Tento článek pojednává o danění příjmů z pronájmu nemovitosti za rok 2025.
O dani z nemovitosti píšeme zde.
V článku o danění příjmů z pronájmu se dozvíte:
Publikováno 30/1/26, 10:12 dop.
Chcete vědět, jaká varianta zdanění je pro vás nejlepší? Využijte naši daňovou kalkulačku pro výpočet daně z pronájmu zdarma.
Pronajímáte byt nebo jinou nemovitost a čeká vás daňové přiznání v roce 2026? Pak je důležité mít jasno v tom, jak správně zdanit příjmy z pronájmu za rok 2025, jaké výdaje si můžete uplatnit a na co si dát pozor, abyste zbytečně neplatili víc, než musíte.
Daňové přiznání k dani z příjmu z pronájmu vyplníte jednoduše přes Online finanční úřad na portálu MOJE daně. Intuitivní průvodce vám pomůže s vyplněním všech potřebných údajů a upozorní na případné chyby. Příjmy z pronájmu nemovitosti uvedete v příloze č. 2. Vyplněné daňové přiznání můžete rovnou odeslat elektronicky přímo z portálu, případně datovou schránkou, nebo ho vytisknout v PDF formátu a odevzdat v papírové podobě.
Odpověď závisí na tom, jaké máte další příjmy a v jaké jste situaci.
Pokud jste zaměstnanec a vaše příjmy mimo zaměstnání za rok 2025 nepřesáhly 20 000 Kč, daňové přiznání podávat nemusíte. Většina pronajímatelů však tuto hranici překročí a daňové přiznání proto podat musí.
Nemáte příjmy ze zaměstnání ani podnikání? Pokud vaše celkové zdanitelné příjmy nepřesáhnou 50 000 Kč, daňové přiznání podávat nemusíte.
Důchodce platí daň z pronájmu, pokud jeho příjem z nájmu přesáhne 50 000 Kč ročně. Do této hranice daňové přiznání podávat nemusí. Více informací pro penzisty najdete zde.
Je-li nemovitost ve společném jmění manželů, příjem z pronájmu daní pouze jeden z nich.
Stejně tak u více spoluvlastníků – stačí se domluvit, kdo příjem zdaní.
Výpočet daně z pronájmu je celkem jednoduchý:
Co se počítá do příjmu z pronájmu, a co ne? Mezi příjmy z pronájmu se počítá reálně obdržené nájemné v daném zdaňovacím období, tedy od 1.1.2025 do 31.12.2025.
Ano i ne. Mezi příjmy z pronájmu se nezapočítávají zálohy na energie a služby, pokud jsou nájemci následně vyúčtovány. Je dobré, aby byla výše záloh specifikována v nájemní smlouvě. Jsou-li zálohy stanoveny paušálně a nedochází k vyúčtování, pak jsou daňovým příjmem stejně jako nájem.
Kauce (jistota) se do příjmů z nájmu nezahrnuje.
Přišlo vám nájemné na leden už v prosinci a vy se ptáte, jestli ho zahrnout do příjmů za rok 2025? Ano. Rozhodující je, kdy vám nájem přišel, ne na jaké období byl určen.
Nerozhoduje, zda jste nájemné dostávali pravidelně, ale zda jste ho skutečně obdrželi. Pokud nájemník neplatil, daň z nezaplaceného nájemného neodvádíte. Je však vhodné mít k dispozici doklady, například upomínky o nezaplacení.
Základ pro výpočet daně z pronájmu vypočítáte odečtením výdajů spojených s pronájmem od příjmů z pronájmu za celý rok. Tyto výdaje lze vypočítat dvěma způsoby, buď sečtete reálné výdaje nebo využijete tzv. paušál.
Paušální výdaje činí 30 % z příjmů a lze je uplatnit maximálně do výše 600 000 Kč. Tento způsob výpočtu doporučujeme těm, kteří mají náklady na provozování pronájmu nižší, než je uvedených 30 %. Při uplatnění paušálních výdajů musíte vést evidenci příjmů a nelze do nich zahrnout výdaje na dopravu a platby do fondu oprav.
Skutečné výdaje se vyplatí v případě, jsou-li vaše náklady spojené s pronájmem vyšší než 30 % příjmů. Abyste je mohli uplatnit, je nutné vést účetní evidenci a zaznamenávat příjmy a výdaje.
Co jsou skutečné výdaje?
Všechny zmíněné náklady musíte být schopni doložit finančnímu úřadu až 3 roky zpětně.
Na všechny zdanitelné příjmy (včetně příjmů z nájmu) se vztahují dvě daňová pásma
Nižší hranici zaplatíte v případě, pokud vaše příjmy za uplynulý rok nepřesáhly 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2025 je to 1 676 052 Kč). Pokud vaše příjmy byly vyšší, částku nad touto hranicí daníte 23 %. Do této částky se započítávají všechny příjmy, tedy i mzda nebo příjem z pronájmu nemovitosti.
Základ daně z příjmu z pronájmu lze ponížit o tzv. odčitatelné položky. Jedná se o nezdanitelné části základu daně. Výslednou daň můžete dále snížit o slevy na dani.
Pozor! Již nelze uplatnit slevu na studenta a slevu na školkovné (naposledy za rok 2024)
Pokud nemovitost pronajímáte krátkodobě například turistům, nejedná se o pronájem, ale o poskytování ubytovacích služeb. V takovém případě musíte mít živnostenské oprávnění a příjmy danit jako příjmy ze samostatné výdělečné činnosti. Na příjmy z podnikání můžete uplatnit 60% paušální výdaje. Pokud chcete pronajímat turistům, ale zachovat si nadále status pronájmu, můžete využít naší služby.
Pronájem nemovitých věcí je od daně z přidané hodnoty kromě několika výjimek osvobozen.
Kdy musíte zaplatit DPH?
Pro výpočet potřebujete znát dvě částky. Jedna představuje vaše příjmy z pronájmu. Druhá představuje vaše výdaje spojené s pronájmem. Následně výdaje odečtěte od příjmů a máte základ potřebný pro výpočet daně.
Příklad: V loňském roce byly vaše příjmy z pronájmu 240 000 Kč. Jelikož vaše výdaje spojené s pronájmem nepřesáhly hranici 30 % (tedy 72 000 Kč), uplatníte paušální výdaj ve výši 30 %.
240 000 - 72 000 = 168 000 Kč.
Základ pro výpočet daně je v tomto případě 168 000 Kč. Pokud vaše příjmy spadají do 1. daňového pásma (sazba 15 %), daň z pronájmu bytu bude 25 200 Kč.
Základ pro výpočet daně můžete navíc snížit o tzv. odčitatelné položky. A výslednou daň lze také snížit o daňové slevy.
Jde z toho hlava kolem? Použijte naši kalkulačku pro daň z pronájmu a spočítáte si to raz dva!
Daň z příjmu z pronájmu nemusí být nic složitého, když víte jak na to. Daňové přiznání vyplníte jednoduše v online aplikaci finančního úřadu. Zásadní je správná volba uplatnění výdajů –skutečné či paušální. Pak už se stačí jen zamyslet, jaké odčitatelné položky můžete uplatnit a na jaké slevy na dani máte nárok.
Vyzkoušejte další kalkulačky pro správu Vaší nemovitosti