Makler, Hausverwaltung oder selbst: so vermieten Sie eine Wohnung in Tschechien

Makler, Hausverwaltung und garantierte Miete unterscheiden sich nicht nur im Preis, sondern vor allem darin, wann die Leistung endet und wer das Risiko trägt, wenn etwas schiefgeht. Die Arbeit des Maklers endet meist mit dem unterschriebenen Mietvertrag. Die Hausverwaltung betreut das gesamte Mietverhältnis, das Risiko eines nicht zahlenden Mieters bleibt aber in der Regel beim Eigentümer. Bei der garantierten Miete wird ein Unternehmen selbst Mieter, zahlt Ihnen die vereinbarte Miete und vermietet die Wohnung unter.

Keiner dieser Wege ist allgemein der beste. Entscheidend ist, wie viel Zeit Sie investieren möchten, wie weit Sie von der Wohnung entfernt leben und wie viel Mietausfall Sie verkraften. Die folgenden Abschnitte behandeln jede Möglichkeit einzeln.

Selbst zu vermieten lohnt sich, wenn Sie in der Nähe wohnen, Zeit für Besichtigungen haben und der Kontakt mit dem Mieter Sie nicht stört. Sie sparen Provision oder Verwaltungsgebühr, übernehmen aber alles, was sonst ein Dienstleister erledigt:

• die Miete anhand vergleichbarer vermieteter Wohnungen festlegen, nicht anhand von Angebotspreisen,
• die Wohnung vorbereiten, fotografieren und ein Inserat mit klaren Bedingungen schreiben, auf Tschechisch und idealerweise auf Englisch,
• Anrufe und E-Mails beantworten und Besichtigungen organisieren,
• Bewerber prüfen, wie in unserem Leitfaden zur Mieterprüfung in Tschechien beschrieben,
• Mietvertrag und Übergabeprotokoll vorbereiten und Energieverträge umschreiben,
• Zahlungen überwachen, einmal jährlich die Nebenkosten abrechnen und Reparaturen und Havarien erledigen.

In unserer Preisliste schätzen wir den Zeitaufwand für den Eigentümer: Besichtigungen, Übernahme und Übergabe mit Protokollen etwa 14 Stunden, Mieteinzug mit Mahnungen 10 Stunden, Weiterberechnung der Nebenkosten 5 Stunden und Reparaturen und Instandhaltung 16 Stunden. Der tatsächliche Aufwand hängt von Wohnung und Mieter ab, zeigt aber, dass Vermieten keine einmalige Aufgabe ist.

Für Eigentümer, die in Deutschland oder Österreich leben, ist das Vermieten in Eigenregie besonders anspruchsvoll. Besichtigungen, Übergaben und Havarien brauchen jemanden vor Ort, manche Schritte verlangen eine persönliche Unterschrift, und die meisten Bewerber und Lieferanten kommunizieren auf Tschechisch. Nach unserer Erfahrung ist das größte Risiko nicht der Papierkram, sondern die Mieterauswahl unter Zeitdruck. Eine leere Wohnung kostet jeden Monat Geld, also unterschreiben Eigentümer mit dem ersten sympathischen Bewerber. Legen Sie Ihre Kriterien vorher fest und halten Sie sich daran. Zwei Wochen länger zu warten ist besser, als später Rückstände, Kündigung und Räumung zu erleben, die viele Monate dauern können.

Ein Makler hilft in der ersten Phase: Er schätzt die Miete, inseriert, führt Besichtigungen durch, wählt und prüft Bewerber aus und bereitet den Mietvertrag vor. Der Umfang ist unterschiedlich, lassen Sie ihn deshalb in den Vertrag schreiben. Fragen Sie, ob professionelle Fotos inbegriffen sind, auf wie vielen Portalen und wie lange das Inserat läuft, wer die Wohnung übergibt und das Protokoll unterschreibt und ob der Makler die Energieverträge umschreibt.

