Wohnung in Tschechien ohne Makler vermieten: was Sie selbst erledigen, was es kostet und wo die Risiken liegen

Ihre Wohnung in Tschechien dürfen Sie selbst vermieten, ohne Maklerbüro. Das tschechische Recht schreibt keinen Vermittler vor. Sie sparen die Provision, übernehmen aber alles, was sonst der Makler erledigt: Mietpreis festlegen, inserieren, Besichtigungen, Auswahl und Prüfung des Mieters, Mietvertrag, Übergabe und anschließend die laufende Betreuung des Mietverhältnisses.

Wer ohne Makler vermietet, unterschätzt am häufigsten drei Dinge:

• Gesetzliche Pflichten, die unabhängig davon gelten, wer vermietet: die Energieklasse im Inserat, die Schriftform des Vertrags, die Obergrenze der Kaution, die Regeln zum Kopieren von Ausweisen und die Frist für die Nebenkostenabrechnung.
• Zeit. Nachrichten beantworten, Besichtigungen und Mieterprüfung summieren sich leicht auf Dutzende Stunden, mit Anreise aus Deutschland noch mehr.
• Leerstand. Jeder Monat ohne Mieter kostet eine volle Monatsmiete und dazu die Nebenkosten und Hausgelder, die Sie selbst weiterzahlen.

Die Vermietung ohne Makler lohnt sich, wenn Sie Zeit haben, in der Nähe wohnen und sich in die Regeln einarbeiten. Wenn nicht, müssen Sie nicht gleich alles abgeben. Sie können nur die Mietersuche auslagern und den Rest selbst übernehmen.

Klären Sie vor der Entscheidung, welche Arbeit Sie übernehmen. In Tschechien sucht ein Makler in der Regel den Mieter und bereitet den Vertrag vor. Ein Verwalter betreut danach das gesamte Mietverhältnis. Vermieten Sie selbst, liegt alles bei Ihnen:

Makler, Verwalter und garantierte Miete vergleichen wir ausführlich, einschließlich des tschechischen Maklergesetzes und des Vergleichs von Honoraren, im Ratgeber Wohnung über Makler vermieten. Dieser Artikel behandelt den umgekehrten Weg: was Sie bewältigen müssen, wenn Sie selbst vermieten.

Die Provision ist der einzige Kostenpunkt, den Sie ohne Makler sparen. Andere Kosten entstehen dafür, oder sie sind nur weniger sichtbar:

• Energieausweis (PENB). Hat das Haus keinen gültigen Ausweis, muss er beschafft werden. Bei einer Wohnung in einem Haus mit Eigentümergemeinschaft (SVJ) fordert der Eigentümer ihn von der Gemeinschaft an (siehe nächster Abschnitt).
• Inserate. Manche tschechische Immobilienportale bieten ein Basisinserat kostenlos an, andere verlangen eine Gebühr für Veröffentlichung oder Hervorhebung. Die Preise unterscheiden sich und ändern sich, prüfen Sie sie vor der Veröffentlichung.
• Fotos und Vorbereitung. Kleine Reparaturen, Reinigung, eventuell ein professioneller Fotograf.
• Ihre Zeit. Inserat schreiben, Dutzende Nachrichten und Anrufe, Besichtigungen, Prüfung, Vertrag und Übergabe. Wohnen Sie in Deutschland, kommen die Reisen dazu.
• Leerstand. Bis die Wohnung vermietet ist, zahlen Sie Nebenkostenvorauszahlungen, Reparaturfonds und Energie selbst und erhalten keine Miete.

So berechnen Sie die Kosten des Leerstands

Die Rechnung ist einfach. Nehmen Sie die Monatsmiete, addieren Sie die monatlichen Kosten, die Sie bei leerer Wohnung selbst tragen, und multiplizieren Sie mit der Zahl der leeren Monate. Ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung: Bei einer Miete von 20 000 Kč und Kosten von 4 000 Kč im Monat kostet jeder Monat ohne Mieter 24 000 Kč. Zwei zusätzliche Wochen bedeuten etwa 12 000 Kč.

