Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt, die Wohnung demoliert oder anderweitig gegen den Mietvertrag verstößt? Als Vermieter können Sie dem Mieter in diesen Fällen den Mietvertrag kündigen. Wie gehen Sie dabei rechtlich korrekt vor?
Sowohl der Eigentümer als auch der Mieter können den Mietvertrag kündigen, jeweils aus unterschiedlichen Gründen und unter unterschiedlichen Bedingungen. Wichtig ist auch, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet vereinbart wurde. Daraus ergeben sich vier grundlegende Situationen. Wenn Ihnen dies zu viel ist und Sie sich nicht mit Kündigungen von Mietverhältnissen befassen möchten, können Sie unseren Service der garantierten Miete nutzen.
Bei der Kündigung eines Mietvertrags sind Vermieter gegenüber Mietern benachteiligt und müssen gesetzliche Kündigungsgründe haben. Kurz gesagt: Wenn Sie eine Wohnung vermieten, können Sie nicht einfach von einem Tag auf den anderen beschließen, den Mieter ausziehen zu lassen. Eine Kündigung ist nur in folgenden Fällen möglich.
TIPP: Unabhängig davon, ob der Eigentümer oder der Mieter kündigt, vergessen Sie niemals das Übergabeprotokoll.
Ein befristetes Mietverhältnis endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Bleibt der Mieter jedoch noch drei Monate nach deren Ablauf in der Wohnung und fordert der Vermieter ihn in dieser Zeit nicht schriftlich zum Auszug auf, verlängert sich das Mietverhältnis um dieselbe Dauer, höchstens jedoch um zwei Jahre (§ 2285 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Senden Sie die Aufforderung daher schriftlich und nachweisbar, am besten noch vor Ende des Mietverhältnisses.
Bei einem Verstoß gegen den Mietvertrag ist der Vermieter zunächst verpflichtet, den Mieter aufzufordern, das vertragswidrige Verhalten zu unterlassen, das andernfalls zur Kündigung führt. Erst wenn der Mieter sein Verhalten nicht ändert, kann gekündigt werden.
Die Kündigung kann aus den im Bürgerlichen Gesetzbuch genannten Gründen erfolgen oder wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder seine Angehörigen benötigt.
Gesetzliche Gründe für die Kündigung eines Mietverhältnisses
Unser Muster für die Kündigung eines Mietverhältnisses (PDF + WORD) können Sie über die Schaltfläche unten herunterladen.
Der Mieter hat bei der Kündigung mehr Möglichkeiten. Auch hier hängt es von der Art des Mietvertrags ab.
Eine Kündigung ist möglich, wenn sich die Bedingungen geändert haben, unter denen der Mietvertrag geschlossen wurde.
Die Kündigung muss schriftlich zugestellt werden und kann ohne Angabe von Gründen erfolgen. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Sie sind unsicher über die Pflichten beider Parteien und die Anforderungen an eine Kündigung des Mietvertrags sind Ihnen nicht klar? Laden Sie unser kostenloses Muster für die Kündigung eines Mietvertrags herunter oder kontaktieren Sie uns, damit wir Ihnen helfen können.
KÜNDIGUNG DES VERTRAGS
Sehr geehrte Frau ................ (Mieterin)
In ….............., am ….............
Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses gemäß § 2288 Abs. 1 Buchst. a) und § 2288 Abs. 2 Buchst. b) BGB
Gemäß dem zwischen dem Vermieter und Ihnen am …................ geschlossenen Mietvertrag sind Sie Mieterin,
im …...... Stock des Hauses Nr. …......... an der Adresse (nachfolgend „vermietete Immobilie“).
Hiermit kündigen wir Ihnen gemäß § 2288 Abs. 1 Buchst. a) und § 2288 Abs. 2 Buchst. b) des Gesetzes Nr. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch, in der geltenden Fassung (nachfolgend „Bürgerliches Gesetzbuch“) das Mietverhältnis über die betreffende vermietete Immobilie, und zwar aus folgenden Gründen:
…......................................................................
In Anbetracht des Vorstehenden fordern wir Sie auf, uns die betreffende gemietete Immobilie an dem Tag zurückzugeben, an dem das Mietverhältnis endet (als Tag der Beendigung des Mietverhältnisses gilt der letzte Tag der Kündigungsfrist, die ....…. beträgt und am ersten Tag des Kalendermonats beginnt, der auf die Zustellung dieser Kündigung an Sie folgt).
