Steuer auf Wohnungsvermietung 2026: Berechnung und Kosten

Der Artikel erläutert die Besteuerung von Einkünften aus der Vermietung einer Wohnung gemäß § 9 des Einkommensteuergesetzes für das Jahr 2025 (Steuererklärung im Jahr 2026) sowie für das Jahr 2026 (Steuererklärung im Jahr 2027). Wir haben die Angaben zuletzt am 27. 10. 2026 überprüft.

Über die Grundsteuer schreiben wir hier.

Im Artikel über die Besteuerung von Mieteinnahmen erfahren Sie:

wann Sie eine Steuererklärung abgeben müssen (und wann nicht),
wie die Steuer auf Mieteinnahmen berechnet wird,
welche Ausgaben, Abzüge und Steuervergünstigungen Sie nutzen können,
wann die Vermietung zu einer unternehmerischen Tätigkeit wird und wann Sie zur Zahlung der Mehrwertsteuer verpflichtet sind.

Veröffentlicht am 30/1/26, 10:12 Uhr.

Steuerrechner für die Vermietung einer Wohnung

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Steuer berechnen

Steuer auf die Vermietung einer Wohnung für das Jahr 2025

Vermieten Sie eine Wohnung oder eine andere Immobilie und steht Ihnen 2026 die Steuererklärung bevor? Dann ist es wichtig, dass Sie wissen, wie Sie die Mieteinnahmen für 2025 korrekt versteuern, welche Ausgaben Sie geltend machen können und worauf Sie achten sollten, damit Sie nicht unnötig mehr zahlen, als Sie müssen.

Die Steuererklärung wird für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2025 abgegeben. Die Abgabefristen im Jahr 2026 sind:

1. April 2026 – in klassischer Papierform.
4. Mai 2026 – bei elektronischer Einreichung.
1. Juli 2026 – bei Einreichung durch einen Steuerberater.

Die Einkommensteuererklärung für Mieteinnahmen können Sie einfach über das Online-Finanzamt im Portal MOJE daně ausfüllen. Der intuitive Assistent hilft Ihnen beim Ausfüllen aller erforderlichen Angaben und weist Sie auf mögliche Fehler hin. Die Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie tragen Sie in Anlage Nr. 2 ein. Die ausgefüllte Steuererklärung können Sie direkt über das Portal elektronisch versenden, alternativ über das Datenpostfach oder ausgedruckt im PDF-Format in Papierform einreichen.

Wer muss Mieteinnahmen versteuern?

Die Antwort hängt davon ab, welche weiteren Einkünfte Sie haben und in welcher Situation Sie sich befinden.

Arbeitnehmer oder Selbstständige

Wenn Sie Arbeitnehmer sind und Ihre Einkünfte außerhalb Ihres Arbeitsverhältnisses im Jahr 2025 20.000 CZK nicht überstiegen haben, müssen Sie keine Steuererklärung abgeben. Die meisten Vermieter überschreiten diese Grenze jedoch und müssen daher eine Steuererklärung einreichen.

Person ohne steuerpflichtige Einkünfte

Sie haben keine Einkünfte aus einem Arbeitsverhältnis oder aus unternehmerischer Tätigkeit? Wenn Ihre gesamten steuerpflichtigen Einkünfte 50.000 CZK nicht übersteigen, müssen Sie keine Steuererklärung abgeben.

Rentner

Ein Rentner mit Mieteinnahmen von mehr als 50.000 CZK pro Jahr muss eine Steuererklärung abgeben. Häufig fällt jedoch keine Steuer an, da er in der Erklärung den vollständigen Steuerabzug für Steuerpflichtige in Höhe von 30.840 CZK geltend macht. Die Berechnung finden Sie oben im Abschnitt zum Jahr 2026.

Ehepartner oder mehrere Miteigentümer

Befindet sich die Wohnung im gemeinsamen Vermögen der Ehegatten, versteuert nur einer von ihnen die Mieteinnahmen (§ 9 Abs. 2). Bei Bruchteilseigentum versteuert jeder Miteigentümer die Einkünfte und Ausgaben entsprechend seinem Anteil. Verteilen sie diese anders, können sie nur nachgewiesene Ausgaben, nicht jedoch den Pauschalbetrag geltend machen (§ 12 Abs. 2).

