Eine Immobilie zu vermieten ist nicht so einfach!
Die Investition in eine zur Vermietung bestimmte Immobilie gilt nach wie vor zu Recht als eine der sichersten Formen der Geldanlage. Wenn Sie jedoch glauben, dass Ihre Arbeit mit dem Kauf der richtigen Immobilie beendet ist, wird die Realität eine unangenehme Überraschung für Sie bereithalten. Denn als Vermieter haben Sie mehrere Pflichten, deren Missachtung oder Umgehung Sie letztlich teuer zu stehen kommen kann.
Von der Immobilie erwarten Sie zudem praktisch sofort, dass sie nicht nur eine mögliche monatliche Rate Ihres Hypothekendarlehens deckt, sondern Ihnen idealerweise auch Erträge bringt. Dafür muss sie jedoch nahezu störungsfrei sein, durchgehend vermietet werden und von jemandem bewohnt werden, der ordnungsgemäß und pünktlich zahlt. Der erste Schritt besteht daher darin, den idealen Mieter zu finden.
Das ist heutzutage jedoch ebenso schwierig wie die Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Obwohl Hypothekendarlehen in diesem Jahr günstiger geworden sind, geht die Nachfrage nach Mietwohnungen nicht zurück, und es ist keine Ausnahme, dass sich für eine Wohnung sogar Dutzende Interessenten melden. Mit ihnen müssen Sie kommunizieren – nicht nur elektronisch oder telefonisch, sondern selbstverständlich auch persönlich bei Besichtigungen Ihrer Immobilie. Die nicht ganz gute Nachricht ist leider, dass Sie selbst nach einem persönlichen Treffen meist nicht beurteilen können, ob der von Ihnen ausgewählte Mieter ordentlich und zuverlässig sein wird oder nicht. Es sei denn, Sie entscheiden sich dazu, die ernsthaftesten Interessenten beispielsweise bei ihrem Arbeitgeber oder beim vorherigen Vermieter zu überprüfen. Zu der mit den Interessenten verbrachten Zeit kommt somit noch die Zeit für die Prüfung von Referenzen hinzu, und aus einigen Tagen werden problemlos mehrere Wochen. Wir empfehlen jedoch dringend jede Form der Überprüfung. Denn sie ist praktisch die einzige Möglichkeit, das Risiko zumindest etwas zu verringern, die Immobilie an zahlungsunfähige Mieter zu vermieten. „Idealerweise sollten Mieter natürlich in einem Schuldnerregister überprüft werden, was für Privatpersonen allerdings etwas komplizierter ist. Wir halten dies heute jedoch für unerlässlich und tun dies bei jeder Person, mit der wir den Abschluss eines Mietvertrags in Erwägung ziehen. Damit schützen wir vor allem den Immobilieneigentümer“, erklärt David Novotný, Eigentümer und Geschäftsführer des unabhängigen Immobilienunternehmens Bohemian Estates International, zu diesem Thema.
Neben Investitionen in Immobilien befasst sich das Unternehmen auch mit der Verwaltung von Mietimmobilien und kennt den notwendigen Verwaltungsaufwand sowie den Zeitbedarf, den die Verwaltung selbst erfordert, aus erster Hand. Novotný weist zugleich darauf hin, dass Probleme nicht nur bei der Suche nach Mietern entstehen können. Seiner Ansicht nach wird auch der Mietvertrag häufig unterschätzt. „Ein Mietvertrag muss so gestaltet sein, dass er im Problemfall beide Parteien in dem gesetzlich zulässigen Umfang schützt. Leider hören wir nicht selten die Behauptung, es reiche aus, ein Muster aus dem Internet herunterzuladen, es leicht anzupassen und zu unterschreiben. Das ist jedoch bei weitem nicht wahr. Ein Mietvertrag sollte stets von einem Rechtsanwalt erstellt werden, der alle Variablen berücksichtigt. Dies ist schließlich eine Selbstverständlichkeit, die ein Immobilieneigentümer von der Zusammenarbeit mit einem Immobilienunternehmen erwarten kann“, ergänzt Novotný.
Immobilienexperten können Sie auch bei administrativen Aufgaben unterstützen, etwa bei der Ummeldung von Energieverträgen oder der Kommunikation mit der Eigentümergemeinschaft (SVJ). Bei Störungen können sie zudem den erforderlichen Service organisieren. Theoretisch können sie Sie damit von sämtlichen Verpflichtungen entlasten. Die Frage ist jedoch, ob sich dieser Ansatz lohnt. „Für die Immobilienverwaltung berechnen wir selbstverständlich eine vorab vereinbarte Gebühr aus der Miete. Andererseits wissen wir, dass professionell verwaltete Immobilien eine deutlich höhere Auslastung erreichen und die Vermietung unter der Leitung eines Immobilienunternehmens in der Regel weniger problematisch ist. Das liegt beispielsweise daran, dass wir Immobilien nicht an beliebige Personen vermieten, sondern sie mit zuverlässigen Mietern besetzen möchten. So erzielen wir langfristig höhere Erträge, und die Dienstleistung der Immobilienverwaltung finanziert sich selbst“, fasst Novotný von Bohemian Estates International zusammen.