Investice do nemovitostí. Rychlé a výhodné vyhledání prověřené nemovitosti.
S námi ušetříte v průměru 80 123 Kč z kupní ceny
Nezávazně poptat
Vyhledáme a prověříme výhodnou investiční nemovitost.
- Rychlost rozhoduje – s námi víte o nabídkách první
- Ušetříte i 150 000 Kč na skrytých vadách
- Nemovitosti na bydlení i investice
- Nakupujte s námi po celé ČR
- Nemovitosti bez rizika právních a technických vad
Náskok pro vás
O nemovitostech z celé ČR víme do hodiny od zveřejnění.
- Pokud už hledáte nemovitost k bydlení či investici, znáte to sami: Při nákupu nemovitosti rozhoduje rychlost – a hned pak cena.
- V Bohemian Estates vám vyhledáme ideální nemovitosti na základě vašich požadavků.
- Vyjednáme nejnižší možnou cenu, prověříme ji po technické i právní stránce a postaráme se i o kompletní administrativu a papírování.
- Pokud se rozhodnete nemovitost nekoupit, nic neplatíte.
Kalkulačka výhodné investice
Spočítejte si sami, kolik vám ušetříme při koupi.
Kalkulačka výnosnosti investičního bytu
Odhadněte roční nájemní příjem, provozní výsledek a jednoduchou výnosnost vložených nákladů. Výpočet nezahrnuje daň z příjmů, financování ani budoucí růst ceny nemovitosti.
Jak počítáme nájemní výnos
Odhad ročního nájemného vychází z měsíčního nájemného a počtu dní neobsazenosti. Od něj kalkulačka odečítá zadané roční náklady hrazené majitelem a rezervu na větší opravy či obnovu vybavení. Hrubou i provozní výnosnost vztahuje k součtu kupní ceny a jednorázových nákladů na pořízení a přípravu bytu.
Výsledkem je zjednodušený provozní scénář, nikoli čistý výnos po všech platbách. Splátky úvěru, daně, změna hodnoty nemovitosti, inflace a mimořádné události se nezapočítávají.
Co výnosnost ukazuje a co ne
Výnosnost pomáhá porovnat nájemní příjem s částkou vloženou do pořízení bytu. Sama o sobě ale neříká, zda je konkrétní byt dobrou investicí. Nezachycuje polohu, technický stav, budoucí opravy, snadnost dalšího prodeje ani to, jakou cenu má váš čas. Dvě nemovitosti se stejným procentem mohou mít odlišné riziko i dlouhodobý průběh výdajů.
Kalkulačka proto odděluje hrubou výnosnost od provozní. Hrubá ukazuje nájemné bez odečtení ročních nákladů, provozní odečítá položky, které zadáte. Ani druhý údaj není konečný výnos po daních a financování. Výsledek berte jako výchozí bod pro podrobnější rozpočet, ne jako záruku návratnosti nebo doporučení k nákupu.
Do investice započítejte i náklady mimo kupní cenu
Kupní cena je jen jedna část částky, kterou musíte na začátku vynaložit. Do pole pro jednorázové náklady patří výdaje, které souvisejí s pořízením a přípravou bytu podle vašeho konkrétního případu. Může jít například o právní a technickou kontrolu, vybavení, nutnou rekonstrukci nebo počáteční opravy. Nezadávejte sem opakující se platby, které patří do ročních provozních nákladů.
Rozsah těchto výdajů se u každé nemovitosti liší. U bytu připraveného k pronájmu může být nízký, zatímco byt vyžadující obnovu může mít vstupní investici výrazně vyšší. Pokud položku ještě neznáte, vytvořte si raději samostatný opatrný odhad než ji úplně vynechat. Právě opomenutí přípravy nebo vybavení může hrubý ukazatel zdánlivě zlepšit.
Použijte dosažitelné nájemné a realistický výpadek
Měsíční nájemné zadávejte bez záloh na služby a podle toho, co je u srovnatelných bytů v daném místě skutečně dosažitelné. Inzerované ceny nemusí odpovídat nájemnému sjednanému ve smlouvě. Rozhoduje také dispozice, stav, vybavení, doprava, dostupnost parkování a okruh lidí, kteří v okolí bydlení hledají. Pokud je byt po rekonstrukci nebo má zvláštní výhodu, promítněte ji do předpokladu jen tehdy, pokud ji podporuje srovnání s trhem.
