Pronajmout byt kamarádovi se může zdát jako rychlé a praktické řešení:
„Nebudu muset řešit inzeráty, makléře, cizí lidi a co kdyby mi byt zničili? Kamaráda znám, věřím mu, navíc mu dám lepší cenu a on se mi o byt dobře postará.“
Jenže co když místo laskavosti děláte obrovskou chybu?
Pronájem kamarádovi vypadá jako win-win řešení, avšak v dlouhodobém horizontu je podstatně rizikovější, než by se mohlo zdát. Vyzpovídali jsme naše realitní makléře, co si o pronájmu kamarádům myslí. Pojďme se podívat na hlavní úskalí, která s sebou takový pronájem přináší.
V Česku se odhadem kolem třetiny pronájmů řeší přes známost. Byt se bez inzerátu rychle a snadno předá, někdy i jen na základě ústní dohody. Majitel si pochvaluje, kolik ušetřil času, energie i papírování. Někdy dokonce i daně, to ve chvíli, kdy má pocit, že pokud jde o kamaráda, finanční úřad se nic nedozví. Jenže, tato úspora je pouze krátkodobá.
Mnoho majitelů žije v iluzi, že kamarád se jim o byt postará lépe než cizí člověk. To je ale naprostý omyl. Podle občanského zákoníku má každý nájemník zákonnou povinnost zajišťovat běžnou údržbu bytu (včetně drobných oprav) a zároveň neprodleně hlásit pronajímateli případné škody. Jinými slovy: kamarád vám neposkytuje žádnou přidanou hodnotu. V praxi to často dopadá tak, že nájemník-kamarád přináší spíše více nevýhod.
„Kamarádovi přece nedám plnou cenu.“ Tak přemýšlí spousta majitelů. Jenže to znamená jediné, dobrovolně dotujete kamaráda z vlastní kapsy. V praxi bývá sleva 10–20 %. V Praze se tak klidně připravujete o 2–4 tisíce korun měsíčně, tedy až 48 tisíc ročně. A to už je částka, za kterou by se daly pořídit nové spotřebiče.
Příklad z praxe:
Petr pronajal byt kamarádovi v Brně o 2000 Kč levněji, než byla běžná cena. Bral to jako maličkost. Po třech letech ale zjistil, že rozdíl dělá 72 000 Kč. „Za to jsem mohl mít novou kuchyň,“ říká dnes, ale kamarádovi si o zdražení říct netroufl.
U cizích nájemníků si majitelé běžně prověřují jejich platební morálku. U kamaráda to většinou nikoho ani nenapadne. Jenže i on může mít závazky, o kterých netušíte. Nebo se může dostat do finančních potíží a pak je velmi těžké ho vystěhovat. Přece ho nepodrazíte, když má problémy. Proto doporučujeme si prověřit i známého v registrech dlužníků, abyste měli jistotu.
Dalším zádrhelem je vaše vyjednávací pozice. Zatímco cizí nájemník očekává formální vztah a respektuje podmínky smlouvy, kamarád předpokládá vstřícnější přístup.
Zvýšit nájem cizímu nájemníkovi? Normální věc. Zvýšit nájem kamarádovi? Trapná situace. Proto majitelé často drží stejný nájem i několik let, i když ceny v okolí rostou.
Příklad z praxe:
Když Karel po dvou letech požádal kamaráda o navýšení nájmu o 1000 Kč, přišla uražená reakce: „Já se ti o byt starám, všechno tu opravuju, a ty na mě takhle?“ Přátelství ochladlo, a když kamarád nakonec odešel, přestali spolu mluvit úplně.
Podobně problematické bývají opravy. U cizího nájemníka jasně řeknete, co má jít za ním. U kamaráda často raději přimhouříte oko a platíte vy.
Příklad z praxe:
Kamarád slíbil, že opraví rozbitý sprchový kout. Jenže oprava se odkládala, kout se dál rozpadal, a nakonec museli majitelé volat instalatéra. Účet? 8500 Kč. Kamarád se sice tvářil provinile, ale peníze nezaplatil.
A co výpovědní lhůta? Cizí nájemník ji s větší pravděpodobností dodrží. Kamarádovi ale často dovolíte odejít hned. Výsledek? Tři měsíce prázdného bytu a ztráta desítek tisíc.
Příklad z praxe:
Nájemník-kamarád dostal práci v zahraničí a oznámil: „Hele, odjíždím už příští týden, snad to nevadí.“ Majitelka kývla, vždyť je to přece kamarád. Výsledek? Tři měsíce prázdného bytu a ztráta 45 000 Kč.
Někteří pronajímatelé mají pocit, že pokud pronajímají kamarádovi, nemusí nájem danit. Jenže to je hazard. Kontrol je čím dál víc, jen v Praze ročně přibývají stovky oznámení od sousedů nebo SVJ na nelegální pronájmy. To, co na začátku vypadalo jako úspora pár tisíc, se tak může změnit v pokutu v desítkách tisíc korun. Nemá smysl riskovat. Pokud chcete mít jistotu, že máte vše v pořádku, stačí uzavřít klasickou nájemní smlouvu a příjem z nájmu uvést v daňovém přiznání. V dnešní době to lze snadno vyřídit online.
Asi největší riziko je však ohrožení samotného vztahu. Říká se: chceš-li ztratit přítele, půjč mu peníze. Spory o finance patří mezi nejčastější důvody, proč se kazí vztahy v rodinách i mezi přáteli. A pronájem bytu je citlivá záležitost, jde o velké částky i dlouhodobý závazek. Pokud se rozhodnete, že kamarádovi byt přece jen pronajmout chcete, je možným řešením mezi vás vložit správcovskou firmu, která zajistí, aby veškerá komunikace i platby probíhaly profesionálně a bez osobních emocí.
Na první pohled může působit lákavě pronajmout byt kamarádovi. Ve skutečnosti ale riskujete nejen peníze, ale především samotné přátelství.
Chcete-li se vyhnout problémům:
vždy sepište písemnou smlouvu (vzor nájemní smlouvy),
příjem z nájmu řádně přiznejte (Jak na daň z pronájmu),
držte se tržních cen (kalkulačka nájmu),
a nájemníka si prověřte, i když ho znáte (bezstarostný pronájem).
Byt má hodnotu v milionech korun. Rozhodně nestojí za to riskovat jen proto, že chcete ušetřit čas a udělat laskavost kamarádovi.