Pronájem bytu přes realitku, se správcem, nebo sám?

Rozdíl mezi realitkou, správcem a garantovaným nájmem není jen v ceně. Liší se hlavně tím, kdy služba končí a kdo nese riziko, když se něco pokazí. Realitní kancelář obvykle končí podpisem nájemní smlouvy. Správce pokračuje po celou dobu nájmu, ale riziko neplatiče zůstává většinou na majiteli. U garantovaného nájmu se nájemcem stává firma, která vám platí sjednané nájemné a byt dál podnajímá.

Žádná z cest není obecně nejlepší. Rozhoduje, kolik času chcete pronájmu věnovat, jak daleko od bytu bydlíte a jaký výpadek nájemného unesete. Následující kapitoly procházejí každou možnost zvlášť.

Pronajímat sám dává smysl, když bydlíte blízko bytu, máte čas na prohlídky a nevadí vám komunikace s nájemníkem. Ušetříte provizi nebo průběžnou odměnu, ale všechno, co by jinak dělal prostředník, je na vás:

• stanovit nájemné podle srovnatelných pronajatých bytů v okolí, ne podle nabídkových cen,
• připravit byt, nafotit ho a napsat inzerát s jasnými podmínkami,
• vyřizovat telefonáty a e-maily a organizovat prohlídky,
• zájemce prověřit, jak popisujeme v návodu na prověření nájemníka,
• připravit nájemní smlouvu a předávací protokol a převést energie,
• hlídat platby, jednou ročně vyúčtovat služby a řešit opravy a havárie.

V našem ceníku odhadujeme, kolik času jednotlivé činnosti majiteli zaberou: prohlídky s nájemníky, převzetí a předání bytu včetně protokolů asi 14 hodin, výběr nájemného s upomínkami 10 hodin, přeúčtování služeb 5 hodin a opravy a údržba 16 hodin. Skutečný čas se liší podle bytu a nájemníka, ale ukazuje, že pronájem není jednorázová záležitost. Pomoci vám může šablona smlouvy. Inspiraci najdete v našich vzorech nájemních smluv, které vždy upravte podle konkrétního bytu.

Největší riziko pronájmu bez prostředníka nebývá podle našich zkušeností papírování, ale výběr nájemníka pod časovým tlakem. Prázdný byt stojí peníze každý měsíc, a tak majitelé podepisují s prvním zájemcem, který se zdá sympatický. Pokud budete pronajímat sami, stanovte si kritéria předem a dodržte je. Raději počkejte o dva týdny déle, než abyste později řešili neplatiče, výpověď a vyklizení bytu, které mohou trvat mnoho měsíců.

Realitní kancelář vám pomůže s první fází pronájmu: nacení nájemné, připraví inzerci, vede prohlídky, vybere a prověří zájemce a připraví nájemní smlouvu. Rozsah se mezi kancelářemi liší, proto si ho nechte vypsat do smlouvy. Typicky se ptejte, jestli je v ceně profesionální fotografie, kolik portálů a jak dlouho inzerát poběží, kdo předá byt a sepíše protokol a jestli realitka převede energie.

Podpisem nájemní smlouvy a předáním bytu služba realitky obvykle končí. Dál už jste pronajímatelem vy: nájemník vám volá kvůli kapající baterii, vy hlídáte platby a vy sestavujete vyúčtování služeb. Pokud nájemník po půl roce přestane platit, realitka s tím zpravidla nic nedělá, pokud jste si to výslovně nesjednali. U některých kanceláří najdete záruku typu „když nájemník do určité doby odejde, najdeme nového zdarma“. Přečtěte si přesně, za jakých podmínek platí.

Realitka se vyplatí majiteli, který chce ušetřit čas při hledání nájemníka, ale provoz nájmu zvládne sám. Hodí se i tehdy, když máte dlouhodobé nájemníky a byt se uvolňuje jen jednou za několik let. Naopak pokud se nájemníci střídají každý rok, zaplatíte provizi opakovaně a vyplatí se spočítat, jestli by průběžná správa nevyšla podobně.

Průběh se mezi kancelářemi liší v detailech, ale kostra bývá podobná. Když ji znáte, snáz poznáte, co v nabídce chybí:

1. Úvodní schůzka a prohlídka bytu. Makléř si byt prohlédne, zeptá se na vaše podmínky a navrhne nájemné.
2. Smlouva o realitním zprostředkování. Písemná smlouva s rozsahem služeb, výší provize, případnou výhradností a dobou trvání.
3. Příprava inzerce. Fotografie, popis bytu, půdorys, případně video. Kvalita fotografií má na počet zájemců velký vliv.
4. Prohlídky. Makléř vede komunikaci se zájemci a organizuje prohlídky, často hromadně, aby jich bylo co nejméně.
5. Výběr a prověření zájemců. Makléř vám představí zájemce a jejich podklady. Rozhodnutí by mělo zůstat na vás.
6. Nájemní smlouva a jistota. Podpis nájemní smlouvy, složení jistoty a první platby nájemného.
7. Předání bytu. Předávací protokol se stavy měřidel, seznamem vybavení a fotografiemi a převod energií na nájemníka.

