Wohnsitz und Meldepflicht von Mietern in Tschechien: was Vermieter dürfen, was sie müssen und wie die Meldung nach Mietende gelöscht wird

• Der ständige Wohnsitz gibt dem Mieter kein Recht an der Wohnung. Das tschechische Gesetz über das Einwohnerregister bestimmt ausdrücklich, dass aus der Anmeldung keine Rechte am Gebäude oder gegenüber dem Eigentümer entstehen. Es ist ein Registereintrag, kein Wohnrecht.
• Ein Mieter mit gültigem Mietvertrag braucht Ihre Zustimmung nicht. Bei der Meldebehörde weist er das Recht zur Nutzung der Wohnung nach, und dafür genügt der Mietvertrag.
• Die Meldung lässt sich nach Mietende löschen. Der Eigentümer stellt den Antrag, wenn das Nutzungsrecht des Mieters erloschen ist und er die Wohnung nicht mehr nutzt. Beides muss er nachweisen.
• Bei Vermietung an Ausländer sind Sie in der Regel „Unterkunftsgeber“. Den Aufenthalt eines Ausländers, auch eines deutschen oder österreichischen Staatsbürgers, müssen Sie binnen 3 Arbeitstagen der Fremdenpolizei melden und darüber Aufzeichnungen führen.
• Die Anmeldung beeinflusst die örtliche Abfallgebühr. Erhebt die Gemeinde eine Gebühr für ihr Abfallsystem, zahlt sie die gemeldete Person. Ist niemand gemeldet, zahlt der Eigentümer.

Nach § 10 des tschechischen Gesetzes über das Einwohnerregister (zákon o evidenci obyvatel) ist der Ort des ständigen Wohnsitzes eines Bürgers die Adresse, die er in der Regel dort wählt, wo er Familie, Eltern, eine Wohnung oder Arbeit hat. Jeder tschechische Bürger hat nur einen ständigen Wohnsitz, und zwar in einem Gebäude mit Konskriptionsnummer, das zum Wohnen, zur Unterkunft oder zur Erholung bestimmt ist.

Für Vermieter entscheidend ist § 10 Abs. 2: Aus der Anmeldung des ständigen Wohnsitzes entstehen keine Rechte am Gebäude oder gegenüber dem Eigentümer der Immobilie. Ein gemeldeter Mieter erwirbt also kein Recht, nach Mietende zu bleiben, keinen Anteil an der Wohnung und keinen Anspruch auf Ersatzwohnraum gegen Sie. Sein Recht zur Nutzung ergibt sich allein aus dem Mietvertrag und endet mit ihm.

Warum Mieter sich anmelden wollen

Der Wunsch nach Anmeldung hat meist nichts mit der Wohnung selbst zu tun. Nach dem ständigen Wohnsitz richten sich in Tschechien der zuständige Kindergarten und die Grundschule, in manchen Städten das Anwohnerparken, der Ort der Stimmabgabe bei Kommunalwahlen und die Zuständigkeit mancher örtlicher Behörden. Familien, die dauerhaft umziehen, wollen sich deshalb fast immer anmelden. Für Sie ist das eher eine gute Nachricht: Wer Kinder in einer Schule in der Nähe anmeldet, plant in der Regel, länger zu bleiben.

Und der „vorübergehende Wohnsitz“?

Umgangssprachlich ist oft von einem vorübergehenden Wohnsitz (přechodné bydliště) die Rede, tschechische Bürger melden aber keinen vorübergehenden Aufenthalt an. Für sie kennt das Gesetz nur den ständigen Wohnsitz. Wer amtliche Post an eine andere Adresse erhalten möchte, kann eine Zustellanschrift eintragen lassen (§ 10b). Das beantragt der Bürger selbst, der Vermieter ist nicht beteiligt.

Anders bei Ausländern. Sie melden ihren Aufenthaltsort der Fremdenpolizei, und „vorübergehender Aufenthalt“ bezeichnet bei ihnen eine Art des Aufenthaltsrechts. Dazu mehr in einem eigenen Abschnitt weiter unten.

