6 příběhů našich úspěšných investorů
V tomto článku vám ukážeme problémy konkrétních majitelů, a jak jsme jim je pomohli vyřešit.
Pronájem nemovitostí je výborný způsob, jak zhodnotit volné finanční prostředky. Majitelům to často však přináší i spoustu nepříjemností. Od neobsazených bytů, neplatících nájemníků až po starosti s nájemní smlouvou, předávacím protokolem, přeúčtováním služeb či správným stanovením výše nájemného.
V tomto článku vám ukážeme problémy konkrétních majitelů a jak se nám je společně podařilo vyřešit.
1. Zanedbaný stav bytu při ukončení nájmu:
Mnoho majitelů se setkává s problémem, kdy nájemníci opouštějí byt v nedůstojném stavu. Tento zanedbaný stav může způsobit majiteli nejen morální rozpaky, ale také významné finanční ztráty. Pan Pavel, jeden z našich klientů, sdílí svůj příběh o tom, jak jsme mu pomohli eliminovat riziko spojené s ukončením nájmu a ochránit jeho investici.
Jak pana Pavla stál nájemník 100 000 Kč na opravách bytu
Pan Pavel byl překvapen stejným způsobem, jakým by byl kdokoli jiný v jeho situaci. Totiž ani jím vybraná kauce nestačila na pokrytí všech nutných oprav, které uvedly nemovitost do znovu obyvatelného stavu. Celý výnos z nájmu tak padl na rekonstrukci, která stála 100.000 Kč a bylo potřeba ještě dodat finance z našetřené investiční rezervy.
Celkový roční výnos: 65 000 Kč
Jak jsme vyřešili problém pana Pavla
Nechceme znít jako teleshoppingoví prodejci, ale když se pan Pavel rozhodl pronajímat s naší společností, začal mít klidnější spaní. Riziko spojené se stavem bytu poté, co jej nájemník opustí, přebíráme na sebe a pan Pavel se stará pouze o správné zdanění příjmů z pronájmu (s kterým mu také pomáháme). A má jistotu, že jeho byt je v bezpečí.
Celkový roční výnos s BE: 163 200 Kč.
Dohromady o 73 720 Kč více, než když pronajímal byt sám.
| Náklady | |
| Rekonstrukce | - 100 000 Kč |
| Výnosy | |
| Kauce | 15 000 Kč |
| Výnos z nájmu a služeb | 150 000 Kč (12 500 Kč/měsíc) |
| Celkem | 65 000 Kč |
| Náklady | |
| Provize BE | 15 % z ročního nájmu |
| Výnosy | |
| Výnos z nájmu a služeb | 163 200 Kč (13 600 Kč)* |
| Celkem | 138 720 Kč** |
*Proč má pan Pavel s BE vyšší výnos z nájmu?
Většina majitelů pronajímá kvůli nedostatku informací a nekvalitní prezentaci nemovitostí v průměru o 1 200 Kč níž než je tržní nájemné.
** Proč je celkový výnos nižší?
Uvádíme již celkový výnos po odečtu provize BE. I přesto, že si bereme provizi, pan Pavel vydělal o 73 720 Kč více než, když byt pronajímal sám a ušetřil zhruba 70 hodin svého času.
Chcete jistotu, že váš byt dostanete ve stavu, v kterém jste ho předali nájemci?
2. Zanedbávání termínů
Pro spoustu majitelů jsou nemovitosti investicí, o které chtějí vědět co nejméně. A když už, tak jen jaký nájem přistál na účtu a jaké bylo za poslední rok zhodnocení. Může se tak stát, že jim vypadnou z hlavy důležité termíny:
- Kdy se platí odpady,
- kdy se platí daně z nemovitosti,
- kdy see platí daň z příjmu z pronájmu,
- kdy končí současnému nájemníkovi smlouva.
Na příběhu paní Kateřiny si ukážeme, co takový přístup může způsobit.
Jak paní Kateřinu laxní přístup přišel na 30 000 Kč
Paní Kateřina se “najednou” ocitla v situaci, kdy v bytě neměla nájemníka. Nebylo to tak zcela najednou. Její nájemník měl smlouvu na dobu určitou a paní Kateřina si zapomněla pohlídat termíny prodloužení smlouvy. Pár dní před koncem doby nájmu jí nájemník oznámil, že se stěhuje za prací do jiného města. Tím, že neřešila nového nájemníka dostatečně dopředu a vše si chtěla zařídit sama, přišla o dva nájmy.
Celkový roční výnos: 150 000 Kč
Jak jsme vyřešili problém paní Kateřiny
Původně nás paní Kateřina oslovila, abychom jí po týdnech neúspěšného hledání pomohli s obsazením bytu. Když jsme jí však vysvětlili princip naší služby, docela rychle se rozhodla a pronajala byt nám. Od dalšího měsíce měla ihned jistotu nájmu (i když bude byt neobsazený) a věděla, že už se o nic nemusí starat.
Celkový roční výnos s BE: 163 200 Kč.
