Wie geht man mit problematischen Mietern um?

Jeder Vermieter kann in eine Situation geraten, in der der Mieter keine Miete zahlt, die Kommunikation verweigert oder die Immobilie beschädigt. Wenn Sie sich in einer solchen Situation befinden, verzweifeln Sie nicht – wir zeigen Ihnen, wie Sie systematisch und rechtskonform vorgehen können. In diesem Artikel betrachten wir die Möglichkeiten, Mietrückstände zu lösen, was zu tun ist, wenn ein Mieter nicht ausziehen möchte, und wie bei der Räumung eines Mieters vorzugehen ist.

Wenn Sie weder Zeit noch Lust haben, solche Probleme zu lösen, haben wir eine Abkürzung für Sie – garantierte Miete.

Veröffentlicht am 15/4/25, 9:31 vorm.

Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Wenn der Mieter nicht zahlt, ist es wichtig, schnell und konsequent zu handeln:

1. Kommunikation mit dem Mieter

Kontaktieren Sie zunächst den Mieter und ermitteln Sie den Grund für die ausbleibende Zahlung. Manchmal handelt es sich um vorübergehende finanzielle Probleme, die sich durch eine Vereinbarung lösen lassen. Sie können beispielsweise einen Ratenzahlungsplan vereinbaren. Interessanterweise steigt laut Asociace nájemního bydlení die Zahl der säumigen Zahler in den Sommermonaten. Der Grund? Der Sommer bringt viele Ausgaben mit sich, etwa für Urlaube, Ferienlager für Kinder und Ähnliches, sodass manche Menschen die Miete zunächst zurückstellen.

2. Schriftliche Zahlungsaufforderung

Bestehen die Mietrückstände fort, senden Sie per Einschreiben eine Aufforderung zur Zahlung des geschuldeten Betrags. Eine schriftliche Mahnung kann Ihnen später als Beweismittel dienen, falls Sie die Miete gerichtlich eintreiben müssen. Die Mahnung sollte Folgendes enthalten: Name und Adresse, Höhe des geschuldeten Betrags, Datum, seit dem der Mieter die Zahlung schuldet, sowie die Zahlungsfrist – als angemessene Frist gelten 10 - 15 Tage ab Zustellung. Es empfiehlt sich außerdem, die Folgen einer nicht gezahlten Miete zu benennen, beispielsweise die Kündigung des Mietvertrags.

3. Verzugszinsen

Wenn der Mieter die Miete nicht fristgerecht zahlt, haben Sie das Recht, Verzugszinsen zu verlangen. Diese Zinsen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (občanský zákoník) geregelt und dienen als Ausgleich für die verspätete Zahlung. Die Höhe der Zinsen können Sie bequem mit dem Online-Rechner hier berechnen.

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4. Kündigung des Mietverhältnisses

Wenn der Mieter nicht reagiert und Sie sich für eine Kündigung entscheiden, haben Sie mehrere Möglichkeiten:

4. 1. Das Ende des Mietvertrags abwarten

Wenn sich das Ende der Laufzeit des Mietvertrags nähert, haben Sie eine elegante Lösung für das Problem. Sie müssen keine Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses angeben, und der Mieter muss zum Vertragsende ausziehen. In allen anderen Fällen müssen Sie dem Mieter kündigen.

4.2. Kündigung im gegenseitigen Einvernehmen

Vielleicht gelingt es Ihnen, eine Einigung zu erzielen. Es kann sein, dass sich die finanzielle Situation des Mieters verändert hat. Wenn er sich nicht gegen einen Auszug sträubt, können Sie die Beendigung des Mietvertrags einfach einvernehmlich vereinbaren.

4.3. Kündigung mit dreimonatiger Frist

Wenn der Mieter dem Auszug nicht zustimmt, können Sie mit Kündigungsfrist kündigen. Die dreimonatige Frist beginnt am ersten Tag des Monats, der auf das Datum der Zustellung der Kündigung an den Mieter folgt. Senden Sie die Kündigung per Einschreiben und bewahren Sie den Versandnachweis sorgfältig auf. Die Kündigung muss die folgenden Punkte enthalten, andernfalls ist sie unwirksam:

Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses.
Belehrung über das Recht des Mieters, gegen die Kündigung Einwände zu erheben und eine gerichtliche Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Kündigung zu beantragen.