Bei der Anmeldung des ständigen Wohnsitzes muss der Bürger nach § 10 Abs. 6 Buchst. c des Gesetzes über das Einwohnerregister eines davon nachweisen:

• das Eigentum an der Wohnung oder dem Haus,
• das Recht zur Nutzung der Wohnung, oder
• die amtlich beglaubigte schriftliche Zustimmung der berechtigten Person. Die Beglaubigung entfällt, wenn die berechtigte Person die Zustimmung auf dem Meldeformular vor einem Mitarbeiter der Meldebehörde bestätigt.

Ein Mieter mit gültigem Mietvertrag weist das Recht zur Nutzung der Wohnung nach. Ihre Zustimmung braucht er deshalb nicht. „Berechtigte Person“ ist nach dem Gesetz, wer die Wohnung nutzen darf. Während der Mietzeit ist das der Mieter.

Anmeldung weiterer Haushaltsmitglieder

Daraus folgt etwas, womit viele Vermieter nicht rechnen: Als berechtigte Person kann der Mieter der Anmeldung weiterer Personen zustimmen, etwa eines Partners oder der Kinder. Auch dafür verlangt das Einwohnerregistergesetz Ihre Unterschrift nicht.

Die Kontrolle darüber, wer tatsächlich in der Wohnung lebt, gibt Ihnen das Bürgerliche Gesetzbuch, nicht das Einwohnerregister:

• Der Mieter darf jeden in seinen Haushalt aufnehmen, muss Ihnen eine höhere Bewohnerzahl aber unverzüglich melden. Tut er das nicht binnen zwei Monaten, gilt das als schwerwiegende Pflichtverletzung (§ 2272 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).
• Im Vertrag können Sie sich die Zustimmung zur Aufnahme neuer Haushaltsmitglieder vorbehalten. Das gilt nicht für nahestehende Personen und andere besonders berücksichtigungswürdige Fälle. Die Zustimmung zur Aufnahme einer nicht nahestehenden Person bedarf der Schriftform (§ 2272 Abs. 2).
• Sie können verlangen, dass nur so viele Personen in der Wohnung leben, wie es ihrer Größe entspricht und allen übliche, hygienisch angemessene Verhältnisse erlaubt (§ 2272 Abs. 3).

Unterscheiden Sie also zwei Dinge: wer in der Wohnung gemeldet ist (Einwohnerregister) und wer in der Wohnung lebt (Mietverhältnis). Für Sie als Vermieter ist das Zweite wichtiger.

In älteren tschechischen Vertragsvorlagen findet sich der Satz „der Mieter meldet keinen ständigen Wohnsitz an“. In der Praxis funktioniert das nicht. Die Meldebehörde prüft, ob der Mieter das Recht zur Nutzung nachgewiesen hat, und der Mietvertrag erfüllt das. Ob die Anmeldung gegen eine andere Vertragsklausel verstößt, prüft sie nicht.

Zudem ist zweifelhaft, ob eine solche Klausel Bestand hätte, denn der Mieter hat ein gesetzliches Recht zur Anmeldung, und das Bürgerliche Gesetzbuch berücksichtigt keine Vereinbarungen, die Rechte des Mieters verkürzen (§ 2235). Wir raten davon ab, sich darauf zu verlassen. Vereinbaren Sie stattdessen klar:

• wer in der Wohnung wohnen wird und wie der Mieter Ihnen Änderungen mitteilt,
• ob Sie sich die Zustimmung zu neuen Haushaltsmitgliedern vorbehalten,
• die Pflicht des Mieters, den ständigen Wohnsitz innerhalb einer bestimmten Frist nach Mietende umzumelden,
• eine Zustellanschrift nach Mietende, damit Sie Nebenkostenabrechnung und Kautionsabrechnung zustellen können.

