Mieterprüfung in Tschechien: so prüfen Sie Mietinteressenten und das übernehmen wir für Sie

Bei der Mieterprüfung geht es nicht darum, möglichst viel über einen Bewerber zu erfahren. Sie soll vier Fragen beantworten, die über den Erfolg eines Mietverhältnisses entscheiden: Wer ist der Bewerber, kann er sich die Miete leisten, wie ist er bisher mit seinen Verpflichtungen umgegangen und wird er die Wohnung so nutzen, wie Sie es vereinbaren? Jede Information, die Sie verlangen, sollte zu einer dieser Fragen gehören. Alles darüber hinaus schafft Datenschutzrisiken und verlängert das Verfahren für gute Bewerber, die auch andere Angebote haben.

Keine dieser Quellen genügt allein. Ein leeres Insolvenzregister sagt nichts darüber, ob jemand die Miete nach einem Jobwechsel noch zahlen kann. Ein gutes Gehalt sagt nichts darüber, wie jemand mit fremdem Eigentum umgeht. Ein verlässliches Bild entsteht erst aus Unterlagen, Registern und persönlichem Eindruck zusammen.

Diesen Ablauf nutzen wir als Grundgerüst auch für die Wohnungen, die wir für unsere Kunden vermieten. Die Reihenfolge ist wichtig: Zuerst sortieren Sie Bewerber aus, die die Grundbedingungen nicht erfüllen, und erst zwei oder drei Finalisten prüfen Sie im Detail. Das spart Zeit, und Sie sammeln keine personenbezogenen Daten über Menschen, die Sie ohnehin nicht auswählen.

1. Ein Inserat mit klaren Bedingungen. Nennen Sie Miete und Nebenkostenvorauszahlungen, Kaution, frühesten Einzugstermin, Mindestmietdauer und die Regeln zu Haustieren und Rauchen. Wer damit nicht einverstanden ist, meldet sich gar nicht erst.
2. Eine kurze Vorauswahl per Telefon oder Video. Fragen Sie, wie viele Personen einziehen, ab wann und wie lange, und woraus die Miete bezahlt wird. Fünf Minuten decken die meisten Unstimmigkeiten auf, bevor jemand zur Besichtigung anreist.
3. Die Besichtigung. Achten Sie darauf, ob der Bewerber pünktlich ist, ob er die Fragen stellt, die ein künftiger Mieter stellen sollte (Nebenkostenabrechnung, Internet, Parken), und ob seine Antworten zu den früheren Angaben passen.
4. Eine schriftliche Bewerbung. Ein einfacher Bogen mit Name, Kontakt, Zahl der Bewohner, Arbeitgeber oder Einkommensquelle, Kontakt zum Vorvermieter und Einwilligung in die Registerprüfung. Schriftliche Angaben machen Bewerber vergleichbar.
5. Prüfung in öffentlichen Registern. Das Insolvenzregister und das Zentrale Vollstreckungsregister können Sie selbst abfragen. Der nächste Abschnitt erklärt, wie.
6. Unterlagen vom Bewerber. Einkommensnachweis und gegebenenfalls eine Kreditauskunft oder ein Strafregisterauszug. Diese Auszüge beantragt der Bewerber selbst und übergibt sie Ihnen.
7. Referenzen. Ein Anruf beim Vorvermieter verrät oft mehr als jedes Register. Fragen Sie, ob die Miete pünktlich kam, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wurde und ob er erneut an diese Person vermieten würde.
8. Entscheidung und Vertrag. Schicken Sie dem ausgewählten Bewerber den Vertragsentwurf und vereinbaren Sie Kaution und Übergabetermin. Den übrigen Bewerbern sagen Sie ab und löschen ihre Unterlagen.

Erfüllen mehrere Bewerber die Bedingungen, entscheiden Sie nach Kriterien, die Sie vorher festgelegt haben, etwa Einzugstermin, Mietdauer oder Nachweisbarkeit des Einkommens. So können Sie Ihre Entscheidung begründen und vermeiden eine Auswahl nach gesetzlich verbotenen Merkmalen.

