Nesplácení nájemného je jedním z hlavních rizik spojených s investicí do nemovitostí. I když si koupíte byt na atraktivní adrese, stále můžete narazit na potíže. Nájemníci představují nepředvídatelný lidský faktor a jejich jednání může zkomplikovat vaše investiční plány. I přes pečlivé plánování a přípravu můžete narazit na situace, které vás zaskočí a ovlivní výnos z vaší investice.
Neplatiči a problematičtí nájemníci jsou největším rizikem pro majitele bytů. Nejenže pronajímatel přichází o peníze, ale zároveň nemůže po měsíce se svým vlastním majetkem nijak nakládat. A právě proto zákonodárci přišli s novinkou -rozkazem k vyklizení, který zjednoduší a zrychlí cestu k vystěhování nájemníka. Podle novely občanského soudního řádu, schválené zákonem č. 176/2025 Sb., má tato změna vstoupit v účinnost od 1. ledna 2026.
Rozkaz k vyklizení funguje podobně jako platební rozkaz. Soud může rozhodnout bez nařízení jednání — tedy rychle a jen na základě písemných důkazů. Pro majitele bytů jde o zásadní posun. Dosud bylo soudní vyklizení během na dlouhou trať a pronajímatel často raději rezignoval. S rozkazem k vyklizení teď získá rychlý, přehledný a levnější postup, jak se zbavit neplatiče. Stačí, když pronajímatel předloží potřebné dokumenty (nájemní smlouvu, výpověď, výzvu k vyklizení) a soud může vydat rozkaz, kterým uloží nájemci, aby:
do 15 dnů od doručení byt vyklidil,
nebo aby ve stejné lhůtě podal odpor.
A tady přichází ta zásadní změna: když nájemce odpor nepodá, rozkaz se stává pravomocným a vykonatelným titulem. Pronajímatel tak může rovnou požádat exekutora o vyklizení bytu – bez zdlouhavého soudního řízení.
Pokud by vás zajímalo, co na rozkaz k vyklizení říká advokát, můžete se podívat na video.
Rozkaz k vyklizení ale není univerzální řešení pro všechny spory. Použít ho lze jen tehdy, když:
Nájem už skončil. Smlouva uplynula, byla vypovězena nebo uzavřena dohoda o ukončení, ale nájemník se odmítá vystěhovat. Vzor výpovědi nájemní smlouvy si můžete zdarma stáhnout na našich stránkách.
Pronajímatel nájemce předem vyzval k vyklizení – písemně a nejméně 14 dnů před podáním návrhu k soudu.
Není podán spor o výpověď – pokud se nájemce soudí o oprávněnost výpovědi, nelze rozkaz použít.
Jsou k dispozici písemné důkazy –žádné dohady, ale jasná dokumentace.
Jsou-li tyto podmínky splněny, může soud rozhodnout rychle – již v rámci několika týdnů. Pokud však nájemce podá odpor, rozkaz se automaticky ruší a případ se vrací do standardního, pomalejšího procesu. Na druhou stranu, již samotná existence tohoto institutu by měla mnoho nájemníků přimět k dobrovolnému vystěhování, protože hrozba exekuce je nyní skutečně reálná a velmi rychlá.
Přestal vám nájemník platit? Stáhněte si našimi právníky připravenou upomínku neplacení nájemného.
Občanský zákoník obecně poskytuje větší ochranu nájemníkům než pronajímatelům, a tak se může vystěhování problematického nájemníka a vymáhání dlužných peněz stát velmi náročným úkolem.
Zpožděnou platbu řešte ihned, není třeba vyčkávat týdny. Jakmile zjistíte, že se nájemník zpozdil, tak jednejte. Pro začátek stačí zatelefonovat a upozornit na opožděnou platbu (možná se jedná pouze o nedopatření).
Pokud telefonát nezabral a peníze ani po pár dnech nemáte na účtu, je na místě zaslat písemné upozornění, kde zmíníte všechny důsledky nezaplacení. Vždy trvejte na oficiálním uznání dluhu.
Pokud nájemník nezaplatí nájemné a náklady za službu po dobu tří měsíců, tak můžete přistoupit k okamžité výpovědi z nájmu. Aby byla výpověď platná je třeba nejprve nájemníka vyzvat k úhradě nezaplaceného nájemného. Tato výzva musí být prokazatelná, proto ji posílejte doporučeně.
Aby se majitel nemovitosti vyhnul budoucím problémům, je důležité prověřit zájemce v insolvenčním rejstříku, který je volně dostupný na webu Justice.cz. Dalším klíčovým krokem je sestavení důsledné a právně platné nájemní smlouvy, která zajistí pronajímateli zákonnou ochranu v případě dlužného nájemného.
Smlouva o pronájmu by měla obsahovat přesné specifikace pronajaté nemovitosti či bytu, včetně adresy, katastrálního území a v případě bytu také podlaží a čísla bytové jednotky, aby se předešlo záměně.
Dále by měla smlouva obsahovat informace o platbě nájemného, včetně jeho výše, splatnosti a čísla bankovního účtu, kam má být nájemníkem posíláno. Celková částka by měla být rozdělena na jednotlivé položky, jako je nájemné a zálohy na služby, ideálně s podrobným popisem poskytovaných služeb. Běžnou chybou pronajímatelů je například účtování fondu oprav. Pokud dodavatelské subjekty zvýší zálohy v dalším zúčtovacím období, měly by být zvýšeny i zálohy nájemníků.
Shrnutí řádné prevence
Řádné prověření nájemníka – základní kontrolu nájemníka můžete provést v insolvenčním rejstříku na Justice.cz a v dalších placených rejstřících.
Neprůstřelná smlouva o pronájmu – správně a platně sepsaná nájemní smlouva vám ušetří plno starostí. Musí obsahovat přesnou specifikaci pronajaté nemovitosti či bytu, včetně adresy, katastrálního území a v případě bytu také podlaží a čísla bytové jednotky.
Informace o platbě nájemného, včetně jeho výše, splatnosti a čísla bankovního účtu, kam má být nájemníkem posíláno. Celková částka by měla být rozdělena na jednotlivé položky, jako je nájemné a zálohy na služby, ideálně s podrobným popisem poskytovaných služeb.