Örtliche Abfallgebühr

Tschechische Gemeinden können nach dem Gesetz über örtliche Gebühren eine Gebühr für das kommunale Abfallsystem erheben. Gebührenpflichtig ist die in der Gemeinde gemeldete natürliche Person. Ist in der Wohnung niemand gemeldet, zahlt der Eigentümer (§ 10e). Das Gesetz begrenzt die Gebühr auf 1 200 Kč im Jahr (§ 10h Abs. 1). Für den Eigentümer verringert sie sich um ein Zwölftel für jeden Monat, an dessen Ende mindestens eine Person in der Wohnung gemeldet war (§ 10h Abs. 3).

Als Anmeldung im Sinne der Gebühren gilt auch der gemeldete Aufenthalt eines Ausländers mit Daueraufenthalt oder eines Ausländers, der sich vorübergehend länger als drei Monate in Tschechien aufhält (§ 16c). Höhe, Fälligkeit und Befreiungen legt jede Gemeinde in ihrer Verordnung fest.

Manche Gemeinden erheben stattdessen eine Gebühr für die Entsorgung von Siedlungsabfall aus einer Immobilie, berechnet nach Gewicht oder Volumen. In Häusern mit Eigentümergemeinschaft zieht sie die Gemeinschaft ein und führt sie an die Gemeinde ab (§§ 10i bis 10n). Welche Gebühr gilt, erfahren Sie beim Gemeindeamt oder beim Hausverwalter.

Post und amtliche Schreiben

Amtliche Korrespondenz geht an die Adresse des ständigen Wohnsitzes. Nach dem Auszug eines Mieters kann weiter Post für ihn eintreffen, auch von Gerichten, Behörden oder Gläubigern. Öffnen oder entsorgen Sie fremde Briefe nicht. Vermerken Sie „Empfänger verzogen“ und geben Sie sie der Post zurück.

Zwangsvollstreckung gegen den Mieter

Schulden des Mieters sind nicht Ihre Schulden, und der Wohnsitz des Schuldners in Ihrer Wohnung ändert daran nichts. Ein Gerichtsvollzieher kann aber dorthin kommen, wo der Schuldner tatsächlich wohnt, und bewegliche Sachen aufnehmen. Vermieten Sie möbliert, halten Sie ein ausführliches Inventar im Übergabeprotokoll und Kaufbelege bereit. So können Sie leichter nachweisen, dass Möbel und Geräte Ihnen gehören und nicht dem Mieter.

Am einfachsten ist es, wenn sich der frühere Mieter anderswo anmeldet. Mit der Anmeldung an einer neuen Adresse wechselt sein ständiger Wohnsitz automatisch. Tut er das nicht, können Sie die Löschung der Angabe zum ständigen Wohnsitz nach § 12 des Einwohnerregistergesetzes beantragen.

Voraussetzungen

Die Meldebehörde löscht die Angabe, wenn beide Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind (§ 12 Abs. 1 Buchst. c):

1. das Nutzungsrecht der Person an der Wohnung ist erloschen, etwa durch Kündigung, Aufhebungsvereinbarung oder Ablauf der Befristung, und
2. die Person nutzt die Wohnung tatsächlich nicht mehr.

Den Antrag kann der Eigentümer oder die berechtigte Person stellen, und der Antragsteller muss beide Gründe nachweisen (§ 12 Abs. 2). Wohnt der frühere Mieter noch in der Wohnung, löscht die Behörde die Angabe nicht. Dann muss zuerst die Räumung erreicht werden, ein eigener rechtlicher Schritt. Wie Sie sich gegen zahlungsunfähige Mieter schützen, beschreibt unser Ratgeber Wohnung in Tschechien ohne Risiko vermieten.

Welche Unterlagen Sie brauchen

• Nachweis des Mietendes: Aufhebungsvereinbarung, Kündigung mit Zustellnachweis oder befristeter Vertrag mit Enddatum.
• Nachweis, dass die Person die Wohnung nicht nutzt: unterschriebenes Übergabeprotokoll mit Schlüsselrückgabe, ein neuer Mietvertrag mit einem anderen Mieter oder Aussagen von Nachbarn oder Hausverwaltung.
• Eigentumsnachweis ist nicht nötig, wenn das Eigentum im Grundbuch eingetragen ist (§ 12a).