Mit dem unterschriebenen Mietvertrag und der Übergabe endet die Leistung des Maklers meist. Ab dann sind Sie der Vermieter: Der Mieter ruft Sie wegen des tropfenden Wasserhahns an, Sie überwachen die Zahlungen und Sie erstellen die Nebenkostenabrechnung. Zahlt der Mieter nach einem halben Jahr nicht mehr, kümmert sich der Makler in der Regel nicht darum, sofern nichts anderes vereinbart ist. Manche Büros bieten eine Garantie wie „zieht der Mieter innerhalb einer bestimmten Zeit aus, finden wir kostenlos einen neuen“. Lesen Sie genau, wann sie gilt.

Ein Makler passt zu Eigentümern, die bei der Mietersuche Zeit sparen, das Mietverhältnis aber selbst führen möchten, oder deren langjährige Mieter nur alle paar Jahre wechseln. Wechseln die Mieter jedes Jahr, zahlen Sie die Provision immer wieder, und es lohnt sich zu rechnen, ob eine laufende Verwaltung ähnlich viel kosten würde.

Die Details unterscheiden sich, das Grundgerüst ist aber ähnlich. Wer es kennt, sieht schneller, was in einem Angebot fehlt:

1. Erstgespräch und Besichtigung. Der Makler sieht sich die Wohnung an, fragt nach Ihren Bedingungen und schlägt eine Miete vor.
2. Maklervertrag. Ein schriftlicher Vertrag mit Leistungsumfang, Provision, etwaiger Exklusivität und Laufzeit.
3. Inserat. Fotos, Beschreibung, Grundriss, manchmal ein Video. Die Qualität der Fotos beeinflusst die Zahl der Anfragen stark.
4. Besichtigungen. Der Makler beantwortet Anfragen und organisiert Besichtigungen, oft als Sammeltermine.
5. Auswahl und Prüfung der Bewerber. Der Makler stellt Bewerber und ihre Unterlagen vor. Die Entscheidung sollte bei Ihnen bleiben.
6. Mietvertrag und Kaution. Unterschrift, Zahlung der Kaution und der ersten Miete.
7. Übergabe. Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Inventarliste und Fotos sowie Ummeldung der Energieverträge auf den Mieter.

Bereiten Sie für das Erstgespräch den Eigentumsnachweis oder die Nummer der Einheit im Kataster, den Energieausweis des Gebäudes, die Nebenkostenvorauszahlungen laut Eigentümergemeinschaft oder Hausverwaltung, eine Inventarliste und Ihre Bedingungen zu Mindestmietdauer, Haustieren und Einzugstermin vor. Je genauer Ihre Bedingungen, desto weniger ungeeignete Bewerber kommen zur Besichtigung.

Die Immobilienvermittlung regelt in Tschechien das Gesetz Nr. 39/2020 Slg. über die Immobilienvermittlung. Es gilt auch für die Vermittlung von Mietverträgen. Vermieten Sie als Privatperson, sind Sie Verbraucher, und einige Vorschriften schützen Sie zusätzlich. Die Übersicht gibt die am 14. Oktober 2026 geltende Fassung wieder. Das tschechische Recht unterscheidet sich vom deutschen; übertragen Sie Regeln aus Deutschland deshalb nicht ungeprüft.

Daraus ergeben sich praktische Fragen vor der Unterschrift. Stehen Provision und Zahlungspflichtiger ausdrücklich im Vertrag? Ist die Provision erst nach Unterzeichnung des Mietvertrags fällig? Wie lange gilt die Exklusivität und was passiert, wenn Sie in dieser Zeit selbst einen Mieter finden? Lesen Sie den ganzen Vertrag, besonders die Klauseln zu Vertragsstrafen und dazu, wann der Provisionsanspruch entsteht. Wenn Sie nicht gut Tschechisch lesen, verlangen Sie vor der Unterschrift eine zweisprachige Fassung.

Die Gewerbeberechtigung eines Maklers prüfen Sie im tschechischen Gewerberegister. Die Vermittlung von Mietern auf Grundlage eines Maklervertrags erfordert das gebundene Gewerbe „Realitní zprostředkování“ (Immobilienvermittlung). Die reine Hausverwaltung ist ein freies Gewerbe im Bereich „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“.