Ein Teil der tschechischen Schuldnerregister ist öffentlich und für jeden einsehbar. Die Kreditregister sind es nicht. Sie funktionieren ähnlich wie die SCHUFA: Der Vermieter sieht sie nur, wenn der Bewerber ihm seine eigene Auskunft vorlegt. Die Übersicht gibt den Stand vom 14. Oktober 2026 wieder.

Daraus folgt eine einfache Regel. Insolvenz- und Vollstreckungsregister prüfen Sie selbst, am besten kurz vor der Unterschrift, denn der Stand kann sich schnell ändern. Eine Kreditauskunft oder einen Strafregisterauszug kann nur der Bewerber liefern. Sie dürfen danach fragen, der Bewerber muss ihn aber nicht vorlegen. Lehnt er ab und sind Einkommen und Referenzen in Ordnung, entscheiden Sie selbst, ob Ihnen das verbleibende Risiko vertretbar erscheint.

Tschechische Register erfassen nur, was in Tschechien geschehen ist. Ein Bewerber, der gerade aus dem Ausland zuzieht, hat meist gar keine Einträge, und das sagt nichts aus. Stützen Sie sich dann auf den Arbeitsvertrag, den Aufenthaltstitel und eine Referenz seines bisherigen Vermieters. Eine deutsche SCHUFA-Auskunft oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann hier eine sinnvolle Ergänzung sein, wenn der Bewerber sie hat.

Ergebnisse richtig lesen

Gleichen Sie immer Name und Geburtsdatum ab. Ein Treffer bei einem häufigen Nachnamen beweist nichts. Eine ältere, ordnungsgemäß abgeschlossene Restschuldbefreiung kann bedeuten, dass die Person ihre Finanzen geordnet hat. Mehrere parallele Vollstreckungen über kleine Beträge deuten dagegen auf dauerhafte Zahlungsprobleme hin, die selten vor der Miete haltmachen. Bewerten Sie Einträge im Zusammenhang und hören Sie, wie der Bewerber sie erklärt. Im Zweifel bitten Sie um ein Dokument, etwa die Bestätigung des Gerichtsvollziehers über die Begleichung oder den Gerichtsbeschluss über den Abschluss des Verfahrens.

Leere Register sind keine Garantie. Sie zeigen die Vergangenheit, nicht die Zukunft, und Schulden bei privaten Vermietern, die niemand eingetrieben hat, erscheinen in keinem Register. Deshalb gehören Register mit Einkommensnachweis und Vermieterreferenz zusammen.

Auch ein Mieter, der nie Schulden hatte, kann in Schwierigkeiten geraten, wenn die Miete einen zu großen Teil seines Budgets ausmacht. Betrachten Sie daher die gesamten monatlichen Wohnkosten: Miete, Nebenkostenvorauszahlungen, Strom, Gas und Internet. Rechnen Sie aus, wie viel vom Einkommen übrig bleibt, und fragen Sie nach anderen größeren Ratenzahlungen. Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht. Ein Haushalt mit zwei Einkommen kann einen anderen Anteil tragen als ein Freiberufler mit schwankenden Aufträgen.

Angemessene Unterlagen sind:

• Angestellte: Einkommensbestätigung des Arbeitgebers oder Arbeitsvertrag. Ob die Probezeit vorbei ist, sagt Ihnen, wie sicher das Einkommen in den ersten Mietmonaten ist.
• Selbstständige: die letzte Steuererklärung oder eine Bestätigung des Steuerberaters. Kontoauszüge lassen Sie sich nur zeigen, ohne vollständige Kopien aufzubewahren.
• Studierende und Berufseinsteiger: ein Bürge, meist ein Elternteil, der den Mietvertrag gesamtschuldnerisch mitunterzeichnet und sein Einkommen nachweist.
• Bewerber, die nach Tschechien ziehen: Arbeitsvertrag oder Bestätigung des tschechischen Arbeitgebers und ein Aufenthaltstitel, der mindestens für den Mietbeginn gilt. Zahlt der Arbeitgeber die Miete, klären Sie, wer Vertragspartei wird.

Die Kaution schützt Sie, wenn etwas schiefgeht, ersetzt aber keine Prüfung. Nach § 2254 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs darf die Kaution zusammen mit etwaigen Vertragsstrafen drei Monatsmieten nicht übersteigen. Nebenkostenvorauszahlungen zählen nicht mit. Selbst drei Monatsmieten decken den Ausfall oft nicht vollständig, weil Kündigung und Rückgabe der Wohnung länger dauern können.

