätzten Jahreseinnahmen aus. Das Betriebsergebnis zieht jährliche Kosten und Rücklage ab. Die Betriebsrendite setzt dieses Ergebnis anschließend ins Verhältnis zum Kaufaufwand einschließlich der angegebenen Einmalkosten. Betrachten Sie sowohl den Geldbetrag als auch die Prozentzahl: Ein kleines Betriebsergebnis kann je nachdem, welche Kosten im Ansatz enthalten sind, unterschiedlich wirken.
Ein negatives Ergebnis bedeutet, dass die eingegebene Miete die jährlichen Kosten und die Rücklage nicht deckt. Das ist weder ein Rechnerfehler noch eine Vorhersage, dass die Wohnung niemals rentabel sein kann; es ist ein Anlass, die Annahmen zu prüfen. Bei einem jährlichen Betriebsergebnis von null oder weniger lässt sich eine einfache Amortisationsdauer nicht sinnvoll berechnen.
Die Amortisationsdauer ist bewusst vereinfacht
Die einfache Amortisationsdauer teilt die gesamte Anfangsinvestition durch das jährliche Betriebsergebnis. Sie nimmt an, dass sich Einnahmen und Kosten jedes Jahr wiederholen. Zeitwert des Geldes, steigende oder sinkende Mieten, Immobilienpreise, Verkaufskosten und künftige Mieterwechsel bleiben unberücksichtigt. Sie ist daher nicht mit der Gesamtrendite über die Haltedauer gleichzusetzen.
Ein Verkauf kann erfolgen, bevor die Anfangsinvestition durch Mieteinnahmen ausgeglichen ist; der Verkaufspreis kann das Ergebnis wesentlich verändern. Bei langer Haltedauer können außerdem hohe Ersatzkosten anfallen. Erstellen Sie vor einer Entscheidung deshalb ein mehrjähriges Szenario für Einnahmen, Reparaturen, Finanzierung und einen möglichen Verkaufspreis. Dieser Rechner zeigt nur eine einfache erste Ebene eines solchen Modells.
Finanzierung und Steuern separat kalkulieren
Die Schätzung zeigt das Betriebsergebnis vor Finanzierung und Steuern. Bei einem Kredit ergänzen Sie Zinsen, Tilgungsplan, mögliche Gebühren und Ihr eingesetztes Eigenkapital in einem eigenen Budget. Prüfen Sie, ob es eine Zinsänderung, Leerstand oder größere Reparatur verkraftet. Die Betriebsrendite auf den gesamten Kaufaufwand ist nicht dieselbe Kennzahl wie die Rendite auf Ihr Eigenkapital.
Die steuerliche Behandlung hängt von den Umständen und der Nutzung der Immobilie ab. Der Rechner ordnet keinen Steuerstatus zu und wendet keine gesetzlichen Abzüge an. Für eine Entscheidung nach Steuern erstellen Sie eine separate Berechnung mit Ihren konkreten Daten und prüfen die für Ihren Fall passende Behandlung. Verwechseln Sie eine Betriebsschätzung nicht mit dem Betrag, der automatisch auf Ihrem Konto eingeht.
Szenarien nach derselben Methode vergleichen
Wenn Sie mehrere Wohnungen vergleichen, verwenden Sie für jede dieselben Definitionen von Miete, Kosten und Anfangsinvestition. Andernfalls können unterschiedliche Ansätze für Einrichtung oder Rücklage den Vergleich bestimmen, nicht die Immobilie selbst. Notieren Sie die Herkunft jeder Annahme und trennen Sie belegte Beträge von Schätzungen.
Berechnen Sie neben dem typischen Fall auch ein vorsichtiges Szenario mit niedrigerer Miete, längerem Leerstand und höheren Kosten. Wenn das Budget dann nicht aufgeht, hängt die Entscheidung von optimistischen Annahmen ab. Ändern Sie jeweils einen Wert, um den stärksten Einfluss auf das Ergebnis zu erkennen. Auch ein günstiges Resultat ersetzt keine Prüfung des Rechts- und Bauzustands sowie der konkreten Vermietungsbedingungen.
Die voreingestellten Werte sind nur Beispiele. Ersetzen Sie sie durch eigene Annahmen; der Rechner prognostiziert weder künftige Mieten noch eine Wertsteigerung.
4 Gründe für den Kauf einer Immobilie mit s Bohemian Estates
Sie zahlen den niedrigstmöglichen Preis
- Wir nutzen harte Daten aus Audit, Preiskarten aus dem Grundbuchamt - und unsere 18-jährige Erfahrung - um den Preis erfolgreich auszuhandeln.