Vergleichen Sie diesen Betrag mit dem Preis einer Mietersuche durch einen Dienstleister. Würden Sie selbst länger suchen oder sind Sie bei der Auswahl unsicher, kippt die Rechnung schnell. Liegt die Wohnung dagegen in einer gefragten Lage, ist die Miete realistisch und haben Sie Zeit für Besichtigungen, spart die Vermietung ohne Makler Geld. Eine überteuerte Wohnung steht am längsten leer.

Ein Makler sollte diese Pflichten für Sie im Blick haben. Ohne ihn müssen Sie sie selbst kennen. Sie gelten für private Eigentümer, nicht nur für Unternehmen, und ebenso für Eigentümer, die im Ausland wohnen.

Energieklasse im Inserat (PENB)

Nach § 7a Abs. 3 des tschechischen Energiewirtschaftsgesetzes (zákon o hospodaření energií) muss der Eigentümer einer Wohneinheit bei der Vermietung:

• den Energieausweis nachweisbar bei der Eigentümergemeinschaft anfordern, oder beim Hausverwalter, wenn keine Gemeinschaft besteht,
• die Energieklasse in Informations- und Werbematerialien angeben, also auch im Online-Inserat,
• den Ausweis oder eine Kopie dem Interessenten vor Abschluss des Mietvertrags vorlegen,
• den Ausweis oder eine Kopie dem Mieter spätestens bei Vertragsunterzeichnung übergeben.

Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit, die die Staatliche Energieinspektion verfolgt. Ausgenommen sind nur Gebäude, die vor 1947 fertiggestellt und seitdem nicht wesentlich geändert wurden, wenn beide Seiten das schriftlich vereinbaren (§ 7a Abs. 10). Bei der Vermietung eines ganzen Hauses trägt der Gebäudeeigentümer die Pflicht nach § 7a Abs. 2.

Schriftlicher Vertrag und unwirksame Klauseln

Ein Wohnraummietvertrag bedarf in Tschechien der Schriftform (§ 2237 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Der Vermieter kann sich gegenüber dem Mieter nicht auf die fehlende Schriftform berufen, eine mündliche Absprache schadet also vor allem Ihnen. Manche Klauseln lässt das Gesetz ganz unberücksichtigt:

• Pflichten des Mieters, die nach den Umständen offensichtlich unangemessen sind (§ 2239),
• Vereinbarungen, die gesetzliche Rechte des Mieters verkürzen (§ 2235),
• Forderungen nach anderen Zahlungen als Miete und Nebenkosten, etwa eine zusätzliche „rückzahlbare Einlage“ neben der Kaution oder vordatierte Schecks (§ 2251 Abs. 2).

Verwenden Sie einen tschechischen oder zweisprachigen Vertrag mit Tschechisch als maßgeblicher Fassung. Tschechische Gerichte und Behörden arbeiten auf Tschechisch; ein nur deutscher Vertrag verzögert jeden Streit.

Kaution

Kaution und etwaige Vertragsstrafen dürfen zusammen drei Monatsmieten nicht übersteigen (§ 2254). Nebenkostenvorauszahlungen zählen nicht zur Grenze. Bei Mietende zahlen Sie die Kaution zurück und dürfen Forderungen gegen den Mieter verrechnen. Der Mieter hat Anspruch auf Zinsen auf die Kaution mindestens in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes. Halten Sie die Kaution getrennt von Ihrem übrigen Geld, auf einem Konto, von dem Sie sie zurückzahlen können.

Ausweiskopien und Daten der Interessenten

Die Identität eines Interessenten dürfen Sie durch Einsicht in den Ausweis prüfen. Einen tschechischen Personalausweis kopieren oder seine Daten verarbeiten dürfen Sie nach § 39 des tschechischen Gesetzes über Personalausweise aber nur mit Zustimmung des Inhabers. Mit der Mieterprüfung werden Sie Verantwortlicher im Sinne der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Praktisch heißt das:

• nur erheben, was Sie für die Auswahl und den Vertragsschluss wirklich brauchen,
• Einkommensnachweise genügt es zu sehen, Sie müssen sie nicht speichern,
• Daten abgelehnter Interessenten nach der Auswahl löschen,
• Unterlagen nicht weiterleiten und nicht in geteilten Ordnern liegen lassen.