Před první schůzkou si připravte doklad o vlastnictví nebo číslo jednotky v katastru, průkaz energetické náročnosti budovy, výši záloh na služby od SVJ nebo správce domu, seznam vybavení bytu a představu o minimální délce nájmu, zvířatech a termínu nastěhování. Čím přesnější podmínky makléři dáte, tím méně nevhodných zájemců přijde na prohlídku.

Realitní zprostředkování upravuje zákon č. 39/2020 Sb. Platí i pro zprostředkování nájmu. Pokud jste spotřebitel, tedy pronajímáte jako soukromá osoba, chrání vás některá ustanovení navíc. Přehled vychází ze znění účinného k 14. říjnu 2026.

Z tabulky plynou praktické otázky, které stojí za to položit před podpisem. Je ve smlouvě výslovně uvedená výše provize a kdo ji platí? Je provize splatná až po podpisu nájemní smlouvy? Jak dlouho trvá výhradnost a co se stane, když si nájemníka během ní najdete sami? Smlouvu si přečtěte celou, zvlášť ustanovení o smluvních pokutách a o tom, kdy realitce vzniká nárok na provizi.

Oprávnění k realitnímu zprostředkování si ověříte v živnostenském rejstříku. Zprostředkování nájmu na základě smlouvy o realitním zprostředkování vyžaduje vázanou živnost Realitní zprostředkování. Samotná správa nemovitostí je volná živnost v oboru Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí.

Realitka si obvykle účtuje jednorázovou provizi, ať už jako pevnou částku, nebo jako násobek měsíčního nájemného. Kdo ji platí, zda majitel, nájemník, nebo oba, závisí na dohodě. Zákon vyžaduje, aby výše provize nebo způsob jejího určení byly ve smlouvě uvedeny. Správce si účtuje průběžnou odměnu, nejčastěji jako procento z vybraného nájemného, někdy jako měsíční paušál. U garantovaného nájmu dostáváte sjednanou částku a firma si ponechává rozdíl.

Nabídky se proto nedají porovnat jedním číslem. Přepočítejte je na celý rok a pak si položte otázku, co za tu cenu dostanete. Příklad pro byt s nájemným 20 000 Kč měsíčně, pouze jako ilustrace výpočtu:

• Jednorázová provize ve výši jednoho měsíčního nájmu by činila 20 000 Kč. Provoz nájmu pak zůstává na vás a při další výměně nájemníka platíte znovu.
• Průběžná odměna 11 % z nájemného by činila 2 200 Kč měsíčně, tedy 26 400 Kč ročně, a zahrnuje celou péči o nájem po celý rok.

Rozhodující je, kolik byste ztratili, kdyby se něco pokazilo. Jeden měsíc prázdného bytu nebo neplatící nájemník vás stojí celé nájemné a k tomu čas strávený řešením. Pokud by vás takový výpadek vážně zatížil, například protože z nájemného splácíte hypotéku, má větší cenu služba, která riziko přebírá, než služba, která je jen levnější.

Ptejte se také na položky mimo základní cenu: poplatky za inzerci, za předání bytu, za vyúčtování služeb, přirážky za opravy a cenu za ukončení smlouvy. Poctivá nabídka je uvádí předem.

Správce se stará o byt po celou dobu nájmu. Kromě hledání nájemníka obvykle hlídá platby a posílá upomínky, připravuje roční vyúčtování služeb, komunikuje se společenstvím vlastníků, zajišťuje opravy a havárie a při odchodu nájemníka převezme byt a najde dalšího. Pro majitele, který bydlí daleko nebo nechce, aby mu nájemník volal, je to nejpohodlnější varianta, pokud je ochoten nést riziko výpadku nájemného.

U správce si ověřte, jak a kdy vám přeposílá nájemné. Peníze nájemníka by měly jít na váš účet nebo na oddělený účet správce, ne mezi jeho provozní peníze. Zeptejte se, jak rychle reaguje na havárie, jestli má havarijní linku i v noci a o víkendu, do jaké částky smí objednat opravu bez vašeho souhlasu a jak často dostanete přehled o stavu bytu. Vyžádejte si vzor smlouvy o správě a podívejte se, jak se dá ukončit.