Dny neobsazenosti zahrnují nejen období bez nájemníka, ale i čas na přípravu bytu, prohlídky a navázání další smlouvy. Zohledněte možné ukončení nájmu, opravy mezi nájemníky a místní sezonnost. U jednoho bytu je vhodné udělat alespoň běžný a opatrný scénář; příliš optimistická kombinace plného nájemného a nulových výpadků dává jen teoretický horní limit.
Náklady a rezerva nesměšujte
Roční náklady hrazené majitelem mohou zahrnovat správu, pojištění, pravidelnou údržbu nebo další platby, které na nájemníka nepřenášíte. Vždy vycházejte ze skutečného způsobu vyúčtování. Nájemník může hradit zálohy na služby zvlášť; pokud je jen vybíráte a následně vyúčtujete, nejsou automaticky vaším výnosem ani nákladem. Nezapočítejte tutéž položku zároveň jako roční náklad i do zvláštní rezervy.
Rezerva slouží k zachycení nepravidelných výdajů, například obnovy spotřebičů, podlah nebo vybavení. Nemusí se utratit každý rok, ale v delším období mohou podobné výdaje významně změnit výsledek. Její výši stanovte podle stavu bytu, stáří vybavení a plánované údržby. Kalkulačka sama neodhaduje pravděpodobnost poruchy ani budoucí cenu práce a materiálu.
Čtěte hrubý a provozní výsledek společně
Hrubá výnosnost vychází z celého odhadovaného ročního nájemného. Provozní výsledek od něj odečítá roční náklady a rezervu. Provozní výnosnost pak tento výsledek vztahuje k pořizovací částce včetně zadaných jednorázových nákladů. Sledujte proto absolutní částku i procento: malý provozní výsledek může na papíře vypadat jinak podle toho, jaké náklady jste do vstupu zahrnuli.
Pokud je výsledek záporný, znamená to, že zadané nájemné nepokrývá vložené roční náklady a rezervu. Není to chyba kalkulačky ani předpověď, že byt nikdy nebude výdělečný; je to upozornění, abyste prověřili předpoklady. Pokud je provozní výsledek nulový nebo záporný, jednoduchou dobu návratnosti nelze smysluplně určit.
Doba návratnosti je záměrně zjednodušená
Jednoduchá doba návratnosti dělí celkovou počáteční investici ročním provozním výsledkem. Předpokládá, že se příjem a náklady každý rok opakují ve stejné výši. Nezohledňuje časovou hodnotu peněz, růst nebo pokles nájemného, změnu cen bytů, prodejní náklady ani budoucí výměnu nájemníků. Proto ji nelze zaměňovat za celkový výnos investice za dobu držení.
Byt může být prodán dříve, než se počáteční částka „vrátí“ z nájmu, a vývoj jeho prodejní ceny může výsledek zásadně změnit. Naopak dlouhá doba držení může přinést větší náklady na obnovu. Před rozhodnutím si proto sestavte víceletý scénář s příjmy, opravami, financováním a předpokládanou cenou při prodeji. Tato kalkulačka zobrazuje jen první jednoduchou vrstvu takového modelu.
Úvěr a daň přidejte až v samostatném rozpočtu
Výpočet pracuje s provozním výsledkem před financováním a zdaněním. Pokud byt kupujete na úvěr, doplňte do vlastního rozpočtu úroky, splátkový kalendář, případné poplatky a částku vlastního kapitálu. Zvažte také, zda by rozpočet unesl změnu úrokové sazby, neobsazenost nebo větší opravu. Provozní výnosnost z celé pořizovací částky není totožná s výnosem vlastních prostředků.
Daňové zacházení závisí na konkrétní situaci a zvoleném způsobu využití nemovitosti. Kalkulačka nepřiřazuje žádný daňový režim a nepřepočítává zákonné odpočty. Pro rozhodnutí po zdanění si sestavte samostatný výpočet z vlastních údajů a ověřte postup, který odpovídá vašemu případu. Nezaměňujte provozní odhad s částkou, kterou lze automaticky očekávat na účtu.
Porovnávejte scénáře stejnou metodou
Pokud vybíráte mezi více byty, používejte u každého stejnou definici nájemného, nákladů i počáteční investice. Jinak může rozdíl ve výsledku způsobit odlišné zacházení s vybavením nebo rezervou, nikoli výhoda samotné nemovitosti. Zapište si zdroj každého předpokladu a oddělte doložené částky od odhadů.