Paní Kateřina si s BE vydělala o 13 200 Kč více.
| Náklady | |
| Dva měsíce neobsazenosti | - 30 000 Kč |
| Výnosy | |
| Výnos z nájmu a služeb | 180 000 Kč (15 000 Kč/měsíc) |
| Celkem | 150 000 Kč |
| Náklady | |
| Provize BE | 15 % z ročního nájemného |
| Výnosy | |
| Výnos z nájmu a služeb | 192 000 Kč (16 000 Kč/měsíc)* |
| Celkem | 163 200 Kč** |
* Proč má paní Kateřina s BE vyšší výnos z nájmu?
Většina majitelů pronajímá kvůli nedostatku informací a nekvalitní prezentaci nemovitostí v průměru o 1 200 Kč níž než je tržní nájemné.
** Proč je celkový výnos nižší?
Uvádíme již celkový výnos po odečtu provize BE. I přesto, že si bereme provizi, paní Kateřina vydělala o 13 200 Kč více než, když byt pronajímala sama a ušetřila zhruba 70 hodin svého času.
Chcete pustit termíny z hlavy a vydělávat více?
3. Neobsazenost
Neobsazenost bytů je jedním z hlavních problémů, hned po neplatičích, s kterými se majitelé dostávají do styku. Kromě finanční ztráty způsobuje i nepříjemný stres. Příběh pana Andreje se podobá příběhu paní Kateřiny, s tím rozdílem, že u paní Kateřiny za to mohl laxní přístup. U pana Andreje šlo o zkoušku "zvládnu to sám?”.
Celkový roční výnos: 270 000 Kč
Jak jsme pomohli panu Andrejovi obsadit byt během 2 týdnů
Pan Andrej přišel do naší kanceláře po 3 měsících neúspěšného hledání nájemníka na vlastní pěst. Ačkoli to byla dobrá zkušenost, docela se prodražila.
Odborně jsme situaci zhodnotili, přepočítali výši nájemného a nemovitost profesionálně zainzerovali. Naši zkušení makléři, osvědčené propagační kanály a systém výběru nájemníků obsadili byt do dvou týdnů. Nejen, že jsme pomohli rychle obsadit byt s tím, že už se nemusí o nic starat, ale také mu ubylo několik šedivých vlasů na hlavě :).
Celkový roční výnos s BE: 316.000 Kč.
Pan Andrej si s BE vydělal o 46.000 Kč více.
| Náklady | |
| Neobsazený byt | - 90 000 Kč |
| Výnosy | |
| Výnos z nájmu a služeb | 360 000 Kč (30 000 Kč/měsíc) |
| Celkem | 270 000 Kč |
| Náklady | |
| Provize BE | 15 % z ročního nájemného |
| Výnosy | |
| Výnos z nájmu a služeb | 372 000 Kč (31 000 Kč/měsíc)* |
| Celkem | 316 000 Kč** |
* Proč má pan Andrej s BE vyšší výnos z nájmu?
Většina majitelů pronajímá kvůli nedostatku informací a nekvalitní prezentaci nemovitostí v průměru o 1 200 Kč níž než je tržní nájemné.
** Proč je celkový výnos nižší?
Uvádíme již celkový výnos po odečtu provize BE. I přesto, že si bereme provizi, pan Andrej vydělal o 46 000 Kč více než, když byt pronajímal sám a ušetřil zhruba 70 hodin svého času.
Chcete jistotu nájemného i v případě neobsazeného bytu?
4. Riziko neplatičů
Už by stačilo? Ještě bohužel ne. Když už nájemníka najdete, může se vám stát, že přestane platit. A investice se může nazývat výhodnou jen do doby než začne peníze vyžadovat. A toto se stalo i panu Milanovi. Během roku mu 3x nepřišlo nájemné, a protože měl složenou nízkou jistotu/kauci a nedostatečně si zkontroloval bonitu, dostal se do ztráty dvou měsíčních nájmů a má pohledávku za osobou, která je v insolvenčním řízení. Kromě nezaplaceného nájmu musel řešit i nedoplatek na energiích ve výši 10 000 Kč a oprava bytu po nájemníkovi ho vyšla na 10 000 Kč.
Celkový roční výnos: 180 000 Kč
Jak jsme převzali riziko neplacení a zajistili stabilní příjem panu Milanovi
Budeme struční. Pokud zvolíte variantu Jistota, nemusíte se vůbec o nic starat a peníze z nájmu vám chodí na účet každý měsíc bez ohledu na obsazenost bytu. Přebíráme na sebe riziko neplatičů, tak abyste jako majitelé mohli mít klidné spaní.
Celkový roční výnos s BE: 219 300 Kč.
Pan Milan vydělal o 39 300 Kč více a pojistil si riziko neplatičů a oprav bytu.
| Náklady | |
| Neplatič | - 60 000 Kč |
| Oprava bytu | - 10 000 Kč |
| Nezaplacené energie | - 10 000 Kč |
| Výnosy | |
| Výnos z nájmu a služeb | 240 000 Kč (20 000 Kč/měsíc) |
| Kauce | 20 000 Kč |
| Celkem | 180 000 Kč |
| Náklady | |
| Provize BE | 15 % z ročního nájemného |
| Výnosy | |
| Výnos z nájmu a služeb | 258 000 Kč (21 500 Kč/měsíc)* |
| Celkem | 219 300 Kč** |
* Proč má pan Milan s BE vyšší výnos z nájmu?