Gleichbehandlung im Inserat

Wohnraum, der der Öffentlichkeit angeboten wird, fällt unter das tschechische Antidiskriminierungsgesetz (§ 1 Abs. 1 Buchst. j). Weder Inserat noch Auswahl dürfen Interessenten etwa wegen Rasse, ethnischer Herkunft, Nationalität oder Geschlecht ausschließen. Auswählen dürfen Sie nach sachlichen Kriterien: Einkommen, Zahlungsverhalten, Zahl der Bewohner im Verhältnis zur Wohnungsgröße, Einzugstermin oder Haustiere.

Nebenkostenabrechnung

Zahlt der Mieter Nebenkostenvorauszahlungen an Sie, müssen Sie einmal jährlich abrechnen. Nach § 7 des tschechischen Gesetzes über Leistungen im Zusammenhang mit der Wohnungsnutzung stellen Sie die Abrechnung spätestens 4 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zu, der Ausgleich erfolgt spätestens 4 Monate nach Zustellung. Der Mieter hat 30 Tage, um Belege anzufordern oder Einwände zu erheben (§ 8). Für jeden angefangenen Tag Verzug mit der Abrechnung droht eine gesetzliche Strafe zugunsten des Mieters von bis zu 50 Kč (§ 13).

1. Miete festlegen. Vergleichen Sie ähnliche Wohnungen in derselben Lage, nicht Ihre Erwartungen oder Ihre Kreditrate. Entscheidend ist, zu welchem Preis Wohnungen tatsächlich vermietet werden, nicht der Angebotspreis.
2. Wohnung und Unterlagen vorbereiten. Kleine Mängel beheben, Geräte prüfen, Energieausweis anfordern, Inventarliste erstellen.
3. Inserat veröffentlichen mit allen Angaben aus dem Kasten oben. Schreiben Sie, wie Interessenten Sie erreichen und was Sie vorab von ihnen wissen möchten.
4. Vorauswahl treffen. Fragen Sie vor der Einladung zur Besichtigung nach Personenzahl, Einzugstermin, Beschäftigung und Haustieren.
5. Besichtigungen durchführen. Feste Termine vereinbaren, am besten hintereinander an einem Tag. Keine Schlüssel verleihen, die Wohnung nicht unbeaufsichtigt offen lassen.
6. Ausgewählten Interessenten prüfen. Identität, Einkommen, frühere Wohnverhältnisse und mögliche Schulden. Welche tschechischen Register und Unterlagen dabei helfen, beschreiben wir auf der Seite Mieterprüfung in Tschechien.
7. Vertrag unterschreiben und Zahlungen erhalten. Schlüssel erst übergeben, wenn Kaution und erste Miete tatsächlich auf Ihrem Konto sind.
8. Wohnung mit Protokoll übergeben. Zählerstände, Ausstattung und Mängel festhalten und Fotos beifügen.

Besichtigungen organisieren

Besichtigungen kosten bei der Vermietung ohne Makler die meiste Zeit. Es hilft, sie auf ein oder zwei Tage zu legen und Interessenten im Halbstundentakt einzuladen. Das spart Wege, und Interessenten sehen, dass die Wohnung gefragt ist. Lüften Sie vorher, schalten Sie das Licht ein und bereiten Sie Antworten auf die üblichen Fragen vor: Nebenkostenvorauszahlungen und letzte Abrechnung, Energiekosten, Internet, Parken und Hausordnung.

Nehmen Sie die Inventarliste und eine Kopie des Energieausweises mit. Übergeben Sie niemandem Schlüssel „zum Ausprobieren“ und lassen Sie Fremde nicht allein in der Wohnung. Können Sie nicht selbst kommen, bitten Sie eine Vertrauensperson und sprechen Sie vorher ab, welche Auskünfte sie geben darf.