Die Löschung ist ein Verwaltungsverfahren. Die Behörde benachrichtigt in der Regel auch die betroffene Person, daher kann es einige Wochen dauern. Nach der Löschung gilt als ständiger Wohnsitz der Person der Sitz der Meldebehörde (§ 10 Abs. 5). Der frühere Mieter verliert dadurch keine Rechte, er ist nur nicht mehr unter Ihrer Adresse geführt.

Probleme vermeiden

Am meisten hilft eine gut vorbereitete Rückgabe der Wohnung. Halten Sie im Übergabeprotokoll das Datum der Rückgabe aller Schlüssel fest und dass der Mieter die Wohnung geräumt hat. Bitten Sie ihn, sich an der neuen Adresse anzumelden, und vereinbaren Sie eine Adresse für die Abrechnung. Steht das im Vertrag als Pflicht, ist Ihre Position stärker.

Für Ausländer gilt ein anderes Gesetz, das tschechische Gesetz über den Aufenthalt von Ausländern (zákon o pobytu cizinců). Ausländer ist jeder, der nicht tschechischer Staatsbürger ist, also auch Bürger Deutschlands, Österreichs, der Slowakei oder eines anderen EU-Staats. Gerade hier verstoßen Vermieter am häufigsten unwissentlich gegen das Gesetz.

Der Vermieter als Unterkunftsgeber

Unterkunftsgeber ist nach § 99 Abs. 1 jeder, der gegen Entgelt Unterkunft gewährt oder mehr als fünf Ausländer unterbringt, außer bei nahestehenden Personen. Als Unterkunft gilt nach § 99 Abs. 2 auch ein Verhältnis aufgrund eines Miet- oder Untermietvertrags. Vermieten Sie eine Wohnung an einen Ausländer, sind Sie nach diesem Gesetz also in der Regel Unterkunftsgeber, mit diesen Pflichten (§§ 100 bis 102):

• Den Aufenthalt des Ausländers binnen 3 Arbeitstagen der Polizei melden. Das geht mit dem Meldeformular, einer Abschrift eines Dokuments mit denselben Angaben oder elektronisch über die Internetanwendung der Polizei.
• Ein Hausbuch führen mit Einträgen im Umfang des Meldeformulars sowie Beginn und Ende der Unterkunft. Als Hausbuch gilt auch eine Sammlung vom Ausländer unterschriebener Dokumente. Aufbewahrung 6 Jahre.
• Auf Verlangen eine Unterkunftsbestätigung ausstellen mit Name, Adresse und Dauer der Unterkunft.
• Angemessene Unterkunft gewährleisten. Als Richtwert nennt das Gesetz eine Zimmerfläche von mindestens 8 m² für eine Person, 12,6 m² für zwei und 5 m² für jede weitere.
• Den Tod eines untergebrachten Ausländers unverzüglich der Polizei melden.

Der Ausländer muss Ihnen seinerseits ein Reise- oder Aufenthaltsdokument vorlegen und das Meldeformular persönlich ausfüllen und unterschreiben (§ 103 Buchst. b). Die Verletzung der Pflichten eines Unterkunftsgebers ist eine Ordnungswidrigkeit (§ 156 Abs. 2, bei Unternehmern § 157 Abs. 4).

Unterkunftsnachweis

Staatsangehörige von Nicht-EU-Staaten brauchen für ein Visum zum längerfristigen Aufenthalt oder eine Aufenthaltserlaubnis einen Unterkunftsnachweis. EU-Bürger legen ihn etwa beim Antrag auf eine Bescheinigung über den vorübergehenden Aufenthalt vor. Nachweis ist nach dem Gesetz ein Eigentumsnachweis, ein Nachweis des Nutzungsrechts, also auch der Mietvertrag, oder die schriftliche Zustimmung des Eigentümers oder berechtigten Nutzers mit amtlich beglaubigter Unterschrift (etwa § 31 Abs. 5, § 71 Abs. 2 und § 87i Abs. 2). Wer einem Ausländer Unterkunft gewährt, muss ihm auf Verlangen einen Unterkunftsnachweis mit der Dauer der Unterkunft ausstellen (§ 107 Abs. 2).