Gleichzeitig belehre ich Sie hiermit gemäß § 2286 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (občanský zákoník) darüber, dass Sie berechtigt sind, gegen die ausgesprochene Kündigung Einwendungen zu erheben und innerhalb von zwei Monaten ab dem Tag, an dem Ihnen die Kündigung zugegangen ist, beim Gericht die Überprüfung zu beantragen, ob die Kündigung berechtigt ist.
Eigentümer der vermieteten Immobilie (Vermieter):
....................................................
Unter einer fristlosen Kündigung versteht man in der Praxis eine Kündigung ohne Kündigungsfrist. Bei der Wohnungsmiete kann der Vermieter sie nur aussprechen, wenn der Mieter seine Pflicht in besonders schwerwiegender Weise verletzt (§ 2291 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Das Mietverhältnis endet mit Zustellung der Kündigung, und der Mieter muss die Wohnung unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Ende des Mietverhältnisses, zurückgeben.
Das Gesetz nennt folgende Beispiele:
Eine weniger schwerwiegende Verletzung, etwa ein kürzerer Zahlungsverzug, kann eine grobe Pflichtverletzung darstellen. In diesen Fällen sieht das Gesetz eine Kündigung mit dreimonatiger Kündigungsfrist vor (§ 2288 Abs. 1 Buchst. a). Ob eine grobe oder besonders schwerwiegende Pflichtverletzung vorliegt, entscheidet im Streitfall das Gericht anhand der konkreten Umstände.
Sind sich die Parteien über die geschuldete Miete nicht einig und hinterlegt der Mieter den geschuldeten oder streitigen Betrag in einem Notaranderkonto und benachrichtigt den Vermieter darüber, kann ihm wegen Nichtzahlung der Miete nicht gekündigt werden (§ 2253).
Aufforderung zur Beseitigung beanstandeten Verhaltens und Hinweis auf eine mögliche Kündigung
Vermieter: [Name, Geburtsdatum, Adresse]
Mieter: [Name, Geburtsdatum, Adresse der Wohnung]
Auf Grundlage des Mietvertrags vom [Datum] nutzen Sie die Wohnung Nr. [Nummer] im Haus [Adresse]. Zum [Datum] schulden Sie Miete und Zahlungen für Dienstleistungen für die Monate [Monate] in Gesamthöhe von [Betrag] CZK.
Ich fordere Sie auf, den geschuldeten Betrag spätestens bis [Datum] auf das Konto Nr. [Kontonummer] zu zahlen. Ich weise Sie darauf hin, dass ich das Mietverhältnis gemäß § 2291 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ohne Kündigungsfrist kündigen werde, wenn Sie die Schuld nicht innerhalb dieser Frist begleichen.
In [Ort] am [Datum], Unterschrift des Vermieters
Fristlose Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses gemäß § 2291 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
Vermieter: [Name, Geburtsdatum, Adresse]
Mieter: [Name, Geburtsdatum, Adresse der Wohnung]
Hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung Nr. [Nummer] im Haus [Adresse], die Sie auf Grundlage des Mietvertrags vom [Datum] nutzen, ohne Kündigungsfrist.
Kündigungsgrund: Sie verletzen Ihre Pflicht in besonders schwerwiegender Weise, weil [konkrete Beschreibung, beispielsweise: Sie die Miete und Zahlungen für Dienstleistungen für die Monate … in Gesamthöhe von … CZK nicht bezahlt haben]. Mit Aufforderung vom [Datum], zugestellt am [Datum], habe ich Sie aufgefordert, den beanstandeten Zustand bis [Datum] zu beseitigen. Innerhalb dieser Frist haben Sie ihn nicht beseitigt.
Das Mietverhältnis endet am Tag der Zustellung dieser Kündigung. Geben Sie mir die Wohnung unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Ende des Mietverhältnisses, durch Übergabe sämtlicher Schlüssel zurück.
Belehrung: Sie haben das Recht, gegen die Kündigung Einwendungen zu erheben und innerhalb von zwei Monaten ab dem Tag, an dem Ihnen die Kündigung zugegangen ist, beim Gericht die Überprüfung zu beantragen, ob die Kündigung berechtigt ist (§ 2286 Abs. 2 und § 2290 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).