Ein Makler verlangt meist eine einmalige Provision, als Festbetrag oder als Vielfaches der Monatsmiete. Wer sie zahlt, Eigentümer, Mieter oder beide, hängt von der Vereinbarung ab; das Gesetz verlangt, dass der Vertrag die Provision oder ihre Bestimmung angibt. Eine Hausverwaltung berechnet eine laufende Gebühr, meist einen Prozentsatz der eingenommenen Miete, manchmal eine monatliche Pauschale. Bei der garantierten Miete erhalten Sie einen vereinbarten Betrag, und das Unternehmen behält die Differenz.

Angebote lassen sich daher nicht mit einer Zahl vergleichen. Rechnen Sie sie auf ein Jahr hoch und fragen Sie, was Sie dafür bekommen. Ein Beispiel für eine Wohnung mit 20 000 CZK Monatsmiete, nur zur Veranschaulichung der Rechnung:

• Eine einmalige Provision in Höhe einer Monatsmiete wären 20 000 CZK. Das Mietverhältnis führen Sie danach selbst, und beim nächsten Mieterwechsel zahlen Sie erneut.
• Eine laufende Gebühr von 11 % der Miete wären 2 200 CZK monatlich oder 26 400 CZK jährlich und umfasst die Betreuung des Mietverhältnisses das ganze Jahr.

Entscheidend ist, wie viel Sie verlieren würden, wenn etwas schiefgeht. Ein Monat Leerstand oder ein nicht zahlender Mieter kostet die ganze Miete und dazu die Zeit, das Problem zu lösen. Würde Sie ein solcher Ausfall ernsthaft belasten, etwa weil die Miete Ihre Hypothek bedient, ist eine Leistung, die das Risiko übernimmt, mehr wert als eine, die nur billiger ist.

Fragen Sie auch nach Posten außerhalb des Grundpreises: Inseratsgebühren, Übergabegebühren, Gebühren für die Nebenkostenabrechnung, Aufschläge auf Reparaturen und Kosten für die Vertragsbeendigung. Ein faires Angebot nennt sie im Voraus.

Eine Hausverwaltung betreut die Wohnung während der gesamten Mietdauer. Neben der Mietersuche überwacht sie meist Zahlungen und mahnt, erstellt die jährliche Nebenkostenabrechnung, verhandelt mit der Eigentümergemeinschaft, organisiert Reparaturen und Havarien und übernimmt beim Auszug die Wohnung und sucht den nächsten Mieter. Für Eigentümer im Ausland ist das die bequemste Variante, sofern sie das Risiko eines Mietausfalls tragen möchten.

Prüfen Sie, wie und wann die Verwaltung die Miete weiterleitet. Das Geld des Mieters sollte auf Ihr Konto oder ein separates Treuhandkonto fließen, nicht in die Betriebsmittel der Verwaltung. Fragen Sie, wie schnell sie auf Havarien reagiert, ob es eine Notfallnummer auch nachts und am Wochenende gibt, bis zu welchem Betrag sie Reparaturen ohne Ihre Zustimmung beauftragen darf und wie oft Sie einen Bericht erhalten. Lassen Sie sich einen Mustervertrag geben und prüfen Sie, wie er gekündigt werden kann.

Seien Sie mit Vollmachten vorsichtig. Beschränken Sie sie auf das, was die Verwaltung wirklich braucht, etwa den Abschluss eines Mietvertrags zu vereinbarten Bedingungen oder den Umgang mit Eigentümergemeinschaft und Energieversorgern, und lassen Sie sich Kopien von allem schicken, was in Ihrem Namen unterschrieben wird. Eine gute Verwaltung informiert Sie zudem über auslaufende Verträge und darüber, ob die Miete dem Markt entspricht, etwa über eine Kundenzone oder per E-Mail.