Většina majitelů pronajímá kvůli nedostatku informací a nekvalitní prezentaci nemovitostí v průměru o 1 200 Kč níž než je tržní nájemné.
** Proč je celkový výnos nižší?
Uvádíme již celkový výnos po odečtu provize BE. I přesto, že si bereme provizi, pan Milan vydělal o 39 300 Kč více než, když byt pronajímal sám a ušetřil zhruba 70 hodin svého času.
Chcete pustit neplatiče z hlavy a užívat si bezstarostného příjmu?
5. Neplatná nájemní smlouva
Bohužel se poměrně často setkáváme s tím, že nájemní smlouva je v tom lepším případě sepsána špatně. V tom horším není sepsána vůbec či není prodloužena a majitel se tak domnívá, že nájemce u něj bydlí na dobré slovo a v případě potřeby jej může bez problému vystěhovat. Velmi často se nájemníkům účtují špatně služby či majitelé podepisují smlouvu na dobu neurčitou, což je jedna z nejhorších možností.
Jak jsme pomohli panu Matoušovi správně nastavit nájemní smlouvu:
Pan Matouš se jako spousta jiných domníval, že jeho nájemní smlouva na dobu určitou je platná. Při bližším prozkoumání smlouvy jsme zjistili, že smlouva již nějaký ten pátek není platná. S nájemcem jsme se domluvili na správné výši nájmu, poplatků a panu Matoušovi tak ušetřili mnoho peněz a potenciálních nepříjemností v budoucnu.
6. Pronájem pod cenou
Víte, že pronájem pod cenou vám nakonec může přinést více problémů než výhod? Jednoduše si to můžeme ukázat na příběhu pana Roberta, který chtěl pronajímat za “přátelskou cenu”.
Celkový roční výnos: 127 000 Kč
Jak jsme pomohli panu Robertovi optimalizovat nájemné:
Pan Robert pronajímal pod tržní cenou ze dvou důvodů:
- Neuměl si spočítat tržní cenu.
- Doufal, že nižší nájemné mu udrží spokojené zákazníky a zároveň si bude moci “vybírat”.
Ve skutečnosti se dělo to, že nižší cena lákala spíše méně bonitní zájemce, s kterými ztratil spoustu času na prohlídkách. Když už konečně solidní nájemníky našel, mohl jim byt pronajmout dlouhodobě i za vyšší cenu a tím inkasovat vyšší zisk. Nájemníci by mu v pronájmu zůstali v obou variantách.
Když jsme se s panem Robertem spojili, hledal zrovna nové nájemníky, protože musel bývalé nájemníky vystěhovat z důvodu neplacení (poslední 2 nájmy už nedostal), po kterých musel ještě byt vyklidit a upravit byt do obyvatelného stavu (5000 Kč), kauce pokryla jeden nájem.
Zrevidovali jsme smlouvy, vypočítali tržní nájemné, začali inzerovat a do pár týdnů měl byt obsazený.
Ve výsledku nyní pronajímá za lepší cenu než předtím a ještě v tom má plný servis správy nemovitostí:
- pokrytí rizika neplatičů,
- garantovaný nájem každý měsíc,
- garance stavu bytu,
- administrativa.
Celkový roční výnos s BE: 137 700 Kč.
Pan Robert vydělal o 10 700 Kč více a zajistil si kompletní správu svojí nemovitosti.
| Náklady | |
| Nezaplacené nájemné | - 24 000 Kč |
| Oprava | - 5 000 Kč |
| Výnosy | |
| Výnos z nájmu a služeb | 144 000 Kč (12 000 Kč/měsíc) |
| Kauce | 12 000 Kč |
| Celkem | 127 000 Kč |
| Náklady | |
| Provize BE | 15 % z ročního nájemného |
| Výnosy | |
| Výnos z nájmu a služeb | 162 000 Kč (13 500 Kč/měsíc)* |
| Celkem | 137 700 Kč** |
* Proč má pan Robert s BE vyšší výnos z nájmu?
Většina majitelů pronajímá kvůli nedostatku informací a nekvalitní prezentaci nemovitostí v průměru o 1 200 Kč níž než je tržní nájemné.
** Proč je celkový výnos nižší?
Uvádíme již celkový výnos po odečtu provize BE. I přesto, že si bereme provizi, pan Robert vydělal o 10 700 Kč více než, když byt pronajímal sám a ušetřil zhruba 70 hodin svého času.
Chcete aktuální smlouvy a nepronajímat pod cenou?
Závěr:
Pronájem nemovitostí není jen tak a je třeba myslet na všechny možnosti. Pokud máte pocit, že je toho na Vás hodně, nebojte se obrátit na odborníky. Rádi Vám pomůžeme najít řešení přímo na míru. Pomáháme majitelům s efektivní správou a maximalizací výnosů jejich investic již od roku 2006.
Poznámka: Jména byla změněna v rámci zachování anonymity našich klientů.