Eine Wohnung an einen Freund zu vermieten, kann wie eine schnelle und praktische Lösung wirken:
„Ich muss mich nicht um Anzeigen, Makler oder fremde Leute kümmern – und was, wenn mir jemand die Wohnung beschädigt? Ich kenne meinem Freund, vertraue ihm, gebe ihm außerdem einen besseren Preis und er wird sich gut um die Wohnung kümmern.“
Doch was, wenn Sie statt eines Gefallens einen großen Fehler machen?
Die Vermietung an einen Freund wirkt wie eine Win-win-Lösung, ist langfristig jedoch wesentlich riskanter, als es zunächst erscheinen mag. Wir haben unsere Immobilienmakler gefragt, was sie von der Vermietung an Freunde halten. Sehen wir uns die wichtigsten Fallstricke an, die eine solche Vermietung mit sich bringt.
In Tschechien wird schätzungsweise rund ein Drittel aller Vermietungen über persönliche Kontakte abgewickelt. Die Wohnung wird schnell und unkompliziert ohne Anzeige übergeben, manchmal sogar nur auf Grundlage einer mündlichen Vereinbarung. Der Eigentümer freut sich darüber, wie viel Zeit, Energie und Papierkram er gespart hat. Manchmal sogar Steuern – nämlich dann, wenn er glaubt, dass das Finanzamt nichts erfährt, weil es sich um einen Freund handelt. Doch diese Ersparnis ist nur kurzfristig.
Viele Eigentümer glauben fälschlicherweise, dass sich ein Freund besser um ihre Wohnung kümmert als ein Fremder. Das ist jedoch ein großer Irrtum. Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (občanský zákoník) ist jeder Mieter gesetzlich verpflichtet, die laufende Instandhaltung der Wohnung einschließlich kleinerer Reparaturen sicherzustellen und dem Vermieter mögliche Schäden unverzüglich zu melden. Mit anderen Worten: Ein Freund bietet Ihnen keinen zusätzlichen Mehrwert. In der Praxis bringt ein Mieter, der zugleich Freund ist, oft eher mehr Nachteile mit sich.
„Einem Freund verlange ich doch nicht den vollen Preis ab.“ So denken viele Eigentümer. Doch das bedeutet nur eines: Sie subventionieren Ihren Freund freiwillig aus eigener Tasche. In der Praxis beträgt der Rabatt häufig 10–20 %. In Prague entgehen Ihnen damit leicht 2–4 Tausend CZK monatlich, also bis zu 48 Tausend jährlich. Und das ist bereits ein Betrag, für den sich neue Haushaltsgeräte anschaffen ließen.
Praxisbeispiel:
Petr vermietete seine Wohnung in Brno für 2000 CZK weniger an einen Freund, als der übliche Preis betrug. Er hielt das für eine Kleinigkeit. Nach drei Jahren stellte er jedoch fest, dass sich die Differenz auf 72 000 CZK beläuft. „Dafür hätte ich eine neue Küche haben können,“, sagt er heute, doch er traute sich nicht, seinen Freund um eine Mieterhöhung zu bitten.
Bei fremden Mietern überprüfen Eigentümer üblicherweise deren Zahlungsmoral. Bei einem Freund kommt das den meisten gar nicht erst in den Sinn. Doch auch er kann Verpflichtungen haben, von denen Sie nichts wissen. Oder er kann in finanzielle Schwierigkeiten geraten, und dann ist es sehr schwer, ihn aus der Wohnung zu bekommen. Schließlich wollen Sie ihn nicht im Stich lassen, wenn er Probleme hat. Deshalb empfehlen wir, auch einen Bekannten in Schuldnerregistern zu überprüfen, damit Sie Sicherheit haben.
Ein weiteres Hindernis ist Ihre Verhandlungsposition. Während ein fremder Mieter eine formelle Beziehung erwartet und die Vertragsbedingungen respektiert, setzt ein Freund einen entgegenkommenderen Umgang voraus.
Einem fremden Mieter die Miete erhöhen? Ganz normal. Einem Freund die Miete erhöhen? Eine unangenehme Situation. Deshalb behalten Eigentümer oft über mehrere Jahre dieselbe Miete bei, obwohl die Preise in der Umgebung steigen.