In [Ort] am [Datum], Unterschrift des Vermieters
Die Muster zeigen die zwingenden Bestandteile des Textes und ersetzen nicht die Beurteilung des konkreten Einzelfalls. Wenn Sie mit einem Rechtsstreit rechnen, lassen Sie die Kündigung vor dem Versand von einem Rechtsanwalt prüfen. Ein Kündigungsmuster mit dreimonatiger Kündigungsfrist als Word- und PDF-Datei erhalten Sie über das Formular auf dieser Seite.
Die Kündigungsfrist beginnt am ersten Tag des Kalendermonats, der auf die Zustellung der Kündigung folgt (§ 2286 Abs. 1). Bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist sieht dies wie folgt aus:
| Kündigung zugegangen | Kündigungsfrist beginnt | Mietverhältnis endet |
|---|---|---|
| 2. 11. 2026 | 1. 12. 2026 | 28. 2. 2027 |
| 30. 11. 2026 | 1. 12. 2026 | 28. 2. 2027 |
| 1. 12. 2026 | 1. 1. 2027 | 31. 3. 2027 |
Die dreimonatige Kündigungsfrist gilt sowohl für die Kündigung durch den Vermieter nach § 2288 als auch für die Kündigung durch den Mieter bei einem unbefristeten Mietverhältnis (§ 2231). Vereinbarungen, die die Rechte des Mieters einschränken würden, werden nicht berücksichtigt (§ 2235).
Vereitelt der Mieter die Zustellung absichtlich, etwa indem er die Annahme vermeidet, gilt die Kündigung als zugegangen (§ 570 Abs. 1). Von einer einfachen E-Mail als Kündigung raten wir ab, da sowohl die Unterschrift als auch die Zustellung schwer nachzuweisen sind.
Eine schriftliche Willenserklärung kann nur widerrufen werden, wenn der Widerruf der anderen Partei spätestens gleichzeitig mit ihr zugeht (§ 572). Sobald die Kündigung zugegangen ist, können Sie sie nicht einseitig aufheben. Die Parteien können jedoch vereinbaren, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird; schließen Sie eine solche Vereinbarung schriftlich.
Vorlagen für eine Mahnung und eine vorgerichtliche Aufforderung zur Räumung finden Sie in der Übersicht der Muster für Vermieter.
Der einfachste Weg ist in der Regel eine schriftliche Vereinbarung über die Beendigung des Mietverhältnisses. Darin legen die Parteien den Tag der Beendigung des Mietverhältnisses sowie die Wohnungsübergabe fest, und es läuft keine Kündigungsfrist.
Muss der Vermieter den Kündigungsgrund angeben? Ja. Der Vermieter darf nur aus gesetzlichen Gründen kündigen und muss diese in der Kündigung angeben (§ 2288 Abs. 3). Bei einem unbefristeten Mietverhältnis muss der Mieter keinen Grund angeben.
Kann ich kündigen, weil ich die Wohnung für mich oder mein Kind benötige? Nur bei einem unbefristeten Mietverhältnis (§ 2288 Abs. 2). Wenn Sie die Wohnung nicht innerhalb eines Monats nach der Räumung für den angegebenen Zweck nutzen, müssen Sie sie erneut an den Mieter vermieten oder ihm den Schaden ersetzen (§ 2289).
Wie lange hat der Mieter Zeit, Klage zu erheben? Einen Antrag auf Überprüfung der Berechtigung der Kündigung kann er innerhalb von zwei Monaten ab dem Tag stellen, an dem ihm die Kündigung zugestellt wurde (§ 2290).
Endet ein befristetes Mietverhältnis automatisch? Ja, mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Bleibt der Mieter jedoch mindestens drei Monate in der Wohnung und fordern Sie ihn in dieser Zeit nicht schriftlich zum Verlassen der Wohnung auf, verlängert sich das Mietverhältnis um die gleiche Dauer, höchstens jedoch um zwei Jahre (§ 2285).
Rechtsstand: Bürgerliches Gesetzbuch (občanský zákoník) in der ab 1. 1. 2026 geltenden Fassung, geprüft in der e-Sbírka am 27. 10. 2026.
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