- Wir besichtigen die Immobilie persönlich für Sie.
Die größte Auswahl von neuen Immobilien, Vorsprung vor anderen
- Unser BES-System garantiert Ihnen einen Vorsprung: 24 Stunden am Tag durchsucht es die gesamte Immobilienwerbung im tschechischen Internet (Bauträger, Eigentümer, Auktionen, private Angebote) und gleicht Angebote mit Ihren Anforderungen ab.
- Sobald ein für Sie passendes Angebot erscheint, schicken wir es Ihnen sofort per E-Mail zu.
- Im Gegensatz zu den größten Immobilienmaklern und Bauträgern sind wir nicht durch unsere eigenen Angebote beschränkt, sondern bieten Ihnen die besten verfügbaren Immobilien an.
Ohne versteckte Mängel und rechtliche Hürden
- Der technische Zustand der Immobilie wird von unseren erfahrenen Technikern geprüft. So erhalten Sie nicht nur einen Überblick über den tatsächlichen Zustand der Immobilie, sondern auch über eventuell notwendige Investitionen in die Immobilie.
- Der rechtliche Status der Immobilie wird dann von unserer Rechtsabteilung im Detail geprüft, damit Sie in Zukunft keine bösen Überraschungen erleben.
Full Service: Wir suchen, prüfen, vermitteln, übergeben
- Mit uns haben Sie einen erfahrenen, unabhängigen Profi an Ihrer Seite, der Sie durch den gesamten Prozess des Immobilienerwerbs begleitet - von der Suche über die Formalitäten bis hin zur Übergabe, wenn Sie Eigentümer werden.
- Damit Sie beruhigt schlafen können, weil Sie wissen, dass alles „rechtlich korrekt“ ist, wird die gesamte vertragliche Dokumentation des Kaufs von unserer engagierten Rechtsabteilung für Sie vorbereitet (oder überprüft).
- Darüber hinaus übernehmen wir weitere Dienstleistungen: Wir kümmern uns um die Treuhand, die Kommunikation mit dem Grundbuchamt und alle administrativen Angelegenheiten.
Reference
Ich schätzte die Vertretung bei den Verhandlungen, die rechtlichen Schritte und die Bearbeitungen der Verträge ohne Verzögerungen und die Assitenz bei der Unterzeichnung, als ich die Wohnung kaufte. Sie haben mir viel Ärger und Zeit erspart und ich konnte mich in Ruhe auf meine Arbeit konzentrieren.
Strategischer Leiter bei SAB servis
Der Verlauf der Zusammenarbeit
Ihr Weg zur eigenen Immobilie zum Wohnen oder Investieren
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Sie nennen uns Ihre Anforderungen
Unser Spezialist bespricht mit Ihnen im Detail, welche Art von Immobilie Sie kaufen möchten.
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Wir unterzeichnen den Vertrag
Und wir nehmen von Ihnen eine rückzahlbare Anzahlung von 5 000 CZK entgegen. Von diesem Zeitpunkt an arbeiten wir für Sie, Sie müssen nichts mehr tun. Stattdessen beginnen wir sofort mit der Suche nach der richtigen Immobilie.
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Sie wählen aus konkreten Angeboten aus
Die Objekte, die Ihnen ins Auge fallen, besichtigen wir für Sie (oder mit Ihnen, wie Sie möchten).
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Wir handeln für Sie den maximalen Rabatt aus
Als Argumente für einen Rabatt nutzen wir harte Daten aus der Prüfung, Preiskarten laut Grundbuchamt - und unsere 18-jährige Erfahrung.
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Wir übergeben Ihnen die Immobilie
Und wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess in sachlicher, rechtlicher und administrativer Hinsicht.
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Wir kassieren unser Honorar
Für die komplette Dienstleistung der Suche, Besichtigung und Übergabe der Immobilie berechnen wir 1,5 % (ohne MwSt.) des Kaufpreises der Immobilie. Wenn wir für Sie einen Preisnachlass aushandeln, nehmen wir die üblichen 10 % (ohne MwSt.) des reduzierten Betrags.
Beispiel
Wie wir einem Prager Kunden 80 123 CZK und 62 Stunded Nerven und Papierkram erspart haben
Der Auftrag des Kunden
- Kauf einer Wohnung nach Renovierung zur Vermietung als Investition
- Wohnung mit 2 Zimmern in Prag
- bis zu 75 Tausend CZK/m 2
- bis zu 4,5 Millionen CZK
Was wir taten
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Wir suchten 7 Angeboten aus, die den Kriterien entsprachen. Wir informierten den Kunden über diese Angebote, sobald sie auf dem Markt erschienen (und bevor andere Käufer von ihnen erfuhren).
