Jak pronajmout byt bez rizika

Tabulka shrnuje, co může při pronájmu bytu nastat, jak se proti tomu můžete chránit sami a co se změní, když byt pronajmete přes garantovaný nájem. Podrobnosti ke každému riziku najdete v dalších kapitolách.

Z tabulky je vidět, že většina rizik se dá výrazně zmenšit pečlivou přípravou. Dvě rizika ale samotná příprava neodstraní: neplatiče, který se z prověřeného zájemce stane až po letech, a prázdný byt mezi dvěma nájemníky. To jsou situace, kdy přichází na řadu přenesení rizika na někoho jiného.

Podle naší zkušenosti začíná většina problémů s pronájmem dřív, než se nájemník nastěhuje. Majitel spěchá, protože prázdný byt stojí peníze, a podepíše smlouvu s prvním sympatickým zájemcem. Dobře vybraný nájemník přitom ušetří víc starostí než jakákoli smluvní pokuta nebo pojištění.

Před podpisem smlouvy si ověřte alespoň tyto věci:

• Totožnost. Jméno, datum narození a adresu porovnejte s dokladem totožnosti a do smlouvy je přepište přesně.
• Veřejné registry dlužníků. Insolvenční rejstřík je veřejný a zdarma. Výpis z registru exekucí a z úvěrových registrů si zájemce může vyžádat sám a předložit vám ho.
• Příjem a bydlení. Zeptejte se, kde zájemce pracuje a kde bydlel dosud. Kontakt na předchozího pronajímatele často řekne víc než jakýkoli výpis.
• Soulad údajů. Když se údaje v rozhovoru, v dokladech a ve výpisech liší, zpomalte a ptejte se.

Postup krok za krokem, přehled registrů a hranice toho, na co se zájemců ptát smíte a nesmíte, popisujeme v samostatném návodu Prověření nájemníka. My zájemce prověřujeme ve čtyřech registrech dlužníků a v rejstříku trestů a o výběru podnájemníka vždy rozhoduje majitel.

Nájemní smlouva nezabrání tomu, aby nájemník přestal platit. Rozhoduje ale o tom, jak rychle a s jakou jistotou se pak domůžete svých práv. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) nájemce bytu chrání a k ujednáním, která zkracují jeho práva, se podle § 2235 nepřihlíží. Smlouva proto nemůže obsahovat cokoli, co si majitel přeje. Pravidla, na která se vyplatí myslet, shrnuje tabulka. Vychází ze znění účinného od 1. 1. 2026, které jsme ověřili k 14. 10. 2026.

Z toho plynou praktická doporučení. Nájem na dobu určitou, typicky na jeden rok, vám dává přirozený okamžik, kdy se můžete rozhodnout, jestli chcete pokračovat. Hlídejte si ale jeho konec, abyste nájem nechtěně neobnovili. Ve smlouvě výslovně uveďte, zda zakazujete podnájem a chov zvířat, kdo smí v bytě bydlet a jak se platí zálohy na služby. Přílohou smlouvy musí být předávací protokol se stavy měřidel, seznamem vybavení a fotografiemi.

Inspiraci najdete v našich vzorech nájemních smluv. Každý vzor upravte podle konkrétního bytu a v nejasných případech se poraďte s advokátem.

Jistota (často nazývaná kauce) je peněžitá částka, kterou nájemce složí na začátku nájmu a ze které si pronajímatel může uhradit dlužné nájemné nebo škody. Podle § 2254 nesmí jistota spolu se smluvními pokutami přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Zálohy na služby se do tohoto limitu nepočítají.

Při nájemném 20 000 Kč můžete chtít jistotu nejvýše 60 000 Kč. Pokud si ve smlouvě sjednáte i smluvní pokutu, musíte se se součtem obou vejít do stejného limitu. Pro většinu majitelů je proto rozumnější vybrat jistotu v plné výši a smluvní pokuty nesjednávat, nebo je mít nízké.

Jak s jistotou zacházet:

• uložte ji odděleně od běžných peněz, nejlépe na samostatný účet, abyste ji při skončení nájmu měli k dispozici,
• počítejte s tím, že nájemce má nárok na úroky z jistoty alespoň v zákonné výši,
• při skončení nájmu si můžete započíst, co vám nájemce dluží, například nezaplacené nájemné, nedoplatek za služby nebo náklady na opravu poškození nad rámec běžného opotřebení,
• každé započtení doložte, ideálně fotografiemi z předávacího protokolu a fakturami.

Jistota ve výši tří nájmů pokryje většinou jen začátek problému. Když nájemník přestane platit, než dojde k výpovědi a vyklizení bytu, může dluh tuto částku snadno přesáhnout. Proto je jistota důležitá, ale sama o sobě pronájem bez rizika nezaručí.