Vedle běžného scénáře zvažte opatrnou variantu s nižším nájemným, delší neobsazeností a vyššími náklady. Pokud ji rozpočet neunese, rozhodnutí závisí na optimistických předpokladech. Kalkulačku můžete použít k postupné změně vstupů a zjistit, který předpoklad výsledek ovlivňuje nejvíce. Ani při příznivém výsledku však nenahrazuje kontrolu právního stavu, technického stavu a podmínek pronájmu konkrétního bytu.
Výchozí údaje jsou pouze ilustrativní. Nahraďte je vlastními odhady; kalkulačka nepředpovídá budoucí nájem ani zhodnocení bytu.
4 důvody, proč koupit nemovitost s Bohemian Estates
Zaplatíte nejnižší možnou cenu
- Pro úspěšné vyjednávání o ceně použijeme tvrdá data z auditu, cenové mapy dle katastru nemovitostí – a také 20 let našich zkušeností.
- Nemovitosti za vás osobně navštívíme a prohlédneme.
Nejširší výběr, „podpultovky“ a náskok před ostatními
- Náš systém BES prohledává kompletní realitní inzerci na českém internetu (RK, developeři, majitelé, dražby, neveřejné nabídky i „podpultovky“) a páruje nabídky s vašimi požadavky.
- Jakmile se objeví pro vás vyhovující nabídka, naši investiční experti spočítají tržní nájemné, výnos a návratnost a zašlou vám pouze takové nabídky, které odpovídají vašim požadavkům.
- Na rozdíl i od těch největších realitních kanceláří i developerů nejsme omezeni pouze vlastní nabídkou, ale nabídneme vám pouze ty nejlepší dostupné nemovitosti.
Bez skrytých vad a právních zádrhelů
- Technický stav nemovitosti důkladně proklepnou (někdy doslova) naši zkušení technici. Vy tak získáte přehled nejen o jejím skutečném stavu, ale i o případných nutných investicích do nemovitosti.
- Právní status nemovitosti pak detailně prověří naše právní oddělení, aby vás v budoucnu nečekala žádná nepříjemná překvapení.
Kompletní servis: Vyhledáme, prověříme, zařídíme, předáme
- S námi budete mít na své straně ostříleného, nezávislého profesionála, který vás provede celým procesem nabytí nemovitosti – od jeho vyhledání přes „právničinu“ až po předání, kdy se stanete majitelem.
- Abyste mohli klidně spát s vědomím, že je vše „právně správně“, kompletní smluvní dokumentaci ohledně koupě pro vás vyhotoví (nebo zreviduje) naše specializované právní oddělení.
- Kromě toho se postaráme i o doplňkové služby: Zajistíme úschovu peněz, komunikaci s katastrem nemovitostí a všechny administrativní záležitosti.
Reference
Při koupi bytu jsem ocenil zastoupení na jednáních, právní kroky a úpravy smluv bez protahů a asistenci při podpisu. Ušetřili mi spoustu starostí a času a já se mohl v klidu věnovat práci.
Strategický Manažer ve společnosti SAB servis
Průběh spolupráce
Vaše cesta k vlastní nemovitosti na bydlení či investici
-
Sdělíte nám své požadavky
Náš specialista s vámi detailně probere, jakou nemovitost chcete koupit.
-
Podepíšeme smlouvu
A vezmeme si od vás vratnou zálohu 5 000 Kč . Od tohoto okamžiku pracujeme pro vás, vy nemusíte dělat nic. Zato my začneme okamžitě vyhledávat tu pravou nemovitost: Vaše požadavky zadáme do našeho systému, a „nažhavíme dráty“.
-
Vyberete si z konkrétních nabídek
Ty, které vás zaujmou, za vás (nebo spolu s vámi, jak budete chtít) prohlédneme a prověříme.
-
Vyjednáme pro vás maximální slevu
Jako argumenty pro protistrany použijeme tvrdá data z auditu, cenové mapy dle katastru nemovitostí – a také 20 let našich zkušeností.
-
Předáme vám nemovitost
A provedeme vás celým procesem koupě po faktické, právní i administrativní stránce.
-
Inkasujeme naši odměnu
Za kompletní službu vyhledání, prověření a předání nemovitosti si účtujeme 1,5 % (bez DPH) z kupní ceny nemovitosti. Pokud pro vás vyjednáme slevu, vezmeme si standardních 10 % (bez DPH) ze snížené částky.