Steuer auf Mieteinnahmen für das Jahr 2026: Grenzen, Fristen und Fälle ohne Steuerzahlung

Die Regeln für Mieteinnahmen nach § 9 des Einkommensteuergesetzes ändern sich für 2026 nicht. Ausgaben können in tatsächlicher Höhe oder pauschal mit 30 % der Einnahmen, höchstens jedoch 600.000 CZK, geltend gemacht werden; die gewählte Methode kann nachträglich nicht geändert werden (§ 9 Abs. 4). Die Grenze für den höheren Steuersatz ändert sich, da sie sich aus dem Durchschnittslohn ableitet.

Parameter für Mieteinnahmen nach Jahren
Steuerzeitraum	Grenze für den Steuersatz von 23 %	Steuerabzug für Steuerpflichtige
2024	1.582.812 CZK	30.840 CZK
2025	1.676.052 CZK	30.840 CZK
2026	1.762.812 CZK	30.840 CZK

Die Grenze beträgt das 36-Fache des Durchschnittslohns. Für das Jahr 2026 beträgt der Durchschnittslohn gemäß Regierungsverordnung Nr. 365/2025 Sb. 48.967 CZK. Der Steuersatz von 23 % betrifft nur den Teil der gesamten Steuerbemessungsgrundlage über dieser Grenze, nicht die gesamte Steuer und auch nicht die Miete allein.

Fristen für die Steuererklärung für das Jahr 2026

bis zum 1. 4. 2027 in Papierform,
bis zum 3. 5. 2027 bei elektronischer Einreichung (der 1. 5. 2027 fällt auf einen Samstag),
bis zum 1. 7. 2027, wenn die Steuererklärung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt auf Grundlage einer beim Finanzamt bis zum 1. 4. 2027 geltend gemachten Vollmacht eingereicht wird.

Die Steuer ist am letzten Tag der Frist für die Abgabe der Steuererklärung fällig.

Wann wird keine Steuer auf Mieteinnahmen gezahlt?

Eine besondere Steuerbefreiung für Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung kennt das Gesetz nicht. Die Steuer beträgt dennoch null, wenn sie durch den Steuerabzug für Steuerpflichtige in Höhe von 30.840 CZK gedeckt wird, den Sie nicht anderweitig nutzen. Dies betrifft typischerweise Rentner mit steuerfreier Rente oder Personen ohne andere steuerpflichtige Einkünfte. Bei einem Pauschalbetrag von 30 % gilt dies bis zu Mieteinnahmen von etwa 293.800 CZK pro Jahr, also rund 24.480 CZK monatlich. Arbeitnehmer machen den Steuerabzug in der Regel bereits beim Arbeitgeber geltend; daher gilt diese Berechnung für sie nicht.

Keine Steuer zu zahlen bedeutet nicht, keine Steuererklärung abgeben zu müssen. Eine Steuererklärung muss jeder abgeben, dessen steuerpflichtige Einkünfte im Jahr 50.000 CZK übersteigen (§ 38g Abs. 1). Ein Arbeitnehmer mit unterzeichneter Erklärung beim Arbeitgeber muss nur dann keine Steuererklärung abgeben, wenn seine sonstigen Einkünfte einschließlich Mieteinnahmen 20.000 CZK pro Jahr nicht übersteigen (§ 38g Abs. 2).

Steuer auf Mieteinnahmen bei Rentnern

Eine regelmäßig ausgezahlte Rente ist bis zum 36-Fachen des zum 1. Januar des jeweiligen Jahres geltenden Mindestlohns steuerfrei (§ 4 Abs. 1 Buchst. g). Die steuerfreie Rente wird nicht auf die Grenze von 50.000 CZK für die Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung angerechnet. Ein Rentner mit Mieteinnahmen von mehr als 50.000 CZK jährlich gibt daher eine Steuererklärung ab, kann darin jedoch den vollständigen Steuerabzug für Steuerpflichtige geltend machen, sodass die Steuer auf Mieteinnahmen häufig null beträgt.