Neplatič je riziko, kterého se majitelé obávají nejvíc, a právem. Postup je dlouhý a každá chyba v něm může výpověď znehodnotit. Přehled vychází z § 2286, § 2288, § 2290 a § 2291 občanského zákoníku:

1. Reagujte hned na první zpoždění. Nájemné je splatné do pátého dne měsíce, pokud jste se nedohodli na pozdějším dni. Pošlete upomínku hned, jak platba nedorazí, a zeptejte se, co se děje. Čím déle čekáte, tím vyšší je dluh.
2. Písemná výzva k nápravě. Pokud chcete vypovědět nájem bez výpovědní doby, musíte nájemce nejdřív vyzvat, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, tedy doplatil dluh. Bez této výzvy se k výpovědi nepřihlíží.
3. Výpověď bez výpovědní doby. Přichází v úvahu, když nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby alespoň za tři měsíce. Ve výpovědi musíte uvést, v čem spatřujete zvlášť závažné porušení povinnosti. Nájemce pak má byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.
4. Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. Při hrubém porušení povinností, které ještě nedosahuje zvlášť závažného porušení, můžete vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou. Výpovědní důvod musí být ve výpovědi uveden.
5. Náležitosti každé výpovědi. Výpověď musí být písemná a musí nájemci dojít. Musí obsahovat poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem, jinak je neplatná. Nájemce může soudu navrhnout přezkum do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
6. Když nájemník neodejde. Pokud byt neodevzdá, zbývá žaloba na vyklizení a po rozhodnutí soudu jeho výkon. Nevyměňujte zámky ani nevynášejte věci nájemníka bez soudního rozhodnutí. Takový postup může být protiprávní a obrátit se proti vám.

Pozor také na jednu výjimku: pokud se se strany nedohodnou o výši dlužného nájemného a nájemce dlužnou nebo spornou částku uloží do notářské úschovy a vyrozumí vás o tom, nelze nájem pro nezaplacení vypovědět (§ 2253).

Celý proces od první nezaplacené platby po vyklizení bytu může trvat mnoho měsíců a celou dobu nedostáváte nájemné, zatímco zálohy do domu dál platíte. Proto je u neplatiče nejlepší obranou prevence: pečlivý výběr nájemníka, jistota v plné výši a rychlá reakce. Když riziko nechcete nést vůbec, je řešením garantovaný nájem, kde nájemné při neplatiči vyplácí firma.

Spory o stav bytu vznikají většinou na konci nájmu, ale rozhodují se na jeho začátku. Bez kvalitního předávacího protokolu těžko prokážete, že škrábance na podlaze nebo prasklé sklo v troubě způsobil nájemník a nebyly tam už předtím.

• Předávací protokol. Zapište stavy všech měřidel, seznam vybavení včetně stavu a počet předaných klíčů. Pořiďte datované fotografie každé místnosti a detailů, které už nejsou nové. Protokol podepište oba.
• Pravidelné kontroly. Domluvte si ve smlouvě, že byt můžete po předchozím ohlášení zkontrolovat. Kontrola jednou až dvakrát ročně odhalí zatékání, plíseň nebo poškození dřív, než se zvětší.
• Běžné opotřebení není škoda. Nájemce odevzdává byt ve stavu, v jakém ho převzal, s výjimkou běžného opotřebení. Vyšlapaný koberec po pěti letech nebo vybledlá malba nejsou důvodem ke stržení jistoty.
• Pojištění. Pojištění nemovitosti si jako vlastník sjednáváte sami. Pojištění domácnosti a odpovědnosti nájemníka kryje jeho věci a škody, které způsobí vám nebo sousedům. Vyplatí se ho ve smlouvě požadovat.
• Změny v bytě. Změny bez vašeho souhlasu musí nájemce na konci nájmu odstranit, pokud mu nesdělíte, že to nežádáte. Výměnu nábytku nebo malování na jinou barvu proto ve smlouvě raději podmiňte písemným souhlasem.

U garantovaného nájmu od nás dostanete byt zpět v původním stavu s přihlédnutím k běžnému opotřebení, uklizený a vymalovaný. Každý náš podnájemník má povinně pojištění domácnosti a odpovědnosti a byt kontrolujeme dvakrát ročně s reportem a fotografiemi v klientské zóně.

Každý měsíc bez nájemníka znamená ztrátu celého nájemného a k tomu zálohy na služby, které do domu platíte sami. Při nájemném 20 000 Kč přijdete jedním prázdným měsícem o více než 8 % ročního příjmu, dvěma o téměř 17 %. U bytu financovaného hypotékou to znamená, že splátky v těch měsících platíte z vlastních peněz.