4. 4. Fristlose Kündigung

Übersteigen die Rückstände drei Monatszahlungen, handelt es sich um eine schwerwiegende Verletzung der Pflichten des Mieters, die einen Grund für die Beendigung des Mietvertrags darstellt. Damit Sie fristlos kündigen können, muss dem eine schriftliche Aufforderung an den Mieter vorausgehen, das Verhalten abzustellen, aufgrund dessen Sie kündigen möchten, beispielsweise eine Aufforderung zur Begleichung der Schulden. In folgenden Fällen können Sie fristlos kündigen:

Rückstände bei Miete und Nebenkosten für mindestens drei Monate.
Erhebliche Beschädigung der Wohnung oder schwerwiegende Schäden und Beeinträchtigungen für den Vermieter oder die im Haus wohnenden Personen.
Nutzung der Wohnung zu einem anderen als dem vereinbarten Zweck.

Die Kündigung muss die folgenden Punkte enthalten, andernfalls ist sie unwirksam:

Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses
Belehrung über das Recht des Mieters, gegen die Kündigung Einwände zu erheben und eine gerichtliche Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Kündigung zu beantragen.

Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung innerhalb eines Monats nach Zustellung der fristlosen Kündigung an den Vermieter zurückzugeben. Der Vermieter hat dabei Anspruch auf die Zahlung der Miete für die gesamte Zeit, in der der Mieter die Wohnung bewohnt hat.

5. Gerichtsverfahren und Zwangsvollstreckung

Wenn der Mieter nicht freiwillig ausziehen will, besteht der letzte Schritt darin, sich an das Gericht und einen Gerichtsvollzieher zu wenden.

Wie bekommt man einen Mieter aus der Wohnung?

Ihre Wohnung ist weiterhin bewohnt, die Miete bleibt aus und Sie wissen nicht, wie Sie den nicht zahlenden Mieter loswerden? Vielleicht ist es Zeit für den nächsten Schritt. Wenn der Mieter nicht ausziehen möchte, haben Sie mehrere Möglichkeiten:

Eine Einigung erzielen – Manchmal hilft es, dem Mieter eine Entschädigung für einen freiwilligen Auszug anzubieten. Sie können einen teilweisen oder vollständigen Erlass der Schulden anbieten, wenn er sofort auszieht. Bleibt der Mieter noch länger unberechtigt in der Wohnung, vertieft sich Ihr finanzieller Verlust unnötig weiter.
Aufforderung zur Räumung - Wenn Sie den Rechtsweg einschlagen möchten, senden Sie dem Mieter schriftlich eine Aufforderung zur Räumung der Immobilie – er hat ab Zustellung 14 Tage Zeit zu reagieren. Geschieht nichts, können Sie Klage einreichen.
Räumungsklage - bereiten Sie für die Klage eine detaillierte Beschreibung des Falls, Belege für Vertragsverletzungen und eventuelle Schäden sowie einen Nachweis über die Zustellung der schriftlichen Räumungsaufforderung vor. Entscheidet das Gericht zu Ihren Gunsten, erlässt es eine Räumungsentscheidung.
Gerichtliche Räumung des Mieters – Wenn Sie über ein rechtskräftiges Räumungsurteil verfügen und der Mieter sich weiterhin gegen den Auszug wehrt, kann ein Gerichtsvollzieher die Räumung durchführen.

Wie kann man einen Mieter ohne Vertrag räumen?

Die Räumung eines Mieters ohne Vertrag kann komplizierter sein als bei einem üblichen Mietverhältnis. Zahlt der Mieter keine Miete, verfügt aber über keinen schriftlichen Vertrag, kann sein Aufenthalt in der Wohnung als ungerechtfertigte Bereicherung betrachtet werden. In diesem Fall empfiehlt es sich:

Eine schriftliche Aufforderung zum Verlassen der Wohnung zu senden.
Wenn der Mieter nicht reagiert, eine Räumungsklage einzureichen.