Zwischen mehreren Interessenten wählen

Wenn mehrere Interessenten da sind, entscheiden Sie bei allen nach denselben Kriterien. Notieren Sie sie vorher, damit nicht der erste Eindruck entscheidet:

• Einkommen und seine Stabilität. Eine Faustregel vieler Vermieter: Miete und Nebenkosten sollten etwa ein Drittel des Nettoeinkommens des Haushalts nicht übersteigen. Das ist ein Richtwert, keine gesetzliche Grenze.
• Frühere Wohnverhältnisse. Wie lange der Interessent in der letzten Wohnung gewohnt hat und warum er umzieht. Der Kontakt zum Vorvermieter sagt mehr als jede Zusicherung.
• Personenzahl und Wohnungsgröße. Eine kleine Wohnung für einen großen Haushalt bedeutet schnellere Abnutzung und höheren Verbrauch.
• Einzugstermin und Mietdauer. Wer erst in zwei Monaten einziehen kann, kostet Sie zwei Monate Leerstand.
• Haustiere und Rauchen, wenn es Ihnen wichtig ist. Schreiben Sie es ins Inserat und in den Vertrag.

Antworten Sie abgelehnten Interessenten kurz, auch wenn das Gesetz es nicht verlangt. Wer eine Antwort erhält, ruft nicht wieder an, und Sie bewahren einen guten Ruf für das nächste Inserat.

Wohnen Sie in Deutschland oder Österreich, ist die Vermietung ohne Makler deutlich aufwendiger. Besichtigungen, Übergaben und Notfälle verlangen jemanden vor Ort. Klären Sie vorher:

• Eine Kontaktperson vor Ort, die Handwerker hereinlässt, die Wohnung zurücknimmt oder nach einer Schadensmeldung nachsieht.
• Eine Liste verlässlicher Handwerker für Wasser, Strom und Schlösser. Im Notfall bleibt keine Zeit zum Suchen.
• Einen klaren Zustellweg. Kündigung, Mahnungen und Abrechnung müssen der anderen Seite zugehen. Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt, dass eine Vereinbarung über die Zustellung per tschechischem Datenpostfach (datová schránka) als angemessen gilt (§ 2239 Abs. 2). Haben beide Seiten eines, vereinbaren Sie es im Vertrag. Sonst geben Sie eine tschechische Zustelladresse an.
• Ein tschechisches Konto oder verlässliche Überweisungen in Kronen, damit Mietzahlungen und Kaution leicht nachvollziehbar und rückzahlbar sind.
• Einen Plan für Übergabe und Rücknahme, mit Zählerständen und Fotos, auch wenn Sie nicht persönlich anwesend sind.

Eigentümer, die weit entfernt wohnen, wählen deshalb oft eine Kombination: Ein Dienstleister sucht den Mieter und bereitet den Vertrag vor, oder ein Verwalter übernimmt das gesamte Mietverhältnis.

Ein Screenshot statt Geld

Ein Screenshot aus dem Onlinebanking oder eine „Überweisung ausgeführt“-Bestätigung ist keine Zahlung. Übergeben Sie die Schlüssel erst, wenn das Geld auf Ihrem Konto ist. Eine Barkaution nehmen Sie nur gegen eine von beiden Seiten unterschriebene Quittung an.

In der Wohnung wohnt jemand anderes

Eine Person unterschreibt, aber andere wohnen in der Wohnung, oder der Mieter vermietet ohne Ihre Zustimmung weiter, etwa an Touristen. Halten Sie im Vertrag fest, wer in der Wohnung wohnt. Die Untervermietung der ganzen Wohnung, in der der Mieter selbst nicht wohnt, braucht Ihre schriftliche Zustimmung (§ 2275), und eine höhere Bewohnerzahl muss der Mieter Ihnen melden (§ 2272).