Praxisbeispiel:
Als Karel seinen Freund nach zwei Jahren um eine Mieterhöhung von 1000 CZK bat, reagierte dieser beleidigt: „Ich kümmere mich um deine Wohnung, repariere hier alles, und so behandelst du mich?“ Die Freundschaft kühlte ab, und als der Freund schließlich auszog, brachen sie den Kontakt vollständig ab.
Ähnlich problematisch sind Reparaturen. Einem fremden Mieter sagen Sie klar, was er selbst bezahlen muss. Bei einem Freund drücken Sie dagegen oft lieber ein Auge zu und zahlen selbst.
Praxisbeispiel:
Ein Freund versprach, die kaputte Duschkabine zu reparieren. Doch die Reparatur wurde immer wieder verschoben, die Kabine zerfiel weiter, und schließlich mussten die Eigentümer einen Installateur rufen. Die Rechnung? 8500 CZK. Der Freund wirkte zwar schuldbewusst, bezahlte das Geld jedoch nicht.
Und was ist mit der Kündigungsfrist? Ein fremder Mieter wird sie mit größerer Wahrscheinlichkeit einhalten. Einem Freund erlauben Sie jedoch oft, sofort auszuziehen. Das Ergebnis? Drei Monate Leerstand und ein Verlust von mehreren Zehntausend CZK.
Praxisbeispiel:
Der Mieter, der zugleich Freund war, bekam eine Stelle im Ausland und teilte mit: „Du, ich fahre schon nächste Woche weg, ich hoffe, das ist kein Problem.“ Die Eigentümerin willigte ein – es war schließlich ein Freund. Das Ergebnis? Drei Monate Leerstand und ein Verlust von 45 000 CZK.
Manche Vermieter glauben, dass sie Mieteinnahmen nicht versteuern müssen, wenn sie an Freunde vermieten. Das ist jedoch riskant. Die Zahl der Kontrollen steigt stetig; allein in Prag gehen jedes Jahr Hunderte von Meldungen von Nachbarn oder Eigentümergemeinschaften (SVJ) wegen illegaler Vermietungen ein. Was anfangs wie eine Ersparnis von ein paar Tausend erscheint, kann so zu einer Geldstrafe von mehreren Zehntausend Kronen werden. Es lohnt sich nicht, dieses Risiko einzugehen. Wenn Sie sicher sein möchten, dass alles korrekt geregelt ist, genügt es, einen klassischen Mietvertrag abzuschließen und die Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung anzugeben. Heute lässt sich dies unkompliziert online erledigen.
Das wohl größte Risiko besteht jedoch darin, die Beziehung selbst zu gefährden. Es heißt: Wenn Sie einen Freund verlieren wollen, leihen Sie ihm Geld. Finanzielle Streitigkeiten gehören zu den häufigsten Gründen, warum Beziehungen in Familien und unter Freunden zerbrechen. Und die Vermietung einer Wohnung ist eine sensible Angelegenheit – es geht um hohe Beträge und eine langfristige Verpflichtung. Wenn Sie sich dennoch dazu entschließen, Ihre Wohnung an einen Freund zu vermieten, kann es eine Lösung sein, eine Verwaltungsfirma zwischenzuschalten. Diese sorgt dafür, dass die gesamte Kommunikation und alle Zahlungen professionell und ohne persönliche Emotionen abgewickelt werden.
Auf den ersten Blick kann es verlockend wirken, eine Wohnung an einen Freund zu vermieten. Tatsächlich riskieren Sie jedoch nicht nur Geld, sondern vor allem Ihre Freundschaft selbst.
Wenn Sie Probleme vermeiden möchten:
Schließen Sie stets einen schriftlichen Vertrag ab (Muster eines Mietvertrags),
geben Sie Mieteinnahmen ordnungsgemäß an (Wie Sie die Steuer auf Mieteinnahmen regeln),
orientieren Sie sich an den Marktpreisen (Mietrechner),
und prüfen Sie Ihren Mieter, auch wenn Sie ihn kennen (sorgenfreie Vermietung).
Eine Wohnung hat einen Wert von mehreren Millionen Kronen. Es lohnt sich keinesfalls, dieses Risiko einzugehen, nur weil Sie Zeit sparen und einem Freund einen Gefallen tun möchten.