Hypotheken werden zum Luxusgut – im kommenden Jahr wird etwa ein Zehntel der Antragsteller keine Hypothek erhalten
Die Tschechische Nationalbank hat von ihren Befugnissen Gebrauch gemacht, die sie seit August dieses Jahres besitzt, und die Kennzahlen verschärft, die Banken bei der Vergabe von Hypothekendarlehen einhalten müssen. Die neuen Bedingungen werden im kommenden Jahr schätzungsweise ein Zehntel der Hypothekenantragsteller betreffen und ihnen den Zugang zu einem Wohnungsdarlehen erschweren. Was bedeutet die Änderung und welche konkreten Folgen wird sie für Interessenten haben?
Ein Zehntel der Antragsteller wird in den kommenden Jahren keine Hypothek erhalten
Die Zentralbank beschloss in der vergangenen Woche Änderungen bei drei Kennzahlen, die letztlich den gesamten Hypothekenmarkt regulieren können. Es handelt sich um die Kennzahlen LTV, DTI und DSTI. Erstere bezeichnet das prozentuale Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und dem Wert der als Sicherheit dienenden Immobilie – mit anderen Worten: Sie gibt an, welchen Anteil der Immobilie die Bank finanziert und welchen Sie aus eigenen Mitteln aufbringen müssen. Die beiden übrigen Kennzahlen setzen Schulden und Ratenzahlungen ins Verhältnis zum Einkommen des Antragstellers. Der Grenzwert für DTI wird bei 8,5 beziehungsweise 9,5 für Antragsteller unter 36 Jahren liegen. Der DSTI-Grenzwert beträgt 45 % beziehungsweise 50 % für Antragsteller unter 36 Jahren.
„Die Česká národní banka erklärte, dass sie mit der Änderung dieser zentralen Kennzahlen auf die Lockerung der Kreditstandards durch die Banken sowie auf die zunehmende Überbewertung von Wohnungen und Häusern auf dem tschechischen Immobilienmarkt reagiert. Ihren Angaben zufolge lag diese in Tschechien im zweiten Quartal 2021 angeblich bei 25 %, bei Anlagewohnungen sogar um weitere fünf Prozent höher. Die neuen Spielregeln erschweren die Situation für rund ein Zehntel der Hypothekenantragsteller, bei denen die Gefahr besteht, dass sie die neuen Kriterien nicht erfüllen können“, sagt David Novotný, Eigentümer und Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Bohemian Estates.
Laut dem Gouverneur der ČNB, Jiří Rusnok, sollen die neuen Regeln verhindern, dass der Bankensektor verwundbar wird. Insgesamt gelten die Banken als umsichtig, in einigen Fällen wurden jedoch die Kriterien bei der Bewertung potenzieller Kreditnehmer gelockert – dies zeigen Daten zum Anteil risikobehafteter Kredite, der im vergangenen Jahr gestiegen ist. „Das kann eine Folge des Wettbewerbs sein: Wenn eine Bank ihre Standards lockert, ziehen die anderen im Kampf um Kunden nach“, erklärt Novotný.
Wer nicht im Eigenheim wohnt, wünscht es sich zumindest
Der jüngste Schritt der Zentralbank ist für den spezifischen tschechischen Markt, auf dem der Wunsch nach Wohneigentum tief verwurzelt ist, keine gute Nachricht. Man sagt, dass Tschechen entweder im eigenen Zuhause wohnen oder es sich wünschen – etwas dazwischen gibt es nicht. Das Interesse am Wohnen zur Miete wächst zwar langsam, unter anderem aufgrund der Coronavirus-Pandemie, dennoch gilt es für die Mehrheit der Tschechen weiterhin als unpopuläre Wohnform. Der Anteil von Mietwohnungen gegenüber Wohneigentum liegt bei nur etwa 20 %. Im Vergleich zu entwickelten westlichen Ländern oder unseren Nachbarländern ist das ein großer Unterschied – dort ist der Anteil etwa doppelt so hoch. Ein Grund dafür ist auch die schlichte Tatsache, dass die Miete in manchen tschechischen Städten noch immer höher ist als die Hypothekenrate.