Die garantierte Miete funktioniert anders als Makler und klassische Verwaltung. Sie vermieten die Wohnung an ein Unternehmen, das sie untervermietet und Ihnen die vereinbarte Miete zahlt. Ihr einziger Vertragspartner ist dieses Unternehmen. Ein Mieter, der nicht zahlt, ist dessen Problem, nicht Ihres. Je nach Variante trägt das Unternehmen auch das Leerstandsrisiko zwischen zwei Untermietern.

Prüfen Sie vor der Unterschrift vier Punkte:

1. Was genau garantiert ist. Die Miete bei nicht zahlendem Untermieter, bei Leerstand oder beides? Und in welcher Höhe?
2. Wie lange der Vertrag läuft und wie er endet. Garantierte Miete wird meist länger vereinbart als eine klassische Verwaltung.
3. Wer den Untermieter auswählt und wie. Haben Sie ein Mitspracherecht, und in welchen Registern werden Bewerber geprüft?
4. In welchem Zustand Sie die Wohnung zurückbekommen. Wer haftet für Schäden und wie ist der Untermieter versichert?

Garantierte Miete passt zu Eigentümern, denen ein regelmäßiges Einkommen wichtiger ist als die höchstmögliche Miete, etwa wenn die Miete eine Hypothek bedient oder sie im Ausland leben. Sie passt nicht, wenn Sie die Wohnung in einem halben Jahr verkaufen oder selbst einziehen möchten. Sie bleiben außerdem Eigentümer: Grundsteuer, Beiträge zum Reparaturfonds der Eigentümergemeinschaft und Gebäudeversicherung bleiben in der Regel bei Ihnen, ebenso größere Reparaturen wie ein neuer Heizkessel, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Statt einer allgemeinen Empfehlung beantworten Sie am besten einige Fragen. Die Antworten zeigen meist, welcher Weg für Sie sinnvoll ist.

Die Entscheidung muss nicht endgültig sein. Viele Eigentümer vermieten zunächst selbst und wechseln nach dem ersten schwierigen Mieter oder nach einem Umzug ins Ausland zur Verwaltung oder zur garantierten Miete.

Die folgenden Situationen sind ein Grund, langsamer zu werden und nachzufragen, bevor Sie etwas unterschreiben:

• der Makler verlangt die Provision vor Unterzeichnung des Mietvertrags, der Vertrag enthält aber keinen ausdrücklichen Hinweis, dass die Fälligkeit nicht an den Mietvertrag gebunden ist,
• Maklervertrag und Mietvertrag stehen in einer Urkunde,
• die Exklusivität soll länger als sechs Monate dauern oder sich automatisch verlängern,
• Sie sollen als Privatperson einen Wechsel unterschreiben,
• der Makler bietet von sich aus an, Geld oder Kaution des Mieters „aufzubewahren“,
• das Unternehmen kann Gewerbeberechtigung oder Versicherung nicht nachweisen oder will keinen Mustervertrag vorab geben,
• die Verwaltung hat kein separates Kundenkonto und kann nicht sagen, wann Sie die Miete erhalten,
• ein Angebot verspricht eine Miete deutlich über vergleichbaren vermieteten Wohnungen, ohne die Grundlage zu erklären.

Prüfen Sie das Unternehmen auch in öffentlichen Registern: im Handelsregister, wer dahintersteht und seit wann es existiert, im Gewerberegister die Berechtigungen und im Insolvenzregister, dass es zahlungsfähig ist. Bewertungen sind eine Ergänzung, nicht die einzige Quelle; wie ein Unternehmen auf Kritik antwortet, sagt mehr als die Sternezahl.

Wenn Sie sich entschieden haben, ohne Vermittler zu vermieten, investieren Sie die meiste Zeit in die Auswahl des Mieters. Ein gut ausgewählter Mieter erspart mehr Ärger als jeder Vertrag oder Dienst, den Sie später beauftragen. Unser Leitfaden zur Mieterprüfung in Tschechien erklärt den Ablauf Schritt für Schritt, die öffentlichen Schuldnerregister und was Sie Bewerber fragen dürfen und was nicht.