Aus Sicht eines Experten. Aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt
Wohin entwickeln sich die Wohnungspreise? Wer erhält künftig staatliche Unterstützung für Wohnkosten? Und wie geht es mit teuren Hypotheken weiter? Diese Fragen bewegen derzeit den Markt. Deshalb haben wir den Immobilienexperten David Novotný gefragt, welche Entwicklung wir auf dem Immobilienmarkt in diesem Jahr erwarten können und wie man sich am besten auf diese Veränderungen vorbereitet.
„Teure Hypotheken, hohe Immobilienpreise und eine zweistellige Inflation – das sind die Hauptgründe, die derzeit den meisten Tschechen den Zugang zu Wohneigentum verwehren. Auch Bauträger versuchen, sich an diese Situation anzupassen, und suchen nach Wegen, unter diesen Bedingungen weiterhin neue Wohnungen zu bauen und zu verkaufen, ohne ihre Entwicklungspläne auf Eis legen zu müssen. Eine gängige Strategie ist die verstärkte Nutzung eines Modells, das die Möglichkeit einer Miete mit anschließendem Erwerb von Wohneigentum verbindet. Im Ausland handelt es sich dabei um eine übliche Methode, die als rent to buy bezeichnet wird“, erklärt David Novotný, Eigentümer und Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Bohemian Estates.
Ältere Wohnungen werden günstiger, Neubauwohnungen halten ihre Preise
Wer in den vergangenen Jahren eine Wohnung in der Überzeugung gekauft hat, dass die Preise künftig nur steigen würden, könnte nun eine leichte Ernüchterung erleben. Denn ältere Wohnungen beginnen günstiger zu werden. Die Preise für Neubauwohnungen werden zwar nicht sinken, aber auch nicht weiter steigen. „Derzeit kommen mehr Wohnungen auf den Markt, Käufer haben eine größere Auswahl, und das wirkt sich zwangsläufig auch auf die Preise aus. Dieser Trend zeigt sich auch bei Wohnungsbesichtigungen: Wo früher Dutzende Interessenten üblich waren, sind es heute kaum noch zehn. Daten von Immobilienportalen zeigen, dass die Preise für Wohnungen in sehr gutem Zustand stagnieren und seit einiger Zeit nicht mehr steigen. Seit der Wende von 2020 zu 2021, als es den größten Boom gab, lässt das Interesse am Wohnungskauf nun nach. Neubauwohnungen halten ihre Preise einigermaßen, ältere Wohnungen werden jedoch günstiger. Wir erwarten, dass die Preise älterer Wohnungen in den kommenden ein bis zwei Jahren sogar um 10 Prozent sinken könnten“, sagt David Novotný.
Gleichzeitig steigen die Preise für Mietwohnungen. Obwohl der Wunsch nach Wohneigentum in Tschechien weiterhin tief verwurzelt ist, hat die Situation auf dem Immobilienmarkt die Tschechen dazu veranlasst, sich stärker nach einem Leben zur Miete umzusehen. Die Hauptgründe waren Immobilienpreise, hohe Zinssätze für Hypothekendarlehen und die allgemeine Unsicherheit infolge wirtschaftlicher Rückgänge. „Die Mieten steigen kontinuierlich und sind in Prague und Brno am höchsten. Die durchschnittliche monatliche Miete für eine 2+kk-Wohnung lag Anfang letzten Jahres bei rund zwölftausend, am Jahresende bereits bei sechzehntausend. Dabei gilt: Die Höhe der Miete wird von der Marktsituation, den Energiepreisen und Einflüssen aus dem geopolitischen Umfeld abhängen“, sagt Novotný von Bohemian Estates.
Höherer Wohnkostenzuschuss und besserer Zugang zu Unterstützung
Seit Januar 2023 wurde auch der Wohnkostenzuschuss erhöht und ist dank geänderter Regelungen zugleich leichter zugänglich. Vorläufigen Berechnungen zufolge betrifft dies bis zu hunderttausend Haushalte, die künftig Anspruch auf einen Zuschuss im Rahmen der staatlichen Sozialleistungen haben werden. Alle, die diesen Zuschuss bislang bezogen haben, werden mehr erhalten – manche um Tausende, andere um Hunderte.
Auch die sogenannten normativen Kosten, also die Obergrenzen für staatliche Unterstützung, werden angehoben; zugleich werden diese Obergrenzen für Ein- und Zweipersonenhaushalte zusammengeführt. Die bisherigen Normwerte für Einpersonenhaushalte waren nämlich wirklich niedrig. Auch die Benachteiligung der Einwohner von Prague endet: Bisher hatten sie nur dann Anspruch auf den Zuschuss, wenn ihre Wohnkosten 35 Prozent ihres Nettoeinkommens überstiegen. Künftig werden es 30 Prozent sein, genauso wie in den übrigen Regionen.