Wie Sie einen zahlungsunfähigen Mieter kündigen: Vorgehen, Fristen und Räumungsbefehl

Räumung eines zahlungsunwilligen Mieters Schritt für Schritt: von der ersten versäumten Zahlung bis zur Räumung

1. Behalten Sie die Fälligkeit im Blick. Sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt, ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum fünften Tag des Monats, zu zahlen (§ 2251 Bürgerliches Gesetzbuch (občanský zákoník)). Setzen Sie sich bereits am ersten Tag nach Fälligkeit mit dem Mieter in Verbindung.
2. Schriftliche Mahnung. Senden Sie eine Mahnung wegen nicht gezahlter Miete mit dem genauen Betrag und einer Frist. Wenn der Mieter Ratenzahlung zusagt, lassen Sie sich von ihm ein schriftliches Schuldanerkenntnis und einen Ratenzahlungsplan unterzeichnen.
3. Notaranderkonto prüfen. Wenn die Parteien sich über die geschuldete Miete nicht einigen und der Mieter den geschuldeten oder strittigen Betrag auf ein Notaranderkonto einzahlt und Sie darüber informiert, kann das Mietverhältnis wegen Nichtzahlung der Miete nicht gekündigt werden (§ 2253).
4. Aufforderung zur Beseitigung des vertragswidrigen Zustands. Vor einer Kündigung ohne Kündigungsfrist fordern Sie den Mieter auf, die Schuld innerhalb einer angemessenen Frist zu begleichen (§ 2291 Abs. 3). Ein Muster finden Sie auf der Seite Kündigung des Mietverhältnisses.
5. Kündigung. Bei Rückständen für mindestens drei Monate ohne Kündigungsfrist (§ 2291 Abs. 2), bei geringeren Rückständen, die eine grobe Pflichtverletzung darstellen, mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist (§ 2288 Abs. 1 Buchst. a). Der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung beim Gericht die Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Kündigung beantragen (§ 2290).
6. Übergabe der Wohnung. Nach einer Kündigung ohne Kündigungsfrist muss der Mieter die Wohnung unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Beendigung des Mietverhältnisses, übergeben (§ 2291 Abs. 1). Für den Zeitraum, in dem er die Wohnung nicht übergibt, haben Sie Anspruch auf eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete (§ 2295).
7. Aufforderung zur Räumung. Mindestens 14 Tage vor Einreichung der Klage senden Sie dem Mieter eine schriftliche Aufforderung zur Räumung an die Zustelladresse beziehungsweise an die letzte bekannte Adresse und fügen der Klage eine Kopie bei (§ 175a Abs. 2 Buchst. a der Zivilprozessordnung). Hilfreich ist eine außergerichtliche Aufforderung zur Räumung der Wohnung.
8. Räumungsklage. Fügen Sie der Klage den Mietvertrag, die Aufforderung zur Abhilfe, die Kündigung mit Zustellnachweisen sowie die Aufforderung zur Räumung bei. Das Gericht kann auch ohne Ihren ausdrücklichen Antrag einen Räumungsbefehl erlassen (§ 175a Abs. 1).
9. Zwangsvollstreckung. Räumt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, führt das Gericht oder ein Gerichtsvollzieher die Räumung auf Ihren Antrag durch. Das Gericht informiert den Verpflichteten mindestens 15 Tage im Voraus darüber, wann die Räumung durchgeführt wird (§ 340 Abs. 2). Die Sachen des Mieters werden ihm oder einem volljährigen Mitglied seines Haushalts übergeben; andernfalls werden sie inventarisiert und verwahrt (§ 341).
10. Mietrückstände. Bei Beendigung des Mietverhältnisses verrechnen Sie mit der Kaution, was Ihnen der Mieter aus dem Mietverhältnis schuldet (§ 2254 Abs. 2). Den Rest fordern Sie gegebenenfalls gerichtlich ein, etwa durch einen Antrag auf Zahlungsbefehl.

Räumungsbefehl nach § 175a: Was das Gesetz genau besagt

Der Räumungsbefehl ist Bestandteil der Zivilprozessordnung in der seit dem 1. Januar 2026 geltenden Fassung. Das Gericht kann ihn ohne Anhörung des Mieters erlassen, wenn der Kläger einen Anspruch auf Räumung einer Wohnung oder eines Hauses gegen eine Person geltend macht, die dieses nach Erlöschen ihres Nutzungsrechts infolge der Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin nutzt, und wenn dieser Anspruch aus der Klage und den beigefügten schriftlichen Beweisen hervorgeht (§ 175a Abs. 1).

In der Praxis bedeutet dies, dass der Befehl vor allem dann hilft, wenn das Mietverhältnis nachweislich bereits beendet ist und der Mieter nicht auf die Kündigung reagiert. Nimmt der Mieter den Befehl nicht entgegen, kann er nicht ersatzweise zugestellt werden, und das Gericht hebt ihn auf (§ 173 Abs. 2). Das Verfahren wird dann regulär fortgesetzt: Als Zustelladresse des Mieters gilt in Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses die Adresse der Wohnung; eine Verhandlung kann auf Antrag eines Beteiligten nur einmal vertagt werden, und das Gericht soll in der Regel innerhalb von sechs Monaten entscheiden (§ 196).

