Náležitosti kupní smlouvy na nemovitost
Při nákupu nebo prodeji nemovitosti je kupní smlouva jedním z nejdůležitějších právních dokumentů, který upravuje podmínky transakce a práva a povinnosti obou stran. Ať jste prodávající nebo kupující, je ve vašem zájmů, aby obsahovala vše, co má.
Právní rámec kupní smlouvy na nemovitost
Změna vlastnictví nemovitosti na základě kupní smlouvy je upravena občanským zákoníkem, avšak specifické požadavky na její obsah upravuje Katastrální zákon. Kupní smlouva musí být zhotovena písemně. Jakákoli jiná podoba je neplatná. Jako každá smlouva, má své náležitosti. Ty můžeme rozdělit na podstatné a nepodstatné.
Podstatné náležitosti kupní smlouvy na nemovitost
Mezi podstatné náležitosti kupní smlouvy patří identifikace smluvních stran, identifikace předmětu převodu, určení kupní ceny a podpisy účastníků.
Přestože nepodstatné náležitosti nejsou ze zákona povinné, doporučujeme je do kupní smlouvy zahrnout.
Nepodstatné náležitosti kupní smlouvy na nemovitost
Nepodstatné náležitosti jsou například:
- jak bude za nemovitost zaplaceno,
- jaké případné vady nemovitost obsahuje,
- jakým způsobem a kdy dojde k převodu nemovitosti,
- možnosti odstoupení od smlouvy či smluvní pokuty v případě porušení povinností jednou ze stran.
Jak bylo řečeno, když sepisujete kupní smlouvu, tak je třeba brát v potaz občanský zákoník a požadavky katastrálního zákona, tak aby nedošlo ke zbytečným problémům na katastrálním úřadě při převodu vlastnického práva.
Pozornost věnujte zejména specifikaci předmětu převodu vlastnictví.
Při převodu nemovitosti je nezbytné nemovitost dostatečně specifikovat. V případě bytu musíte uvést číslo jednotky a její pojmenování, označení budovy, označení pozemku, katastrální území a katastrální úřad a nesmíme zapomínat na označení případných okolních pozemků. Zejména přístupové cesty nebo podíl na společných prostorách.
Vady nemovitosti
Ačkoli nejsou ze zákona podstatnými náležitostmi, doporučujeme do kupní smlouvy specifikovat práva a povinnosti smluvních stran, zejména povinnost prodávajícího konkrétně a detailně vytyčit všechny vady a nemovitosti, a to jak faktické, tak právní. Bez těchto náležitostí nedoporučujeme kupní smlouvu podepisovat.
Tato část smlouvy neslouží pouze k popisu faktických vad, ale zejména všech břemen, případného zástavního práva, exekuce či jiných právních sporů a dluhů. Specifikovat vady v kupní smlouvě je zejména v zájmu prodávajícího. Zákon totiž určuje dobu odpovědnosti prodávajícího za skryté vady, a to po dobu pěti let. V případě zjištění zásadních vad, které omezují možnost využívání nemovitosti, může dojít k odstoupení od kupní smlouvy, a prodávající je v takovém případě povinen kupujícímu vrátit kupní cenu nemovitosti a uhradit odškodné.
I v případě, kdy jsou všechny vady v kupní smlouvě zmíněny, nelze automaticky předpokládat, že kupec je chráněný a nedochází k problémům. Je běžnou praxí, že si kupec smlouvu pořádně nepročte. I v případě, že někdo již zkušenosti s obchodováním s nemovitostmi má a rozumí užitým pojmům a všem náležitostem, doporučili bychom nechat kupní smlouvu zhotovit právníkem, který je v dané problematice znalý. Tuto službu nabízí jakákoli férová realitní společnost. V Bohemian Estates kupní smlouvu sami zhotovíme nebo ji, je-li zhotovená druhou stranou, posuzuje naše právní oddělení.