Dadurch sparte der Kunde etwa 19 Stunden für die Suche nach geeigneten Angeboten.
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Wir besichtigten 5 Immobilien und wählten diejenige Wohnung aus, die den Vorstellungen des Eigentümers von einer idealen Investitionsimmobilie am besten entsprach.
Wir ersparten dem Kunden ca. 10 Stunden für Wohnungsbesichtigungen.
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Unsere Rechtsabteilung überprüfte die Vertragsunterlagen und entdeckte einen Fehler im Erwerbstitel, der die spätere Übertragung ungültig machen könnte.
Der Kunde ersparte sich ca. 30 Stunden Rechtsstreit und unkalkulierbare Kosten.
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Vor dem Abschluss des endgültigen Kaufvertrags handelten wir auf der Grundlage unserer Erfahrung und solider Argumente einen zusätzlichen Preisnachlass in Höhe von 50 000 CZK aus.
Wir begleiteten den Klienten durch den gesamten Prozess vom Kauf der Wohnung bis zur Übergabe.
Berechnung
- Nettoeinsparung für den Klienten
- 80 123 CZK
- Gesamtkosten der Immobilie
- 2 919 879 CZK
- Wie viel der Kunde für die Dienstleistung bezahlt hat
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- 1,5 % + MwSt. des endgültigen Kaufpreises
- 51 725 CZK
- 10 % + MwSt. auf den ausgehandelten Rabatt
- 18 150 CZK
- Gesamtbetrag
- 69 879 CZK
- Wie viel der Kunde dank der Dienstleistung gespart hat
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- Eingesparter Preis auf den Einkaufspreis
- 50 000 CZK
- Arbeit und Sorgen
- 62 Stunden
- Gesamt
- 50 000 CZK + 62 Stunden
Wie wir die Wohnung des Kunden bewerten
Wir haben die Wohnung an den Eigentümer mit einer garantierten Miete von 11 500 CZK pro Monat vermietet, d. h. mit einer garantierten jährlichen Wertsteigerung von 4,7%.
Haben Sie Fragen?
Bevor Sie uns kontaktieren, lesen Sie die Antworten auf die häufigsten Fragen.
- Welchen Vorteil hat es, einen Immobilienmakler oder Bauträger zu beauftragen?
- Selbst die größten Immobiliengesellschaften und Bauträger bieten Ihnen nur Objekte an, die sie im Angebot haben. Bei uns können Sie hingegen sicher sein, dass wir aus allen auf dem Markt verfügbaren Angeboten von Immobilienagenturen, Bauträgern und privaten Eigentümern suchen und auswählen. Wir überwachen auch alle Auktionen. Und das Interessanteste zum Schluss: Dank unseres Partnernetzes bieten wir Ihnen auch „under-the-counter“, also nicht-öffentliche Angebote, auf die Sie bei Immobilienagenturen oder Bauträgern keine Chance haben, zu stoßen. Ein weiterer unschätzbarer Vorteil ist, dass wir Ihnen die stunden- und tagelange Suche nach Online-Angeboten und die Umgehung von Immobilienagenturen und Bauträgern ersparen.
- Was ist, wenn ich mich für keine der von Ihnen angebotenen Immobilien entscheide?
- Es passiert nichts, die Kosten für die Dienstleistung gehen dann an uns und Sie zahlen nichts.
- Warum muss ich als Käufer eine Provision zahlen? Wenn ich eine Wohnung von einem Makler Makler, kaufe, zahle ich keine Provision.
- Weil Sie einen kompletten Service in einem Paket erhalten und keine Arbeit haben. Aber vor allem, weil es sich lohnt: Wir sparen Ihnen viel mehr als nur die Servicegebühr und wir sparen Ihnen Wochen an Zeit. Darüber hinaus wählen wir aus allen verfügbaren Angeboten (auch nicht-öffentlichen) aus, so dass Sie bei Bohemian Estates die größte Auswahl haben. Das erspart Ihnen eine Menge Ärger, unerwartete Kosten und eine technische und juristische Überprüfung der Immobilie, die Ihnen jeden Hauch von Risiko, der mit dem Kauf verbunden ist, aus dem Weg räumt. Und als Sahnehäubchen verhandeln wir für Sie einen Nachlass auf den Kaufpreis. Die Dienste eines erfahrenen Anwalts allein würden Sie mehr kosten als unser komplettes Dienstleistungspaket, das Ihren Hauskauf zu einem abgeschlossenen Geschäft macht.