Ehepartner und Miteigentümer

Die Einkünfte aus einer Wohnung im gemeinsamen Vermögen der Ehegatten versteuert nur einer der Ehepartner (§ 9 Abs. 2). Bei Bruchteilseigentum versteuert jeder Miteigentümer die Einkünfte und Ausgaben entsprechend seinem Anteil. Verteilen sie diese anders, können sie nur nachgewiesene Ausgaben, nicht jedoch den Pauschalbetrag geltend machen (§ 12 Abs. 2).

Berechnungsbeispiel für das Jahr 2026

Ein Arbeitnehmer mit einem jährlichen Bruttogehalt von 600.000 CZK vermietet eine Wohnung für 20.000 CZK monatlich, also für 240.000 CZK jährlich. Mit dem Pauschalbetrag von 30 % zieht er 72.000 CZK ab, sodass die anteilige Bemessungsgrundlage aus der Vermietung 168.000 CZK beträgt. Die Gesamtbemessungsgrundlage von 768.000 CZK liegt unter der Grenze von 1.762.812 CZK; die Steuer auf die Mieteinnahmen beträgt daher 15 % von 168.000 CZK, also 25.200 CZK. Den Steuerabzug für Steuerpflichtige hat er bereits beim Arbeitgeber geltend gemacht und kann ihn daher nicht ein zweites Mal abziehen.

Wir haben die Parameter am 27. 10. 2026 im Gesetz Nr. 586/1992 Sb. in der ab 1. 8. 2026 geltenden Fassung, in der Regierungsverordnung Nr. 365/2025 Sb. sowie in der Übersicht der Finanzverwaltung für Vermieter überprüft. Für Ihre eigenen Zahlen verwenden Sie den Steuerrechner für Mieteinnahmen 2026.

Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Die Berechnung der Steuer auf Mieteinnahmen ist ganz einfach:

Sie addieren alle Mieteinnahmen
Sie ziehen Ausgaben ab (pauschal oder tatsächlich)
Sie erhalten die Steuerbemessungsgrundlage
Diese können Sie um absetzbare Posten mindern
Die berechnete Steuer mindern Sie um Steuervergünstigungen

Besteuerung von Mieteinnahmen

Was zählt zu den Mieteinnahmen und was nicht? Zu den Mieteinnahmen zählt die im jeweiligen Steuerzeitraum tatsächlich erhaltene Miete, also vom 1.1.2025 bis zum 31.12.2025.

Zählen Vorauszahlungen zu den Mieteinnahmen?

Ja und nein. Zu den Mieteinnahmen zählen Vorauszahlungen für Energie und Dienstleistungen nicht, wenn diese anschließend mit dem Mieter abgerechnet werden. Es empfiehlt sich, die Höhe der Vorauszahlungen im Mietvertrag festzulegen. Werden die Vorauszahlungen pauschal festgesetzt und nicht abgerechnet, sind sie ebenso wie die Miete steuerpflichtige Einnahmen.

Zählt die Kaution zu den Mieteinnahmen?

Die Kaution (Sicherheit) wird nicht zu den Mieteinnahmen gerechnet, solange Sie sie bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen. Wenn Sie damit ausstehende Miete verrechnen, ist dieser Betrag eine Mieteinnahme.

Miete im Dezember für Januar – wie versteuern?

Ist die Miete für Januar bereits im Dezember bei Ihnen eingegangen und Sie fragen sich, ob Sie sie in die Einkünfte für 2025 einbeziehen sollen? Ja. Entscheidend ist, wann die Miete bei Ihnen eingegangen ist, nicht für welchen Zeitraum sie bestimmt war.

Was ist, wenn der Mieter keine Miete gezahlt hat? Muss ich die Miete versteuern?

Entscheidend ist nicht, ob Sie die Miete regelmäßig erhalten haben, sondern ob Sie sie tatsächlich erhalten haben. Hat der Mieter nicht gezahlt, führen Sie auf die nicht gezahlte Miete keine Steuer ab. Es empfiehlt sich jedoch, entsprechende Nachweise aufzubewahren, beispielsweise Mahnungen wegen Nichtzahlung.

