Strengere Hypotheken verändern den Immobilienmarkt und dämpfen die Nachfrage
Hinter uns liegt ein Jahr voller Rekorde auf dem Immobilienmarkt, die jedoch bislang keinen Einfluss auf den Immobilienhunger und die aufgrund des unzureichenden Angebots weiterhin ungedeckte Nachfrage hatten. Nun beginnt sich das Blatt zu wenden, und die Zahl der Kaufinteressenten sinkt. Dazu tragen auch die strengeren Hypothekenlimits bei, die gerade jetzt in Kraft treten. Laut dem Experten David Novotný vom Immobilienunternehmen Bohemian Estates wird die abkühlende Nachfrage letztlich jedoch nicht zu sinkenden Verkaufspreisen von Immobilien führen.
Nach dem turbulenten Jahr 2021 erleben wir einen Wandel, der sich allmählich auf dem überhitzten Immobilienmarkt bemerkbar macht. Verkäufer und Projektentwickler melden einen Rückgang des Interesses am Kauf von Wohnungen und Häusern, doch nach Einschätzung von Experten wird sich dieser Wandel voraussichtlich nicht auf die Marktpreise auswirken. „Die Veränderungen zeichneten sich bereits in den ersten Monaten dieses Jahres allmählich ab. Die wichtigsten Einflussfaktoren waren und sind die dramatisch steigenden Energiepreise, die hohe Inflation und die steigenden Zinssätze für Hypothekendarlehen. Die höheren Energiepreise schlagen sich zudem in den Preisen für Bauarbeiten und Materialien nieder, was zu einem Rückgang der Nachfrage führt“, erklärt David Novotný, Eigentümer und Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Bohemian Estates. Nach dem Rekordjahr im vergangenen Jahr ist dies zweifellos eine Kehrtwende.
Strengere Hypotheken bremsen die Nachfrage
Die Banken sind seit Anfang April verpflichtet, die Parameter bei Hypotheken konsequent zu prüfen und Darlehen nur Personen zu gewähren, die die von der Tschechischen Nationalbank festgelegten Bedingungen erfüllen. „Die Grenzen für die Vergabe von Hypothekendarlehen werden verschärft. Neu müssen Interessenten ein Fünftel des Kaufpreises der Immobilie aus eigenen Mitteln finanzieren, bislang genügte ein Zehntel. Das ist ein enormer Unterschied, der die Nachfrage stark beeinflussen wird. Die Zentralbank hat diese Maßnahmen bereits im vergangenen Herbst beschlossen, sie treten jedoch erst jetzt in Kraft“, erklärt David Novotný von Bohemian Estates. Nach dem relativ starken Anstieg der Zinssätze kühlt sich die Nachfrage spürbar ab – Wohneigentum wird im finanziellen Vergleich zum Leben zur Miete nachteilig sein.
Besonders wichtig ist der sogenannte LTV-Grenzwert, der das Verhältnis der Hypothek zum Immobilienwert ausdrückt. Für neue Darlehen wird er von ursprünglich 90 % auf 80 % gesenkt. Das bedeutet, dass künftig in der Regel nur diejenigen eine Hypothek erhalten, die für den Erwerb der Immobilie mindestens 20 % des Immobilienpreises angespart haben. Auch die beiden weiteren Kennzahlen rücken wieder in den Fokus.
Der DSTI-Grenzwert gibt an, welchen Anteil des monatlichen Nettoeinkommens ein Hypothekenantragsteller für Raten aufwendet. Neu liegt er bei 45 %. Das bedeutet, dass nur diejenigen ein Darlehen erhalten, die monatlich höchstens 45 % ihres Einkommens für Hypothekenraten aufwenden. Der zweite DTI-Grenzwert spiegelt die Anzahl der jährlichen Nettoeinkommen des Antragstellers wider, die zur Tilgung aller seiner Schulden erforderlich sind. Neu gilt der Wert 8,5. Das bedeutet, dass Banken eine Hypothek nur Personen gewähren sollten, deren gesamte Schulden höchstens dem 8,5-Fachen ihres jährlichen Nettoeinkommens entsprechen.
Banken haben einen gewissen Spielraum, die neuen Grenzwerte zu überschreiten, wenn sie überzeugt sind, dass der Antragsteller das jeweilige Darlehen problemlos zurückzahlen wird. Das Volumen solcher Hypotheken darf jedoch 5 % aller in einem Kalenderquartal gewährten Darlehen nicht übersteigen.