Wohnung in Tschechien ohne Risiko vermieten

Die Tabelle fasst zusammen, was bei der Vermietung einer Wohnung passieren kann, wie Sie sich selbst schützen können und was sich ändert, wenn Sie die Wohnung über die garantierte Miete vermieten. Die einzelnen Risiken erläutern wir in den folgenden Abschnitten.

Die meisten Risiken lassen sich durch sorgfältige Vorbereitung deutlich verkleinern. Zwei Risiken beseitigt aber auch die beste Vorbereitung nicht: einen Mieter, der jede Prüfung bestanden hat und erst Jahre später in Schwierigkeiten gerät, und den Leerstand zwischen zwei Mietern. Genau hier kommt die Übertragung des Risikos auf einen Dritten ins Spiel.

Nach unserer Erfahrung beginnen die meisten Probleme, bevor der Mieter einzieht. Der Eigentümer hat es eilig, weil eine leere Wohnung Geld kostet, und unterschreibt mit dem ersten sympathischen Interessenten. Ein gut ausgewählter Mieter erspart mehr Ärger als jede Vertragsstrafe oder Versicherung.

Prüfen Sie vor der Unterschrift mindestens Folgendes:

• Identität. Vergleichen Sie Name, Geburtsdatum und Adresse mit einem Ausweisdokument und übernehmen Sie sie genau in den Vertrag.
• Öffentliche Schuldnerregister. Das tschechische Insolvenzregister ist öffentlich und kostenlos. Auszüge aus dem Register der Zwangsvollstreckungen und aus Kreditregistern kann der Interessent selbst anfordern und Ihnen vorlegen.
• Einkommen und bisherige Wohnsituation. Fragen Sie, wo der Interessent arbeitet und wo er bisher gewohnt hat. Eine Auskunft des früheren Vermieters sagt oft mehr als jeder Auszug.
• Stimmigkeit. Wenn sich Angaben im Gespräch, in den Dokumenten und in den Auszügen unterscheiden, nehmen Sie sich Zeit und fragen Sie nach.

Das vollständige Vorgehen, die Register und die Grenzen dessen, was Sie Interessenten fragen dürfen, beschreiben wir im Leitfaden zur Mieterprüfung in Tschechien. Wir prüfen Interessenten in vier Schuldnerregistern und im Strafregister, und die Entscheidung über den Untermieter trifft immer der Eigentümer.

Ein Mietvertrag kann nicht verhindern, dass ein Mieter in Zahlungsverzug gerät. Er entscheidet aber darüber, wie schnell und wie sicher Sie Ihre Rechte danach durchsetzen. Das tschechische Bürgerliche Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg.) schützt Wohnungsmieter, und nach § 2235 werden Vereinbarungen, die die gesetzlichen Rechte des Mieters verkürzen, nicht berücksichtigt. Ein Mietvertrag kann also nicht alles enthalten, was sich der Eigentümer wünscht. Die Tabelle fasst die wichtigsten Regeln zusammen. Sie beruht auf der ab 1. Januar 2026 geltenden Fassung, die wir am 14. Oktober 2026 geprüft haben.

Daraus folgen praktische Empfehlungen. Ein befristeter Vertrag, typischerweise für ein Jahr, gibt Ihnen einen natürlichen Zeitpunkt für die Entscheidung, ob Sie fortsetzen möchten. Behalten Sie aber sein Ende im Blick, damit er sich nicht ungewollt verlängert. Regeln Sie im Vertrag ausdrücklich, ob Untervermietung und Haustiere erlaubt sind, wer in der Wohnung wohnen darf und wie die Nebenkostenvorauszahlungen gezahlt werden. Fügen Sie ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Inventarliste und Fotos bei.

Mietverträge über Wohnungen in Tschechien werden in der Regel auf Tschechisch geschlossen. Wenn Sie kein Tschechisch lesen, bestehen Sie auf einer zweisprachigen Fassung oder einer Übersetzung, damit Sie genau wissen, was Sie unterschreiben, und lassen Sie unklare Punkte von einem tschechischen Anwalt prüfen.

Die Kaution (tschechisch jistota, umgangssprachlich kauce) ist ein Geldbetrag, den der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses zahlt und aus dem der Vermieter offene Mieten oder Schäden begleichen kann. Nach § 2254 darf die Kaution zusammen mit Vertragsstrafen drei Monatsmieten nicht übersteigen. Nebenkostenvorauszahlungen zählen nicht zu diesem Limit.

Bei einer Monatsmiete von 20 000 CZK darf die Kaution also höchstens 60 000 CZK betragen. Vereinbaren Sie zusätzlich eine Vertragsstrafe, muss die Summe beider in dasselbe Limit passen. Für die meisten Eigentümer ist es deshalb sinnvoller, die volle Kaution zu verlangen und keine oder nur niedrige Vertragsstrafen zu vereinbaren.