Unterschied zwischen pauschalen und tatsächlichen Ausgaben bei der Vermietung

Die Grundlage für die Berechnung der Steuer auf Mieteinnahmen ermitteln Sie, indem Sie die mit der Vermietung verbundenen Ausgaben von den Mieteinnahmen des gesamten Jahres abziehen. Diese Ausgaben können Sie auf zwei Arten berechnen: Sie addieren entweder die tatsächlichen Ausgaben oder nutzen die sogenannte Ausgabenpauschale.

Pauschale Ausgaben

Die pauschalen Ausgaben betragen 30 % der Einnahmen und können bis zu einem Höchstbetrag von 600.000 CZK geltend gemacht werden. Diese Berechnungsmethode empfehlen wir Personen, deren Kosten für die Vermietung niedriger als die genannten 30 % sind. Bei Anwendung der Ausgabenpauschale müssen Sie Aufzeichnungen über Ihre Einnahmen führen; Fahrtkosten und Zahlungen in den Reparaturfonds können darin nicht berücksichtigt werden.

Tatsächliche Ausgaben

Bei tatsächlichen Ausgaben führen Sie Aufzeichnungen über Einnahmen und Ausgaben in zeitlicher Reihenfolge, ein Verzeichnis des abschreibbaren Sachvermögens sowie ein Verzeichnis der Forderungen (§ 9 Abs. 6). Sie müssen keine Buchhaltung führen.

Was sind tatsächliche Ausgaben?

Gebühren für das Immobilienbüro
Hypothekenzinsen
Gebäudeversicherung
Kosten für Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie
Kosten für die Ausstattung der Wohnung

Sie müssen die Ausgaben während der gesamten Frist für die Steuerfestsetzung nachweisen können. Diese endet in der Regel drei Jahre nach Ablauf der Frist für die Abgabe der Steuererklärung und kann unter bestimmten Umständen verlängert werden.

Steuersatz für die Vermietung einer Immobilie

Für alle steuerpflichtigen Einkünfte (einschließlich Mieteinnahmen) gelten zwei Steuerstufen

15 %,
23 %.

Der Satz von 15 % gilt für den Teil der gesamten Steuerbemessungsgrundlage bis zum 36-Fachen des Durchschnittslohns, der Satz von 23 % für den Teil darüber. Die Grenze beträgt 1.676.052 CZK für 2025 und 1.762.812 CZK für 2026. Berücksichtigt wird die Summe aller Teilbemessungsgrundlagen, beispielsweise Bruttolohn und Gewinn aus Vermietung, nicht allein die Mieteinnahmen.

Wie Sie die Steuerbemessungsgrundlage bei Vermietung senken

Die Steuerbemessungsgrundlage aus Mieteinnahmen kann um sogenannte absetzbare Posten reduziert werden. Dabei handelt es sich um steuerfreie Teile der Steuerbemessungsgrundlage. Die resultierende Steuer können Sie anschließend durch Steuervergünstigungen weiter mindern.

Was sind absetzbare Posten?

Unentgeltliche Leistungen (Spenden)
Zinsen aus Darlehen zur Finanzierung des Wohnbedarfs (Bausparen, Hypothek)
Zusatzrentenversicherung
Ergänzende Altersvorsorge
Beiträge für eine private Lebensversicherung
An eine Gewerkschaft gezahlte Mitgliedsbeiträge
Gebühren für Prüfungen zum Nachweis der Ergebnisse der Weiterbildung

Steuervergünstigung

Die Steuer auf die Vermietung einer Immobilie können Sie außerdem durch Steuervergünstigungen mindern.
Steuervergünstigung für Steuerpflichtige – 30.840 CZK
Steuervergünstigung für Ehegatten
Steuervergünstigung bei teilweiser oder vollständiger Erwerbsminderung
Steuervergünstigung für Kinder – 15.204 CZK für das 1. Kind, 22.320 CZK für das 2. Kind, 27.840 CZK für das 3. und jedes weitere Kind)

Achtung! Die Steuervergünstigung für Studierende und der Kindergartenbeitrag können nicht mehr geltend gemacht werden (letztmalig für 2024).