Příklad
Jak jsme pražskému klientovi ušetřili 80 123 Kč a 62 hodin nervů a papírování
Klientovo zadání
- Koupit byt po rekonstrukci na investiční pronájem
- 2+ kk v okolí Prahy
- do 75 tisíc Kč/m 2
- do 4,5 milionu Kč
Co jsme udělali
-
Vyhledali jsme 7 nabídek, která splnila kritéria. Majiteli jsme o nich dali vědět hned, jak se objevily na trhu (a dřív, než se o nich dozvěděli další zájemci).
Tím jsme klientovi ušetřili cca 19 hodin hledání vhodných inzerátů.
-
Provedli jsme 5 prohlídek a vybrali jeden byt, který představám majitele o ideální investiční nemovitosti odpovídal nejlépe.
Klientovi jsme ušetřili cca 10 hodin strávených prohlídkami bytů.
-
Naše právní oddělení prověřilo smluvní dokumentaci a odhalilo chybu v nabývacím titulu, který by následný převod mohl zneplatnit.
Klient se tak vyhnul cca 30 hodin právních tahanic a nevyčíslitelným nákladům.
-
Před uzavřením finální kupní smlouvy jsme na základě zkušeností a neprůstřelných argumentů vyjednali další slevu 50 000 Kč .
Klienta jsme provedli celým procesem koupě bytu až po předání.
Výpočet
- Čistá úspora pro klienta
- 80 123 Kč
- Celkové náklady na nemovitost
- 2 919 879 Kč
- Kolik klient za službu zaplatil
-
- 1,5 % + DPH z finální kupní ceny
- 51 725 Kč
- 10 % + DPH z vyjednané slevy
- 18 150 Kč
- Celkem
- 69 879 Kč
- Kolik klient díky službě ušetřil
-
- Ušetřená cena z kupní ceny
- 50 000 Kč
- Práce a starostí
- 62 hodin
- Celkem
- 50 000 Kč + 62 hodin
Jak klientovi byt zhodnocujeme
Byt jsme majiteli obratem pronajali s garantovaným nájmem 11 500 Kč měsíčně, tedy s 4,7% garantovaným ročním zhodnocením.
Vyhledání nemovitosti
Máte otázky?
Než nás kontaktujete, přečtete si odpovědi na ty nejčastější.
- V čem spočívá výhoda služby, když se mohu obrátit na realitku či developera?
- I ty největší RK a developeři vám nabídnou pouze nemovitosti, které mají v nabídce. Naopak u nás máte jistotu, že hledáme a vybíráme ze všech nabídek RK, developerů i soukromých majitelů dostupných na trhu. Zároveň monitorujeme i všechny dražby. A to nejzajímavější na konec: Díky naší síti partnerů vám nabízíme i „podpultovky“, neveřejné nabídky, na které u RK ani developerů nemáte šanci narazit. Další nevyčíslitelnou výhodou je, že vám ušetříme hodiny a dny prohledávání internetových nabídek a obcházením RK a developerů.
- Co když si nevyberu žádnou nemovitost, kterou mi nabídnete?
- Nic se neděje, náklady na servis jdou pak za námi a vy neplatíte nic.
- Proč mám platit provizi jako kupující? Když koupím byt od RK, tak ji neplatím.
- Protože dostáváte kompletní servis v jednom balíčku a bez práce. Hlavně ale proto, že se to vyplatí: Ušetříme vám mnohem více, než kolik tvoří poplatek za službu, a ušetříme vám klidně i týdny času. Navíc vybíráme ze všech (i neveřejných) dostupných nabídek, takže s Bohemian Estates máte jistotu nejširšího výběru. Spoustu starostí, nečekaných výdajů a vám ušetří technická a právní prověrka nemovitosti, která vám z cesty odstraní jakýkoli náznak rizika spojeného s koupí. a jako třešničku na dortu pro vás vyjednáme slevu na kupní ceně. Jen služby zkušeného právníka by vás vyšly dráž než náš kompletní balíček služeb, díky němuž ke koupi bytu přijdete jako k hotovému.
Pošlete to dál a získejte peníze na ruku
Dobré slovo se vyplácí:
- 5 000 Kč za doporučení pronájmu
- 10 % z provize za doporučení prodeje bytu (minimálně 10 000 Kč).
Ušetřete přátelům či známým peníze, čas i starosti s pronájmem i prodejem bytu, a nechte se odměnit.