So gehen Sie mit der Kaution um:

• bewahren Sie sie getrennt von Ihrem übrigen Geld auf, am besten auf einem eigenen Konto, damit sie bei Mietende verfügbar ist,
• denken Sie daran, dass der Mieter Anspruch auf Zinsen mindestens in gesetzlicher Höhe hat,
• bei Mietende dürfen Sie verrechnen, was der Mieter Ihnen schuldet, zum Beispiel offene Miete, eine Nebenkostennachzahlung oder Reparaturkosten für Schäden über die normale Abnutzung hinaus,
• belegen Sie jeden Abzug, am besten mit Fotos aus dem Übergabeprotokoll und Rechnungen.

Eine Kaution von drei Monatsmieten deckt meist nur den Anfang eines Problems. Stellt ein Mieter die Zahlungen ein, kann die Schuld sie leicht übersteigen, bevor die Kündigung wirkt und die Wohnung geräumt ist. Die Kaution ist wichtig, macht die Vermietung allein aber nicht risikofrei.

Ein Mieter, der nicht zahlt, ist das Risiko, vor dem sich Eigentümer am meisten fürchten, und das zu Recht. Das Verfahren ist lang, und ein Fehler in jedem Schritt kann die Kündigung unwirksam machen. Die Übersicht folgt §§ 2286, 2288, 2290 und 2291 des Bürgerlichen Gesetzbuchs:

1. Reagieren Sie auf den ersten Verzug. Die Miete ist bis zum fünften Tag des Monats fällig, sofern kein späterer Tag vereinbart wurde. Schicken Sie eine Erinnerung, sobald die Zahlung fehlt, und fragen Sie nach dem Grund. Je länger Sie warten, desto höher die Schuld.
2. Schriftliche Aufforderung zur Abhilfe. Wenn Sie ohne Kündigungsfrist kündigen wollen, müssen Sie den Mieter zuerst auffordern, den Verstoß in angemessener Frist zu beheben, also die Schuld zu begleichen. Ohne diese Aufforderung wird die Kündigung nicht berücksichtigt.
3. Kündigung ohne Kündigungsfrist. Sie ist möglich, wenn der Mieter Miete und Nebenkosten für mindestens drei Monate nicht gezahlt hat. In der Kündigung müssen Sie angeben, worin Sie die besonders schwere Pflichtverletzung sehen. Der Mieter muss die Wohnung dann unverzüglich übergeben, spätestens einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses.
4. Kündigung mit dreimonatiger Frist. Bei einer groben Pflichtverletzung, die noch keine besonders schwere ist, können Sie mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Der Kündigungsgrund muss in der Kündigung stehen.
5. Anforderungen an jede Kündigung. Die Kündigung muss schriftlich sein und dem Mieter zugehen. Sie muss ihn über sein Recht belehren, Einwände zu erheben und die gerichtliche Überprüfung der Kündigung zu beantragen, sonst ist sie unwirksam. Der Mieter kann die gerichtliche Überprüfung innerhalb von zwei Monaten ab Zugang der Kündigung beantragen.
6. Wenn der Mieter nicht auszieht. Übergibt er die Wohnung nicht, bleibt die Räumungsklage und nach der Entscheidung des Gerichts ihre Vollstreckung. Wechseln Sie nicht die Schlösser und räumen Sie keine Sachen des Mieters ohne Gerichtsentscheidung aus. Ein solches Vorgehen kann rechtswidrig sein und sich gegen Sie wenden.

Eine Ausnahme sollten Sie kennen: Sind sich die Parteien über die Höhe der offenen Miete nicht einig und hinterlegt der Mieter den strittigen Betrag bei einem Notar und benachrichtigt Sie, kann das Mietverhältnis wegen Nichtzahlung nicht gekündigt werden (§ 2253).

Der gesamte Ablauf von der ersten ausbleibenden Zahlung bis zur geräumten Wohnung kann viele Monate dauern. Die ganze Zeit erhalten Sie keine Miete, zahlen aber weiter die Vorauszahlungen an das Haus. Die beste Verteidigung ist deshalb Vorbeugung: sorgfältige Mieterauswahl, volle Kaution und schnelle Reaktion. Wer das Risiko gar nicht tragen will, für den ist die garantierte Miete die Lösung, denn die Gesellschaft zahlt die Miete auch dann, wenn ein Untermieter nicht zahlt.

