přeskočit na hlavní obsah

Základní investorská matematika. Jaká strategie se vyplatí pro nemovitosti?

Základní investorská matematika. Jaká strategie se vyplatí pro nemovitosti?

Nemovitosti jsou pro řadu investorů stále oblíbenou investiční komoditou. A není na tom nic překvapivého. Se správným investičním bytem a vhodně zvolenou strategií můžete dosáhnout až 7 % ročně, což je mnohem více než u vkladů, fondů a dalších běžných spořicích produktů. Zvažujete-li investici do nemovitosti, měli byste kromě jiného promyslet i nejvhodnější investiční strategii. Podle Davida Novotného z Bohemian Estates se nejvíce vyplatí strategie „kup a drž“.

Prodejní ceny realit na postcovidovém trhu se stále šplhají strmě vzhůru. Jen ceny nových bytů v Praze se na konci června meziročně zvýšily o necelých 10 %. Růst cen se neustále zrychluje hlavně vlivem převisu poptávky nad nabídkou, v případě novostaveb se v něm ještě odrážejí zdražující se ceny stavebních materiálů. Prodejní ceny nemovitostí jsou tak rekordní několik měsíců po sobě. „Poptávku ženou kupředu také stále velmi dostupné hypotéky a rostoucí obavy ze znehodnocení peněz vlivem inflace. Dnes je běžné, že na byty v nabídce se dělají pořadníky a i ty nové se prodají prakticky ihned po uvedení na trh,“ shrnuje aktuální situaci David Novotný z realitní společnosti Bohemian Estates. Pokud přemýšlíte o investici do nemovitostí, neměli byste otálet. Nejprve se rozhodněte, jakou investiční cestou jít, a zvažte pečlivě všechna pro a proti.

Výnos a návratnost investice, stejně jako míra rizika a s tím spojená likvidita, se odvíjí od investičního horizontu. To v praxi znamená odpovědět si na otázku, na jak dlouho chcete investovat. Existují dva základní přístupy – „buy and flip“ a „buy and hold“. „První investiční strategie znamená spekulaci s nemovitostmi. Vaším úkolem je co nejlevněji koupit nemovitost a co nejvýhodněji, tedy co nejdráž, ji zase prodat. Tito investoři se často zaměřují na byty vhodné pro rekonstrukci, které zrenovují, a pak se jejich prodejem v co nejkratším horizontu snaží dosáhnout maximálního zisku. Druhá strategie se soustředí na investice v dlouhodobém horizontu. Hlavním zdrojem příjmu jsou pravidelné měsíční nájmy, které zajišťují stálý příjem. A také je tu samozřejmě meziroční zhodnocení, kdy se investiční byt zároveň zhodnotí každý rok minimálně o výši inflace,“ vysvětluje David Novotný z Bohemian Estates.

Vliv zákonů a daní na realitní investice

Pro kompletní posouzení investice je třeba vzít v potaz i právní podmínky, zákony a hlavně daně v daném státě. Daně totiž významně ovlivňují výnos, často bohužel k nelibosti investorů. „U investiční nemovitosti si dobře spočítejte nejen to, kolik na ní vyděláte, ale také kolik z toho odvedete státu. Daňové zákony v České republice spíše nepřejí spekulantům. Pokud chcete prodat nemovitost bez zdanění, musíte nemovitost vlastnit minimálně pět let, respektive doba mezi nabytím nemovitosti a prodejem musí být delší než pět let. Pokud máte v dané nemovitosti hlášené trvalé bydliště, tak se tato lhůta, které se říká časový test, zkracuje na dva roky,“ vysvětluje David Novotný. Vzhledem k daňovým povinnostem tedy vychází nejpříznivěji investiční strategie „kup a drž“.