Der Vermieter ist Verantwortlicher für die Daten der Bewerber und muss die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) einhalten. Verarbeiten dürfen Sie, was Sie zur Beurteilung des Bewerbers und zum Abschluss und zur Erfüllung des Vertrags brauchen. Mehr Daten bedeuten nicht mehr Schutz. Das tschechische Amt für den Schutz personenbezogener Daten hat sich auch mit Vermietern befasst, die von Bewerbern mehr verlangten, als für die Beurteilung nötig war.

• Kopien tschechischer Personalausweise: Nach § 39 Buchst. c des Gesetzes Nr. 269/2021 Slg. darf niemand einen tschechischen Personalausweis ohne Zustimmung des Inhabers kopieren. Prüfen Sie den Ausweis und übertragen Sie die nötigen Angaben in den Vertrag.
• Beruf und Einkommen: zulässige Fragen, weil sie die Zahlungsfähigkeit betreffen.
• Ethnische Herkunft, Religion, Gesundheit, sexuelle Orientierung oder Familienplanung: nicht fragen. Das tschechische Antidiskriminierungsgesetz gilt auch für den Zugang zu Wohnraum, der öffentlich angeboten wird. Das Oberste Verwaltungsgericht hat im Urteil 7 As 190/2017 zu einem Maklerbüro entschieden, dass eine Diskriminierung schon in der Frage nach der ethnischen Herkunft liegen kann, auch wenn die Besichtigung nicht verweigert wird.
• Zahl der Bewohner und Haustiere: Sie dürfen fragen, weil beides die Nutzung der Wohnung und die Verteilung der Nebenkosten betrifft.

Löschen Sie die Unterlagen nicht ausgewählter Bewerber, sobald Sie sie nicht mehr brauchen. Die Unterlagen des Mieters bewahren Sie für die Dauer des Mietverhältnisses auf und nur so lange, wie andere Pflichten es erfordern, etwa Nebenkostenabrechnung oder Steuern. Informieren Sie Bewerber zu Beginn in einem kurzen Absatz auf dem Bewerbungsbogen, wofür Sie die Daten brauchen und wie lange Sie sie speichern.

Keine der folgenden Situationen bedeutet automatisch Betrug. Es sind aber Momente, in denen Sie langsamer werden und weitere Unterlagen verlangen sollten:

• Druck, den Vertrag vor oder ohne Besichtigung zu unterschreiben,
• das Angebot, ein halbes Jahr im Voraus bar zu zahlen, ohne Einkommensnachweis,
• im Vertrag soll eine andere Person wohnen als die, die zur Besichtigung kam,
• Angaben am Telefon, im Bewerbungsbogen und in den Unterlagen passen nicht zusammen,
• kein Kontakt zum Vorvermieter oder ein Verwandter als Referenz,
• Fragen nach Untervermietung oder Vermietung an Touristen,
• ungewöhnlich viele Bewohner für eine kleine Wohnung oder eine wechselnde Zahl,
• der Wunsch nach einer nur mündlichen Vereinbarung oder ohne Übergabeprotokoll.

Sie müssen den Bewerber nicht sofort ablehnen. Fragen Sie nach dem Grund und nach einem Dokument, das den Zweifel ausräumt. Ehrliche Bewerber erklären meist gern, warum sie im Voraus zahlen möchten oder keine Referenz haben. Wer nichts erklären will, gibt Ihnen damit ebenfalls eine Antwort.

Die folgenden Beispiele sind modellhaft. Sie zeigen, wie derselbe Ablauf in unterschiedlichen Situationen zu anderen Fragen und Unterlagen führt.

Eine Studentin, die eine Wohnung für das Studienjahr sucht

Eine Studentin im zweiten Jahr möchte ab September für zwölf Monate ein Apartment. Eigenes Einkommen hat sie nur aus einem Nebenjob, die Eltern unterstützen sie bei der Miete. Leere Register sagen mit zwanzig nichts aus. Entscheidend ist der Bürge: Der Vater unterschreibt den Vertrag als Bürge, weist sein Einkommen nach, und auch ihn prüfen Sie im Insolvenz- und Vollstreckungsregister.