Sich an das Gericht und anschließend an einen Gerichtsvollzieher zu wenden, wenn der Mieter sich weigert, die Wohnung freiwillig zu verlassen.

Haftung des Mieters für Schäden

Neben Mietrückständen können manche Mieter auch Schäden in der Wohnung hinterlassen. Die Haftung des Wohnungsmieters für Schäden ist gesetzlich geregelt – wenn er Eigentum beschädigt, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz. Der Mieter ist zur laufenden Instandhaltung verpflichtet. Vernachlässigt er diese und entsteht dadurch ein Schaden, muss er diesen ersetzen, gegebenenfalls auch gegenüber weiteren Personen, denen dadurch ein Schaden entstanden ist, beispielsweise wenn er den Nachbarn unter Wasser setzt. Teurere Reparaturen muss der Eigentümer bezahlen. Verursacht der Mieter den Schaden jedoch fahrlässig oder vorsätzlich, muss auch die teurere Reparatur von ihm bezahlt werden. Weigert sich der Mieter, den Schaden zu ersetzen, können Sie sich an ein Gericht wenden. Es gibt zahlreiche Missverständnisse und Diskussionen darüber, ob der Mieter oder der Eigentümer für einen Schaden aufkommen muss. Daher empfehlen wir Mietern den Abschluss einer Haftpflichtversicherung.

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Was sollten Sie NICHT tun, wenn der Mieter keine Miete zahlt?

Auch wenn das oben beschriebene Vorgehen, um einen zahlungsunwilligen Mieter loszuwerden, langwierig und kompliziert sein kann, ist es der einzige rechtlich korrekte Weg. Falls Sie versucht sein sollten, zu anderen Methoden zu greifen, um den Mieter schnell loszuwerden, achten Sie darauf, nicht selbst rechtswidrig zu handeln. Sie sollten keinesfalls:

dem Mieter drohen – dies kann sich in einem späteren Gerichtsverfahren gegen Sie wenden.
die Energieversorgung der Wohnung unterbrechen – wir empfehlen, die Energielieferverträge auf den Mieter zu übertragen. Der Versorger klärt die Schulden direkt mit ihm und kann ihn im Gegensatz zu Ihnen auch abstellen.
die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters betreten – auch wenn die Wohnung Ihnen gehört.
den Mieter am Zutritt hindern – beispielsweise durch Austausch des Schlosses.
den Mieter eigenmächtig räumen lassen – ohne Vollstreckungsanordnung ist dies nicht möglich.

Wie können Sie sich vor zahlungsunwilligen Mietern schützen?

Lehre für die Zukunft! Was können Sie tun, um Probleme mit zahlungsunwilligen Mietern künftig zu vermeiden? Wir empfehlen:

Garantierte Miete – wir übernehmen für Sie sämtliche Sorgen rund um die Vermietung und problematische Mieter.
Den Mieter gründlich prüfen – prüfen Sie ihn vor Vertragsabschluss in den Schuldnerregistern.
Einen gut formulierten Mietvertrag haben – der Vertrag sollte klare Regeln für die Mietzahlung und die Folgen bei Nichtzahlung enthalten.
Eine Kaution verlangen – die Kaution dient als Absicherung für den Fall, dass der Mieter einen Schaden verursacht oder keine Miete mehr zahlt.
Prüfen, ob die Miete eingegangen ist – kontrollieren Sie Ihr Konto regelmäßig, damit Sie nicht überrascht sind, dass der Mieter schon längere Zeit nicht zahlt.

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Fazit

Die beste Lösung ist Prävention. Wenn es jedoch bereits passiert ist und Sie einen zahlungsunwilligen Mieter in Ihrer Wohnung haben, gibt es Möglichkeiten, dies zu lösen. Falls Sie weiterhin nicht weiterwissen oder Ihr Fall komplexer ist, zögern Sie nicht, sich an einen Rechtsanwalt oder Immobilienberater zu wenden, die Ihnen gerne helfen.