Prázdné měsíce zkrátíte několika kroky:

• Správně nastavené nájemné. Byt o pár procent dražší než srovnatelné byty v okolí může stát prázdný o měsíc déle, a to vás vyjde dráž, než kolik by vyšší nájemné za rok přineslo. Odhad tržního nájemného získáte zdarma v kalkulačce nájemného.
• Včasné hledání. Začněte hledat nového nájemníka hned, jak víte, že stávající odchází. Dohodněte se s ním na prohlídkách ještě během jeho nájmu.
• Kvalitní inzerce. Dobré fotografie, půdorys a jasné podmínky přivedou více vhodných zájemců a méně těch, kteří jen ztrácejí váš čas.
• Byt připravený k nastěhování. Drobné opravy, vymalování a úklid před inzercí se obvykle vrátí v rychlejším obsazení.

Úplně se prázdným měsícům vyhnout nedá. Garantovaný nájem je jediná z běžných cest, která riziko prázdného bytu přenáší na někoho jiného. U nás ve variantě Jistota dostáváte za prázdný byt 60 % sjednané částky a v Komfortu 100 %.

Na trhu najdete tři produkty, které slibují pronájem bez rizika. Fungují ale velmi odlišně a liší se hlavně v tom, kdo zůstává pronajímatelem a co se stane s prázdným bytem.

U pojištění nájemného a garance plateb si vždy přečtěte podmínky: na kolik měsíců a do jaké částky se plní, zda se uplatňuje čekací doba nebo spoluúčast, jaké podmínky musí splnit nájemní smlouva a zda produkt kryje i škody na bytě. Výhodou je nižší cena, nevýhodou to, že pronajímatelem zůstáváte vy, se všemi povinnostmi a prací, které k tomu patří.

Garantovaný nájem je dražší, ale přenáší na firmu riziko neplatiče, podle varianty i prázdného bytu, a také práci s nájmem. Podrobné srovnání s realitkou a správcem najdete v článku Pronájem bytu přes realitku, se správcem, nebo sám?

U garantovaného nájmu si byt od vás pronajme Bohemian Estates a dává ho do podnájmu prověřeným nájemníkům. Smluvním partnerem jste jen vy a my. Každý měsíc vám platíme sjednanou částku, která se počítá z tržního nájemného, na kterém se dohodneme před podpisem smlouvy.

U bytu s tržním nájemným 20 000 Kč dostáváte podle varianty 17 800 Kč, 17 200 Kč nebo 16 600 Kč měsíčně. U varianty Výnos platíme od prvního obsazení, u Jistoty a Komfortu podle dohody. Jistotu a Komfort nabízíme v krajských městech a okolí, Výnos podle individuálního posouzení. Smlouvu uzavíráme standardně na 2 roky.

Poctivě řečeno, ani garantovaný nájem neodstraní všechna rizika a povinnosti:

• Vlastnické náklady zůstávají vám. Daň z nemovitých věcí, příspěvky do fondu oprav SVJ a pojištění nemovitosti platíte dál, pokud se nedohodneme jinak.
• Větší opravy hradí vlastník. Opravy, které jsou podle zákona povinností pronajímatele, například výměnu kotle na konci životnosti, vám předložíme ke schválení.
• Daň z příjmu přiznáváte vy. Částka od nás je příjmem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Postup vysvětluje článek o dani z pronájmu.
• Garance je tak silná jako firma. Před podpisem si poskytovatele ověřte v ARES, v insolvenčním rejstříku a v recenzích. To platí i pro nás.
• Nižší výnos. Poplatek 11–17 % je cena za přenesení rizika a práce. Když pronajímáte sami a vše jde hladce, dostanete víc.

Pokud se rozhodnete pronajímat sami, projděte si před podpisem smlouvy tento seznam:

1. Nájemné jsem nastavil podle srovnatelných pronajatých bytů, ne podle nejvyšších nabídek na portálech.
2. Zájemce jsem ověřil podle dokladu totožnosti, v insolvenčním rejstříku a podle výpisů, které mi předložil.
3. Mluvil jsem s předchozím pronajímatelem nebo mám jiný doklad o tom, jak zájemce dosud bydlel.
4. Smlouva vychází z ověřeného vzoru a je upravená na konkrétní byt.
5. Jistota spolu se smluvními pokutami nepřesahuje trojnásobek měsíčního nájemného.
6. Ve smlouvě je jasně uvedena výše nájemného, záloh, splatnost a číslo účtu.
7. Předávací protokol obsahuje stavy měřidel, seznam vybavení a datované fotografie.
8. Energie jsou převedené na nájemníka nebo je jasně určeno, jak se platí.
9. Mám sjednané pojištění nemovitosti a nájemník pojištění domácnosti a odpovědnosti.
10. V kalendáři mám konec nájmu na dobu určitou a vím, kdy nejpozději musím nájemníka písemně vyzvat k opuštění bytu, pokud nechci nájem obnovit.

Pokud vám u některého bodu chybí čas nebo jistota, není to selhání. Je to signál, že by se vám mohla hodit služba, která tuto část převezme.