Gewerbliche Tätigkeit oder Vermietung?

Wenn Sie eine Immobilie beispielsweise kurzfristig an Touristen vermieten, handelt es sich nicht um Vermietung, sondern um die Erbringung von Beherbergungsdienstleistungen. In diesem Fall benötigen Sie eine Gewerbeberechtigung und müssen die Einnahmen als Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit versteuern. Auf Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit können Sie eine Ausgabenpauschale von 60 % anwenden. Wenn Sie an Touristen vermieten, aber weiterhin den Status der Vermietung behalten möchten, können Sie unseren Service nutzen.

Mehrwertsteuer bei der Vermietung einer Wohnung

Die Vermietung von Immobilien ist mit wenigen Ausnahmen von der Mehrwertsteuer befreit.

Wann müssen Sie Mehrwertsteuer zahlen?

Betrieb einer Kurzzeitvermietung
Erbringung von Beherbergungsdienstleistungen sowie Vermietung von Räumen und Stellplätzen zum Parken von Fahrzeugen
In diesen Fällen ist der Steuerpflichtige verpflichtet, die Miete zu versteuern, hat jedoch Anspruch auf Vorsteuerabzug. Nach dem Mehrwertsteuergesetz kann die Vermietung einer Immobilie eine steuerpflichtige Leistung darstellen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Immobilie von einem Steuerpflichtigen an einen anderen Steuerpflichtigen vermietet wird und als Nichtwohnraum definiert ist.

Berechnung der Steuer auf Mieteinnahmen

Für die Berechnung benötigen Sie zwei Beträge. Der eine sind Ihre Mieteinnahmen. Der andere sind Ihre mit der Vermietung verbundenen Ausgaben. Anschließend ziehen Sie die Ausgaben von den Einnahmen ab und erhalten die für die Steuerberechnung erforderliche Grundlage.

Beispiel: Im vergangenen Jahr betrugen Ihre Mieteinnahmen 240.000 CZK. Da Ihre mit der Vermietung verbundenen Ausgaben die Grenze von 30 % (also 72.000 CZK) nicht überschritten haben, machen Sie die Ausgabenpauschale in Höhe von 30 % geltend.

240 000 - 72 000 = 168 000 Kč.

Die Grundlage für die Steuerberechnung beträgt in diesem Fall 168.000 CZK. Wenn Ihre Einkünfte in die 1. Steuerstufe fallen (Satz von 15 %), beträgt die Steuer auf die Vermietung einer Wohnung 25.200 CZK.

Die Grundlage für die Steuerberechnung können Sie zusätzlich um sogenannte absetzbare Posten mindern. Auch die resultierende Steuer lässt sich durch Steuervergünstigungen reduzieren.

Dreht sich Ihnen der Kopf? Nutzen Sie unseren Rechner für die Steuer auf Mieteinnahmen und berechnen Sie alles im Handumdrehen!

Fazit

Die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen muss nicht kompliziert sein, wenn Sie wissen, wie es geht. Ihre Steuererklärung füllen Sie ganz einfach in der Online-Anwendung des Finanzamts aus. Entscheidend ist die richtige Wahl der Ausgabenabrechnung – tatsächliche Ausgaben oder Pauschalausgaben. Anschließend müssen Sie nur noch überlegen, welche abzugsfähigen Posten Sie geltend machen können und auf welche Steuervergünstigungen Sie Anspruch haben.

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Von den Regeln zur Berechnung der Steuer auf Mieteinnahmen

Um Pauschalausgaben und tatsächliche Ausgaben zu vergleichen, besuchen Sie die Seite Rechner für die Steuer auf Mieteinnahmen 2026. Dort finden Sie auch ein Musterbeispiel sowie eine Erklärung, warum die Teilbemessungsgrundlage aus Mieteinnahmen nicht mit der endgültigen Steuer auf sämtliche Einkünfte gleichzusetzen ist. Richten Sie sich bei der Wahl der Ausgaben nach belegbaren Unterlagen und nicht nur nach dem niedrigeren Betrag im Beispiel.