Ein eiliger Interessent ohne Unterlagen

Wer sofort unterschreiben will, ohne Besichtigung, keinen Ausweis zeigt oder mehrere Monatsmieten bar im Voraus anbietet, ist nicht unbedingt ein Betrüger. Es ist aber ein Grund für eine gründlichere Prüfung, nicht für Abkürzungen.

Ein Vertrag aus einer unbekannten Vorlage

Kostenlose Vorlagen sind oft veraltet, für ein anderes Land geschrieben oder enthalten Klauseln, die das tschechische Recht nicht berücksichtigt. Eine Vertragsstrafe über der gesetzlichen Grenze oder ein Verbot der normalen Nutzung hilft Ihnen im Streit nicht und kann die Glaubwürdigkeit des ganzen Vertrags beschädigen.

Keine Regel zur Mieterhöhung

Vereinbaren Sie keine jährliche Mieterhöhung im Vertrag (§ 2248), können Sie die Miete später nur nach dem Verfahren des § 2249 erhöhen, mit Grenzen und Fristen: höchstens 20 % in drei Jahren und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine Indexklausel vereinbaren Sie deshalb am besten gleich zu Beginn.

Weitere Risiken, vom Mietausfall über Schäden bis zu langem Leerstand, und wie Sie sich schützen, behandeln wir im Ratgeber Wohnung in Tschechien ohne Risiko vermieten.

Meldet sich auf das Inserat zwei Wochen lang niemand, oder melden sich Interessenten nach der Besichtigung nicht mehr, liegt es fast immer an einem dieser Punkte:

1. Preis. Vergleichen Sie Ihr Angebot mit ähnlichen Wohnungen, die gerade inseriert sind, und mit älteren Inseraten, die verschwunden sind. Sind vergleichbare Wohnungen günstiger, merken es die Interessenten vor Ihnen.
2. Fotos. Dunkle, unscharfe oder unvollständige Fotos schrecken schon vor der Besichtigung ab. Fotografieren Sie bei Tageslicht, aus der Raumecke, ohne persönliche Gegenstände.
3. Inseratstext. Fehlen Nebenkosten, Einzugstermin oder Bedingungen, klicken Interessenten lieber auf ein vollständigeres Angebot.
4. Zustand. Fragen Sie Interessenten, die sich nach der Besichtigung nicht melden, nach dem Grund. Oft ist es eine Kleinigkeit, die sich schnell und günstig beheben lässt.
5. Erreichbarkeit. Antworten Sie erst am nächsten Tag und bieten Sie Besichtigungen nur am Wochenende an, finden manche Interessenten inzwischen eine andere Wohnung.

Eine Mietsenkung um einige hundert Kronen im Monat ist meist günstiger als ein weiterer Monat ohne Mieter. Prüfen Sie es mit der Formel aus dem Kostenabschnitt.

Die Mietersuche ist erst der Anfang. Ohne Makler und Verwalter bleibt die gesamte Betreuung bei Ihnen:

• Zahlungen. Die Miete ist im Voraus zu zahlen, spätestens bis zum fünften Tag des Monats, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 2251). Kontrollieren Sie die Zahlungen monatlich und reagieren Sie auf Verzug sofort mit einer schriftlichen Mahnung.
• Reparaturen. Der Mieter trägt nur die laufende Instandhaltung und kleine Reparaturen (§ 2257). Alles andere ist Ihre Sache, auch nachts oder am Wochenende, wenn Wasser ausläuft.
• Versicherung. Prüfen Sie, was die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft abdeckt, versichern Sie die Ausstattung, die Sie in der Wohnung lassen, und achten Sie darauf, dass die Police eine vermietete Wohnung einschließt. Bitten Sie den Mieter, eine eigene Hausrat- und Haftpflichtversicherung abzuschließen.
• Steuer. Mieteinkünfte aus einer tschechischen Wohnung werden nach § 9 des tschechischen Einkommensteuergesetzes in Tschechien versteuert, auch wenn Sie in Deutschland wohnen. Sie ziehen pauschal 30 % oder die tatsächlichen Ausgaben ab und müssen eine tschechische Erklärung abgeben, wenn diese und andere Nebeneinkünfte 50 000 Kč im Jahr übersteigen. Steuerausländer können den Grundabsetzbetrag von 30 840 Kč nutzen (§ 35ba). Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Tschechoslowakei von 1980 sind die Einkünfte in Deutschland steuerfrei; einen Progressionsvorbehalt gibt es für Vermietungseinkünfte aus EU-Staaten nach § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG nicht. Klären Sie Ihren Fall mit Ihrer Steuerberatung.
• Mietende. Eine Kündigung des Vermieters muss schriftlich sein, dem Mieter zugehen und ihn über sein Recht belehren, Einwände zu erheben und die Kündigung gerichtlich überprüfen zu lassen (§ 2286). Danach folgen Rücknahme der Wohnung, Abrechnung der Kaution und die Suche nach dem nächsten Mieter.