Räumung eines Mieters mit dauerhaftem Wohnsitz

Der dauerhafte Wohnsitz ist eine Angabe im Einwohnerregister. Er begründet kein Recht zur Nutzung der Wohnung und steht einer Räumung in keiner Weise entgegen (§ 10 Gesetz Nr. 133/2000 Sb.). Das Verfahren ist daher dasselbe wie bei einem Mieter ohne dauerhaften Wohnsitz.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses können Sie als Eigentümer bei der Meldebehörde die Löschung der Angabe zum dauerhaften Wohnsitz beantragen, wenn der Mieter die Wohnung nicht mehr nutzt. Sie müssen nachweisen, dass sein Nutzungsrecht erloschen ist und dass er die Wohnung nicht nutzt, beispielsweise durch einen beendeten Mietvertrag, eine Kündigung und ein Übergabeprotokoll (§ 12 Abs. 1 Buchst. c) und Abs. 2). Mehr über den dauerhaften Wohnsitz in einer vermieteten Wohnung erfahren Sie im Artikel Dauerhafter Wohnsitz in einer vermieteten Wohnung.

Was Sie bei einer Räumung vermeiden sollten

• Schlösser austauschen, Energieversorgung abschalten, Sachen hinausstellen. Selbsthilfe erlaubt das Gesetz nur in angemessener Weise und nur dann, wenn offensichtlich ist, dass ein Eingreifen der öffentlichen Gewalt zu spät käme (§ 14 Bürgerliches Gesetzbuch (občanský zákoník)). Bei einem säumigen Mieter trifft dies in der Regel nicht zu. Die Räumung erfolgt durch ein Gericht oder einen Gerichtsvollzieher, und solche Schritte können sich gegen Sie wenden.
• Mündliche Vereinbarungen. Halten Sie Ratenzahlungen, Stundungen und Vereinbarungen über die Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich und unterzeichnet fest.
• Fehlende Aufforderung oder Belehrung. Ohne vorherige Aufforderung wird eine Kündigung ohne Kündigungsfrist nicht berücksichtigt (§ 2291 Abs. 3), und eine Kündigung ohne Belehrung über Einwendungen und die gerichtliche Überprüfung ist unwirksam (§ 2286 Abs. 2).
• Gegenstände, die der Mieter in der Wohnung zurückgelassen hat. Kümmern Sie sich auf Kosten des Mieters um Gegenstände, die ihm offenbar gehören. Sie dürfen diese erst nach einer Aufforderung und einer zusätzlichen angemessenen Frist zur Abholung verkaufen; dies gilt nicht für offensichtlich zurückgelassene Gegenstände (§ 2296).
• Abwarten. Jeder Monat ohne Reaktion erhöht die Schulden. Entscheiden Sie sich zügig, ob Sie einem Ratenzahlungsplan eine Chance geben oder die Kündigung einleiten.

Häufige Fragen zu säumigen Mietern

Wann kann ich einem säumigen Mieter ohne Kündigungsfrist kündigen? Wenn er Miete und Nebenkosten für mindestens drei Monate nicht gezahlt und die Schulden nach Ihrer Aufforderung nicht innerhalb einer angemessenen Frist beglichen hat (§ 2291).

Wie lange dauert die Räumung eines säumigen Mieters? Das Gesetz legt keine feste Dauer fest. Sie setzt sich aus den Fristen zusammen, die Sie einhalten müssen: einer angemessenen Frist in der Aufforderung, bis zu einem Monat für die Rückgabe der Wohnung nach einer Kündigung ohne Kündigungsfrist, 14 Tagen von der Aufforderung zur Räumung bis zur Klageerhebung sowie 15 Tagen ab Zustellung des Räumungsbeschlusses. Legt der Mieter Widerspruch ein oder beantragt er die Überprüfung der Kündigung, verlängert sich das Verfahren.

Kann ich die Schulden von der Kaution abziehen? Ja, bei Beendigung des Mietverhältnisses können Sie mit der Kaution verrechnen, was Ihnen der Mieter aus dem Mietverhältnis schuldet (§ 2254 Abs. 2).

Verhindert der gemeldete Wohnsitz des Mieters die Räumung? Nein. Der gemeldete Wohnsitz begründet kein Recht zur Nutzung der Wohnung. Nach Beendigung des Mietverhältnisses können Sie die Löschung der Wohnsitzmeldung beantragen.

Habe ich auch nach Ende des Mietverhältnisses Anspruch auf Miete? Gibt der Mieter die Wohnung am Tag der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, haben Sie bis zur tatsächlichen Rückgabe Anspruch auf eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete (§ 2295).

Möchten Sie sich gar nicht erst mit säumigen Mietern befassen? Mit garantierter Miete erhalten Sie die vereinbarte Miete auch in Monaten, in denen der Mieter nicht zahlt. Weitere Schutzmöglichkeiten erläutert der Ratgeber Wie Sie eine Wohnung risikofrei vermieten.

Rechtsstand: Bürgerliches Gesetzbuch (občanský zákoník) in der ab 1. 1. 2026 geltenden Fassung, Zivilprozessordnung und Gesetz über das Einwohnerregister, geprüft in der e-Sbírka am 27. 10. 2026.