Dobrý správce vám nemá jen posílat peníze. Měl by vás pravidelně informovat o stavu bytu, o končících smlouvách a o tom, jestli nájemné odpovídá trhu. Zeptejte se, v jaké podobě přehledy dostanete, například v klientské zóně nebo e-mailem, a jak často byt osobně kontroluje.

Na plnou moc pro správce dávejte pozor. Omezte ji na úkony, které správce opravdu potřebuje, například podpis nájemní smlouvy za sjednaných podmínek nebo jednání se SVJ a dodavateli energií, a nechte si posílat kopie všeho, co vaším jménem podepíše.

Garantovaný nájem funguje jinak než realitka i klasická správa. Byt pronajmete firmě, která ho dál podnajímá a vám platí sjednané nájemné. Smluvním partnerem jste jen vy a firma. Nájemník, který nezaplatí, je problém firmy, ne váš. Podle sjednané varianty může firma nést i riziko prázdného bytu mezi dvěma podnájemníky.

Před podpisem si ověřte čtyři věci:

1. Co přesně je garantováno. Nájemné při neplatícím podnájemníkovi, při prázdném bytě, nebo obojí? A v jaké výši?
2. Jak dlouho smlouva trvá a jak se ukončuje. Garantovaný nájem se obvykle sjednává na delší dobu než klasická správa.
3. Kdo vybírá podnájemníka a jak. Máte do výběru co mluvit a v jakých registrech se zájemci prověřují?
4. V jakém stavu dostanete byt zpět. Kdo odpovídá za poškození a jak je podnájemník pojištěn?

Garantovaný nájem se hodí majitelům, pro které je pravidelný příjem důležitější než nejvyšší možné nájemné, například když z nájmu splácíte hypotéku nebo žijete v zahraničí. Nehodí se tomu, kdo chce byt za půl roku prodat nebo v něm sám bydlet.

Počítejte také s tím, co garantovaný nájem nemění. Jste dál vlastníkem bytu, takže platíte daň z nemovitých věcí, příspěvky do fondu oprav SVJ a pojištění nemovitosti, pokud se s firmou nedohodnete jinak. Větší opravy, například výměnu kotle nebo rekonstrukci koupelny, obvykle hradí vlastník. Ve smlouvě si ověřte, kdo platí drobné opravy a do jaké částky, a jak se postupuje, když je potřeba větší zásah.

Místo obecného doporučení si odpovězte na několik otázek. Odpovědi obvykle ukážou, která cesta je pro vás rozumná.

Rozhodnutí nemusí být definitivní. Řada majitelů začíná tím, že pronajímají sami, a ke správci nebo garantovanému nájmu přejdou, když se jim nájemník poprvé nepovede nebo když se odstěhují. Pokud teď využíváte realitku jen při výměně nájemníka, zvažte, kolik času vám mezi výměnami zabírá provoz nájmu.

Následující situace jsou důvodem zpomalit a požádat o vysvětlení, než něco podepíšete:

• realitka chce provizi před podpisem nájemní smlouvy, ale smlouva neobsahuje výslovné poučení, že splatnost není vázána na uzavření nájemní smlouvy,
• smlouva o zprostředkování a nájemní smlouva jsou v jedné listině,
• výhradnost má trvat déle než šest měsíců nebo se má sama prodlužovat,
• po vás jako soukromé osobě chce někdo podpis směnky,
• realitka sama nabízí, že peníze nájemníka nebo jistotu „podrží“ u sebe,
• firma nedoloží oprávnění k podnikání ani pojištění, nebo nechce dát vzor smlouvy předem,
• správce nemá oddělený účet pro peníze klientů a nedokáže říct, kdy vám nájemné pošle,
• nabídka slibuje nájemné výrazně nad srovnatelnými pronajatými byty v okolí bez vysvětlení, z čeho vychází.

Ověřte si také firmu ve veřejných rejstřících: v obchodním rejstříku, kdo za ní stojí a jak dlouho existuje, v živnostenském rejstříku její oprávnění a v insolvenčním rejstříku, že není v úpadku. Recenze čtěte jako doplněk, ne jako jediný zdroj. Víc než hodnocení vypovídá to, jak firma odpovídá na kritiku a jestli popisované problémy umí vysvětlit.

Pokud jste se rozhodli pronajímat bez prostředníka, nejvíc času věnujte výběru nájemníka. Dobře vybraný nájemník ušetří víc starostí než jakákoli smlouva nebo služba, kterou si objednáte později. Postup krok za krokem, přehled veřejných registrů dlužníků a hranice, na co se zájemců ptát smíte, najdete v návodu Prověření nájemníka.