Streit über den Zustand der Wohnung entsteht meist am Ende des Mietverhältnisses, entschieden wird er aber an seinem Anfang. Ohne gründliches Übergabeprotokoll lässt sich kaum beweisen, dass ein zerkratzter Boden oder eine gesprungene Ofentür vom Mieter stammt und nicht schon vorher da war.

• Übergabeprotokoll. Notieren Sie alle Zählerstände, eine Inventarliste mit dem Zustand der Gegenstände und die Zahl der übergebenen Schlüssel. Machen Sie datierte Fotos von jedem Raum und von Details, die nicht mehr neu sind. Beide Seiten unterschreiben.
• Regelmäßige Kontrollen. Vereinbaren Sie im Vertrag, dass Sie die Wohnung nach vorheriger Ankündigung kontrollieren dürfen. Ein bis zwei Kontrollen im Jahr decken Undichtigkeiten, Schimmel oder Schäden auf, bevor sie größer werden. Für Eigentümer im Ausland ist das der Teil, der allein am schwersten zu schaffen ist.
• Normale Abnutzung ist kein Schaden. Der Mieter gibt die Wohnung im übernommenen Zustand zurück, abgesehen von der normalen Abnutzung. Ein abgetretener Teppich nach fünf Jahren oder verblasste Farbe sind kein Grund, die Kaution einzubehalten.
• Versicherung. Die Gebäudeversicherung schließen Sie als Eigentümer selbst ab. Die Hausrat- und Haftpflichtversicherung des Mieters deckt seine Sachen und Schäden, die er Ihnen oder den Nachbarn verursacht. Es lohnt sich, sie im Vertrag zu verlangen.
• Veränderungen. Veränderungen ohne Ihre Zustimmung muss der Mieter bei Mietende beseitigen, es sei denn, Sie teilen ihm mit, dass Sie darauf verzichten. Machen Sie den Austausch von Möbeln oder einen Anstrich in anderer Farbe von Ihrer schriftlichen Zustimmung abhängig.

Mit unserer garantierten Miete erhalten Sie die Wohnung im ursprünglichen Zustand unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung zurück, gereinigt und frisch gestrichen. Jeder Untermieter muss eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung haben, und wir kontrollieren die Wohnung zweimal im Jahr, mit Bericht und Fotos in der Kundenzone.

Jeder Monat ohne Mieter bedeutet den Verlust der vollen Miete und zusätzlich die Nebenkostenvorauszahlungen, die Sie weiter an das Haus zahlen. Bei einer Miete von 20 000 CZK kostet Sie ein leerer Monat mehr als 8 % der Jahreseinnahmen, zwei Monate fast 17 %. Ist die Wohnung mit einer Hypothek finanziert, zahlen Sie die Raten in diesen Monaten aus eigener Tasche.

Leerstand lässt sich mit einigen Schritten verkürzen:

• Realistische Miete. Eine Wohnung, die einige Prozent über vergleichbaren Wohnungen liegt, kann einen Monat länger leer stehen. Das kostet mehr, als die höhere Miete in einem Jahr einbringt.
• Frühzeitig suchen. Beginnen Sie mit der Suche, sobald Sie wissen, dass der jetzige Mieter auszieht, und vereinbaren Sie Besichtigungen noch während seiner Mietzeit.
• Gute Inserate. Gute Fotos, ein Grundriss und klare Bedingungen bringen mehr passende Interessenten und weniger, die nur Ihre Zeit kosten.
• Bezugsfertige Wohnung. Kleine Reparaturen, ein frischer Anstrich und eine Reinigung vor dem Inserieren zahlen sich meist durch eine schnellere Vermietung aus.

Ganz vermeiden lässt sich Leerstand nicht. Die garantierte Miete ist der einzige gängige Weg, der das Leerstandsrisiko auf einen anderen überträgt. Bei uns zahlt die Variante Sicherheit für eine leere Wohnung 60 % des vereinbarten Betrags und die Variante Komfort 100 %.

Drei Arten von Produkten versprechen eine Vermietung ohne Risiko. Sie funktionieren aber sehr unterschiedlich, vor allem darin, wer Vermieter bleibt und was bei Leerstand passiert.

Lesen Sie bei Mietausfallversicherung oder Zahlungsgarantie immer die Bedingungen: für wie viele Monate und bis zu welchem Betrag geleistet wird, ob es eine Wartezeit oder Selbstbeteiligung gibt, welche Anforderungen der Mietvertrag erfüllen muss und ob Schäden an der Wohnung gedeckt sind. Der Vorteil ist der niedrigere Preis, der Nachteil, dass Sie Vermieter bleiben, mit allen Pflichten und aller Arbeit, die das aus dem Ausland bedeutet.