Eine Fachkraft, die aus dem Ausland zuzieht

Der Bewerber kommt mit einem Arbeitsvertrag eines internationalen Unternehmens nach Prag und möchte die Wohnung für zwei Jahre. In tschechischen Registern gibt es über ihn nichts, weil er hier nie gelebt hat. Prüfen Sie Arbeitsvertrag oder Arbeitgeberbestätigung, Aufenthaltstitel und eine Referenz seines Vermieters im Ausland, und bieten Sie einen zweisprachigen Vertrag an.

Ein Selbstständiger mit abgeschlossener Restschuldbefreiung

Ein Handwerker sagt offen, dass er vor Jahren eine Restschuldbefreiung durchlaufen hat, die laut Insolvenzregister ordnungsgemäß abgeschlossen ist. Das Vollstreckungsregister ist leer, die letzte Steuererklärung zeigt ein stabiles Einkommen, und der Vorvermieter bestätigt pünktliche Zahlungen. Ein solcher alter Eintrag bedeutet meist kein höheres Risiko als bei einem Bewerber ohne Vorgeschichte. Eine Kaution in gesetzlicher Höhe und ein Dauerauftrag für die Miete sind trotzdem sinnvoll.

Auch eine sorgfältige Prüfung verhindert nicht, dass ein Mieter seine Arbeit verliert oder krank wird. Wichtig ist, nicht zu warten. Melden Sie sich nach dem ersten Verzug und vereinbaren Sie schriftlich, wann und wie die Schuld beglichen wird. Bessern sich die Zahlungen nicht, folgt eine schriftliche Zahlungsaufforderung. Die Kaution sichert Ihre Forderungen; verrechnet wird sie mit Rückständen erst bei Mietende, nicht laufend.

Nach § 2291 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs verletzt ein Mieter seine Pflichten besonders schwer, wenn er Miete und Nebenkosten für mindestens drei Monate nicht gezahlt hat. Der Vermieter kann dann ohne Kündigungsfrist kündigen, und die Wohnung ist unverzüglich, spätestens binnen eines Monats zurückzugeben. Die Voraussetzungen werden leicht übersehen: Vor Zustellung der Kündigung müssen Sie den Mieter auffordern, den Verstoß in angemessener Frist zu beheben, und die Kündigung muss angeben, worin die schwere Pflichtverletzung besteht, sonst bleibt sie unberücksichtigt. Sie muss schriftlich sein und den Mieter über sein Recht belehren, Einwände zu erheben und sie binnen zwei Monaten gerichtlich überprüfen zu lassen (§ 2286), sonst ist sie unwirksam. Ziehen Sie vor dem Versand einen tschechischen Anwalt hinzu.

Wenn Sie in der Nähe der Wohnung leben, Zeit für Besichtigungen haben und gern mit Bewerbern sprechen, können Sie die Mieterprüfung selbst übernehmen; der Ablauf oben zeigt, was zu prüfen ist. In unserer Preisliste schätzen wir, dass Besichtigungen, Übernahme und Übergabe mit Protokollen einen Eigentümer etwa 14 Stunden kosten, Suche und Prüfung der Bewerber weitere 2 Stunden. Wenn Sie aus dem Ausland vermieten, das tschechische Mietrecht nicht kennen oder nicht direkt von Bewerbern kontaktiert werden möchten, lohnt sich professionelle Hilfe meist.

Bevor Sie die Prüfung jemandem übertragen, stellen Sie fünf Fragen: In welchen Registern wird geprüft und wie werden die Ergebnisse belegt? Wer wählt den Mieter aus? Wer zahlt für die Suche und wie viel? Wer erstellt Mietvertrag und Übergabeprotokoll? Und was passiert, wenn der Mieter kurz nach dem Einzug nicht zahlt oder auszieht?

Zur Wahl stehen Makler, die einen Mieter gegen eine einmalige Provision finden, Hausverwaltungen, die das gesamte Mietverhältnis betreuen, und Anbieter garantierter Miete, die auch das Ausfallrisiko übernehmen. Die Unterschiede bei Kosten, Verantwortung und Risiko zeigt unser Vergleich Vermieten über Makler, Hausverwaltung oder in Eigenregie.