Was der Ausländer selbst meldet

Ein EU-Bürger, der sich länger als 30 Tage in Tschechien aufhält, muss seinen Aufenthaltsort binnen 30 Tagen nach der Einreise der Polizei melden. Hat er diese Pflicht beim Unterkunftsgeber, also bei Ihnen, erfüllt, muss er sich nicht selbst bei der Polizei melden (§ 93 Abs. 2). Wie der ständige Wohnsitz gibt auch der gemeldete Aufenthalt eines Ausländers keine Rechte an der Wohnung oder gegenüber Ihnen als Eigentümer (§ 93 Abs. 3).

Vermieten Sie kurzfristig, für Tage oder Wochen, melden Gäste keinen ständigen Wohnsitz an. Die Pflichten des Unterkunftsgebers nach dem Ausländergesetz gelten aber auch hier, für jeden ausländischen Gast: Meldung an die Polizei binnen 3 Arbeitstagen, Hausbuch und dessen Aufbewahrung über 6 Jahre.

Gemeinden können außerdem eine Aufenthaltsgebühr (poplatek z pobytu) erheben. Sie betrifft entgeltliche Aufenthalte von höchstens 60 aufeinanderfolgenden Tagen bei einem Anbieter (§ 3a des Gesetzes über örtliche Gebühren). Der Anbieter zieht sie bei den Gästen ein und führt sie an die Gemeinde ab. Höhe und Aufzeichnungspflichten regelt die Gemeindeverordnung. Die Regeln für Kurzzeitvermietung ändern sich, prüfen Sie sie vor dem Start bei der Gemeinde und der Eigentümergemeinschaft.

Ständiger Wohnsitz und Firmensitz sind zwei verschiedene Dinge. Der Mieter darf in der Wohnung arbeiten und ein Gewerbe betreiben, wenn das Wohnung oder Haus nicht stärker belastet (§ 2255 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Arbeit am Computer von zu Hause ist also in Ordnung, eine Werkstatt oder Kundenverkehr in der Regel nicht.

Will der Mieter den Sitz seiner Gesellschaft in der Wohnung eintragen lassen, muss die Gesellschaft beim Antrag auf Eintragung ins Handelsregister den Rechtsgrund für die Nutzung der Räume nachweisen (§ 14 Abs. 1 des Gesetzes über öffentliche Register). In der Praxis wird dafür meist die Zustimmung des Eigentümers vorgelegt. Die Entscheidung liegt bei Ihnen. Stimmen Sie zu, dann schriftlich, und vereinbaren Sie im Vertrag, dass der Sitz innerhalb einer bestimmten Frist nach Mietende verlegt werden muss.

Beim Einzug

1. Halten Sie im Vertrag fest, wer in der Wohnung wohnt und wie der Mieter Änderungen meldet.
2. Klären Sie, ob und wann sich der Mieter anmeldet. Verbieten ist sinnlos, wissen sollten Sie es wegen der Abfallgebühr.
3. Ist der Mieter Ausländer, lassen Sie ihn das Meldeformular ausfüllen und unterschreiben und melden Sie die Unterkunft binnen 3 Arbeitstagen der Polizei. Legen Sie eine Kopie ins Hausbuch.
4. Stellen Sie auf Verlangen eine Unterkunftsbestätigung oder einen Unterkunftsnachweis aus.
5. Halten Sie Ausstattung, Zählerstände und Zahl der Schlüssel im Übergabeprotokoll fest.

Beim Auszug

1. Tragen Sie ins Übergabeprotokoll das Datum der Rückgabe aller Schlüssel und der Räumung ein.
2. Bitten Sie den Mieter um eine neue Adresse für Nebenkosten- und Kautionsabrechnung.
3. Erinnern Sie ihn an die Anmeldung an der neuen Adresse. Tut er es nicht, beantragen Sie die Löschung der Angabe zum ständigen Wohnsitz.
4. Bei Ausländern tragen Sie das Ende der Unterkunft ins Hausbuch ein.
5. Meldet sich niemand anders in der Wohnung an, rechnen Sie damit, die Abfallgebühr selbst zu zahlen.