Diesen Teil vergessen Eigentümer bei der Entscheidung „ohne Makler“ oft. Ein Makler würde ihn ohnehin nicht übernehmen. Wollen Sie ihn nicht selbst erledigen, brauchen Sie einen Verwalter, keinen Vermittler.

Die Wahl liegt nicht nur zwischen „alles selbst“ und „alles dem Makler“. Je nachdem, wie viel Zeit Sie haben und welches Risiko Sie tragen wollen, gibt es Zwischenstufen:

Ein guter Test: Wie viele Stunden im Monat wollen Sie der Vermietung widmen, und was tun Sie, wenn der Mieter nicht mehr zahlt oder nachts wegen eines Rohrbruchs anruft? Lautet die Antwort „weiß ich nicht“, lohnt es sich, zumindest teilweise Unterstützung zu prüfen.

• Ich kenne die Marktmiete vergleichbarer Wohnungen in der Lage.
• Ich habe den Energieausweis oder ihn schriftlich bei der Eigentümergemeinschaft angefordert.
• Das Inserat nennt Miete, Nebenkosten, Kaution, Energieklasse und Einzugstermin.
• Weder Inserat noch Auswahl schließen Interessenten aus diskriminierenden Gründen aus.
• Ausweise kopiere ich nur mit Zustimmung, Daten abgelehnter Interessenten lösche ich.
• Kaution und Vertragsstrafen übersteigen zusammen nicht drei Monatsmieten.
• Der Vertrag ist schriftlich, tschechisch oder zweisprachig, mit Regel zur Mieterhöhung.
• Schlüssel übergebe ich erst nach Eingang von Kaution und erster Miete.
• Das Übergabeprotokoll enthält Zählerstände, Ausstattung und Fotos.
• Ich weiß, wer die Nebenkosten abrechnet und bis wann.
• Die Einnahmen gebe ich in der tschechischen Steuererklärung an.

Der Artikel gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Prüfen Sie vor wichtigen Entscheidungen spätere Änderungen. Die tschechischen Gesetze sind auf Tschechisch verfügbar.

• Bürgerliches Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg.), §§ 2235 bis 2295: Wohnraummiete, Schriftform, unwirksame Klauseln, Miete, Kaution, Untermiete, Kündigung.
• Energiewirtschaftsgesetz (Gesetz Nr. 406/2000 Slg.), § 7a: Energieausweis bei Vermietung.
• Gesetz über Leistungen im Zusammenhang mit der Wohnungsnutzung (Gesetz Nr. 67/2013 Slg.), §§ 7, 8 und 13: Abrechnung, Einwände, Verzugsstrafe.
• Gesetz über Personalausweise (Gesetz Nr. 269/2021 Slg.), § 39: Kopien nur mit Zustimmung des Inhabers.
• Antidiskriminierungsgesetz (Gesetz Nr. 198/2009 Slg.), §§ 1 und 2: Gleichbehandlung beim Zugang zu Wohnraum.
• Datenschutz-Grundverordnung (EU 2016/679).
• Einkommensteuergesetz (Gesetz Nr. 586/1992 Slg.), §§ 9, 35ba und 38g; § 32b EStG.

Dies ist ein allgemeiner Ratgeber und keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.