Die garantierte Miete ist teurer, überträgt aber das Risiko des Mietausfalls, je nach Variante auch des Leerstands, und die Arbeit mit dem Mietverhältnis. Einen ausführlichen Vergleich mit Makler und Hausverwaltung finden Sie im Artikel Makler, Hausverwaltung oder selbst. Wie Sie eine Verwaltung prüfen, beschreibt der Leitfaden Immobilienverwaltung in Tschechien richtig auswählen.

Bei der garantierten Miete mietet Bohemian Estates die Wohnung von Ihnen und vermietet sie an geprüfte Mieter unter. Ihr einziger Vertragspartner sind wir. Jeden Monat zahlen wir Ihnen den vereinbarten Betrag, der sich aus der Marktmiete ergibt, auf die wir uns vor der Unterschrift einigen.

Bei einer Marktmiete von 20 000 CZK erhalten Sie je nach Variante 17 800 CZK, 17 200 CZK oder 16 600 CZK im Monat. In der Variante Rendite zahlen wir ab dem ersten Einzug, in Sicherheit und Komfort nach Vereinbarung. Sicherheit und Komfort bieten wir in größeren Städten und Umgebung an, Rendite nach individueller Prüfung. Der Vertrag wird in der Regel für zwei Jahre geschlossen.

Ehrlich gesagt beseitigt auch die garantierte Miete nicht alle Risiken und Pflichten:

• Eigentümerkosten bleiben bei Ihnen. Die Grundsteuer, Beiträge zur Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft und die Gebäudeversicherung zahlen Sie weiter, sofern nichts anderes vereinbart ist.
• Größere Reparaturen trägt der Eigentümer. Reparaturen, die das Gesetz dem Vermieter zuweist, etwa der Austausch eines Heizkessels am Ende seiner Lebensdauer, legen wir Ihnen zur Genehmigung vor.
• Die Einkommensteuererklärung reichen Sie ein. Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Tschechien werden nach § 9 des tschechischen Einkommensteuergesetzes in Tschechien besteuert, auch wenn Sie im Ausland leben. Für in Deutschland ansässige Eigentümer gilt das deutsch-tschechoslowakische Doppelbesteuerungsabkommen von 1980: Nach Art. 6 darf Tschechien die Miete besteuern, nach Art. 23 Abs. 1 Buchst. a ist sie in Deutschland freigestellt. Einen Progressionsvorbehalt gibt es nicht, weil § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG Mieteinkünfte aus Immobilien in anderen EU- und EWR-Staaten ausnimmt. Lassen Sie Ihre Situation von einem Steuerberater prüfen.
• Die Garantie ist so stark wie die Gesellschaft. Prüfen Sie jeden Anbieter vor der Unterschrift im Unternehmensregister ARES, im Insolvenzregister und in Bewertungen. Das gilt auch für uns.
• Geringerer Ertrag. Die Gebühr von 11–17 % ist der Preis für die Übertragung von Risiko und Arbeit. Wenn Sie selbst vermieten und alles glatt läuft, bekommen Sie mehr.

Wenn Sie selbst vermieten, gehen Sie diese Liste vor der Unterschrift durch:

1. Die Miete orientiert sich an vergleichbaren vermieteten Wohnungen, nicht an den höchsten Angebotspreisen der Portale.
2. Ich habe die Identität des Interessenten geprüft, das Insolvenzregister eingesehen und die vorgelegten Auszüge kontrolliert.
3. Ich habe mit dem früheren Vermieter gesprochen oder einen anderen Nachweis über die bisherige Wohnsituation.
4. Der Vertrag beruht auf einer bewährten Vorlage, ist an die Wohnung angepasst, und ich verstehe jede Klausel.
5. Kaution und Vertragsstrafen übersteigen zusammen nicht drei Monatsmieten.
6. Der Vertrag nennt klar Miete, Vorauszahlungen, Fälligkeit und Bankkonto.
7. Das Übergabeprotokoll enthält Zählerstände, Inventarliste und datierte Fotos.
8. Die Energieverträge laufen auf den Mieter, oder es ist klar geregelt, wie Energie bezahlt wird.
9. Ich habe eine Gebäudeversicherung, der Mieter eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung.
10. Das Ende der Befristung steht in meinem Kalender, und ich weiß, bis wann ich den Mieter spätestens schriftlich zum Auszug auffordern muss, wenn ich keine Verlängerung will.
11. Eine Vertrauensperson kann die Wohnung im Notfall schnell erreichen, wenn ich im Ausland lebe.

Wenn Ihnen für einen dieser Punkte Zeit oder Sicherheit fehlt, ist das kein Versagen. Es ist ein Zeichen, dass Ihnen eine Dienstleistung helfen könnte, die diesen Teil übernimmt.