Die Pflichten des Vermieters gelten unabhängig davon, wo Sie wohnen. Die Frist von 3 Arbeitstagen für die Meldung eines ausländischen Mieters verlängert sich nicht, weil Sie im Ausland sind. Können Sie beim Einzug nicht dabei sein, beauftragen Sie jemanden vor Ort, der mit dem Mieter das Meldeformular ausfüllt und die Meldung abgibt. Für die Korrespondenz mit Meldebehörde oder Polizei sind ein tschechisches Datenpostfach (datová schránka) oder ein Bevollmächtigter in Tschechien hilfreich. Wer die Wohnung einem Verwalter überlässt, überlässt ihm meist auch diese Schritte.

1. „Einen gemeldeten Mieter kann man nicht räumen.“ Falsch. Der ständige Wohnsitz begründet kein Recht an der Wohnung. Entscheidend ist, ob das Mietverhältnis beendet ist.
2. „Ohne meine Unterschrift kann sich der Mieter nicht anmelden.“ Falsch. Bei der Meldebehörde genügt der Mietvertrag.
3. „Verbietet der Vertrag die Anmeldung, meldet sich der Mieter nicht an.“ Die Behörde prüft nur den Nachweis des Nutzungsrechts. Ein Verbot im Vertrag verhindert die Anmeldung nicht.
4. „Die Meldung von Ausländern betrifft nur Hotels.“ Falsch. Das Ausländergesetz erfasst ausdrücklich Miet- und Untermietverträge.
5. „EU-Bürger muss man nicht melden.“ Für Unterkunftszwecke ist auch ein EU-Bürger Ausländer, die Meldepflicht gilt auch für ihn.

• Genossenschaftswohnung. In einer Genossenschaftswohnung weist der Bewohner das Nutzungsrecht mit einem Untermietvertrag nach. Die Besonderheiten, einschließlich der Zustimmung der Genossenschaft, erklären wir im Ratgeber Genossenschaftswohnung in Tschechien vermieten.
• Mieterauswahl. Eine sorgfältige Prüfung vor Vertragsschluss verhindert die meisten Probleme mit Anmeldung, Zahlungen und Übergabe. Siehe Mieterprüfung in Tschechien.
• Vermietung ohne Makler. Weitere Pflichten bei der Vermietung in Eigenregie, vom Energieausweis im Inserat bis zur Nebenkostenabrechnung, finden Sie im Ratgeber Wohnung in Tschechien ohne Makler vermieten.

Der Artikel gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Prüfen Sie vor wichtigen Entscheidungen spätere Änderungen. Die tschechischen Gesetze sind auf Tschechisch verfügbar.

• Gesetz über das Einwohnerregister (Gesetz Nr. 133/2000 Slg.), §§ 10, 10b, 12 und 12a: ständiger Wohnsitz, Zustellanschrift, Löschung, Auskunft an Eigentümer.
• Gesetz über den Aufenthalt von Ausländern (Gesetz Nr. 326/1999 Slg.), §§ 31, 71, 87i, 93, 99 bis 103, 107, 156 und 157: Unterkunftsnachweis, Aufenthaltsmeldung, Pflichten des Unterkunftsgebers.
• Bürgerliches Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg.), §§ 2235, 2255 und 2272: Rechte des Mieters, Gewerbe in der Wohnung, Haushaltsmitglieder.
• Gesetz über örtliche Gebühren (Gesetz Nr. 565/1990 Slg.), §§ 3a, 10e bis 10n und 16c: Aufenthaltsgebühr, Abfallgebühren und Anmeldung für Gebührenzwecke.
• Gesetz über öffentliche Register (Gesetz Nr. 304/2013 Slg.), § 14: Nachweis des Rechtsgrunds für die Räume des Sitzes.

Dies ist ein allgemeiner Ratgeber und keine Rechtsberatung im Einzelfall.