Pronájem bytu bez realitky: co zařídíte sami, kolik to stojí a kde jsou rizika

Byt můžete pronajmout sami, bez realitní kanceláře. Zákon zprostředkovatele nevyžaduje. Ušetříte provizi, ale přebíráte všechno, co by jinak dělal on: stanovení ceny, inzerci, prohlídky, výběr a prověření nájemníka, nájemní smlouvu, předání bytu a pak i péči o nájem.

Majitelé bez realitky nejčastěji podceňují tři věci:

• Zákonné povinnosti, které platí bez ohledu na to, kdo byt pronajímá: energetickou třídu v inzerátu, písemnou smlouvu, limit jistoty, pravidla pro kopii občanského průkazu nebo lhůtu pro vyúčtování služeb.
• Čas. Odpovídání na zprávy, prohlídky a prověřování zájemců se snadno protáhne na desítky hodin.
• Prázdný byt. Každý měsíc bez nájemníka stojí celé měsíční nájemné a k tomu zálohy na služby, které platíte sami.

Pronájem bez realitky se vyplatí, pokud máte čas, bydlíte blízko bytu a jste ochotni si nastudovat pravidla. Pokud ne, nemusíte hned předávat všechno. Můžete svěřit jen vyhledání nájemníka a zbytek si dělat sami.

Než se rozhodnete, ujasněte si, jakou práci vlastně přebíráte. Realitní kancelář při pronájmu obvykle hledá nájemníka a připraví smlouvu. Správce se pak stará o celý průběh nájmu. Pokud pronajímáte sami, je všechno na vás:

Rozdíly mezi realitkou, správcem a garantovaným nájmem, včetně toho, co říká zákon o realitním zprostředkování a jak porovnat odměny, podrobně vysvětlujeme v průvodci Pronájem bytu přes realitku. Tento článek se věnuje opačné cestě: co musíte zvládnout, když pronajímáte sami.

Provize je jediný náklad, který při pronájmu bez realitky ušetříte. Jiné náklady naopak vzniknou, nebo jsou jen méně vidět:

• Průkaz energetické náročnosti (PENB). Pokud ho dům nemá, nebo je neplatný, musí se zajistit. U bytu v domě se SVJ si ho majitel vyžádá od společenství (více v další kapitole).
• Inzerce. Některé inzertní portály nabízejí základní inzerát zdarma, jiné si za zveřejnění nebo zvýraznění účtují poplatek. Ceny se liší a mění, ověřte si je před zveřejněním.
• Fotografie a příprava bytu. Drobné opravy, úklid, případně profesionální fotograf.
• Váš čas. Napsání inzerátu, desítky zpráv a telefonátů, prohlídky, prověřování, smlouva, předání. Pokud byt není ve vašem městě, i cestování.
• Prázdný byt. Dokud byt nepronajmete, platíte zálohy na služby, fond oprav a energie sami a nájemné nedostáváte.

Jak spočítat cenu prázdného bytu

Výpočet je jednoduchý. Vezměte měsíční nájemné, přičtěte měsíční náklady, které při prázdném bytě platíte sami, a vynásobte počtem měsíců, kdy byt stojí. Ilustrační příklad: při nájemném 20 000 Kč a nákladech 4 000 Kč měsíčně stojí každý měsíc bez nájemníka 24 000 Kč. Dva týdny navíc znamenají zhruba 12 000 Kč.

Toto číslo porovnejte s cenou za vyhledání nájemníka. Pokud byste sami hledali nájemníka déle nebo si nejste jistí výběrem, rozdíl se může rychle obrátit. Naopak pokud máte byt v žádané lokalitě, nastavíte rozumnou cenu a na prohlídky máte čas, pronájem bez realitky vám ušetří peníze. Realistickou výši nájemného odhadnete z cenové mapy nájemného nebo z odhadu výše nájmu. Předražený byt stojí prázdný nejdéle.

Realitka by na tyto povinnosti měla myslet za vás. Bez ní je musíte znát sami. Neplatí jen pro podnikatele, ale i pro soukromé majitele.

Energetická třída v inzerátu (PENB)

Podle § 7a odst. 3 zákona o hospodaření energií musí vlastník jednotky při pronájmu:

• prokazatelně si vyžádat průkaz energetické náročnosti od společenství vlastníků, nebo od správce, pokud SVJ nevzniklo,
• uvést klasifikační třídu energetické náročnosti v informačních a reklamních materiálech, tedy i v inzerátu,
• předložit průkaz nebo jeho kopii zájemci ještě před uzavřením nájemní smlouvy,
• předat průkaz nebo jeho kopii nájemci nejpozději při podpisu smlouvy.

Nesplnění je přestupek, který projednává Státní energetická inspekce. Výjimka platí jen pro budovy postavené před rokem 1947 bez pozdější větší změny, pokud se na tom strany písemně dohodnou (§ 7a odst. 10). U pronájmu celého domu nese povinnost vlastník budovy podle § 7a odst. 2.

Písemná smlouva a zakázaná ujednání

Nájemní smlouva na byt vyžaduje písemnou formu (§ 2237 občanského zákoníku). Pronajímatel nemůže vůči nájemci namítat neplatnost kvůli chybějící písemné formě, takže ústní dohoda škodí hlavně vám. Některá ujednání zákon ignoruje:

• povinnosti nájemce, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené (§ 2239),
• ujednání, která zkracují práva nájemce chráněná zákonem (§ 2235),
• požadavky na jiné platby než nájemné a služby, například „vratný vklad“ navíc k jistotě nebo platbu později datovaným šekem (§ 2251 odst. 2).

Přehled náležitostí najdete na stránce Nájemní smlouva, hotovou strukturu ve vzoru nájemní smlouvy na byt.

Jistota (kauce)

Jistota a případné smluvní pokuty dohromady nesmějí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254). Zálohy na služby se do limitu nezapočítávají. Po skončení nájmu jistotu vracíte a můžete si z ní započíst dluhy nájemce. Nájemce má právo na úroky z jistoty alespoň ve výši zákonné sazby. Jistotu proto nemíchejte s běžnými penězi a mějte ji na účtu, ze kterého ji vrátíte.

Občanský průkaz a osobní údaje zájemců

Totožnost zájemce si ověřit můžete: do občanského průkazu nahlédnout smíte. Kopii ale podle § 39 zákona o občanských průkazech pořídit jen se souhlasem držitele a stejně tak zpracovávat údaje z průkazu. Prověřováním zájemců se stáváte správcem osobních údajů podle obecného nařízení o ochraně osobních údajů (GDPR). Prakticky to znamená:

• sbírejte jen to, co k výběru a k uzavření smlouvy opravdu potřebujete,
• doklady o příjmu stačí vidět, nemusíte si je ukládat,
• údaje odmítnutých zájemců po skončení výběru smažte,
• dokumenty neposílejte dál a nenechávejte je ve sdílených složkách.

Rovné zacházení v inzerátu

Bydlení nabízené veřejnosti spadá pod antidiskriminační zákon (§ 1 odst. 1 písm. j). Inzerát ani výběr nesmí zájemce vylučovat například kvůli rase, etnickému původu, národnosti nebo pohlaví. Vybírat můžete podle objektivních kritérií: příjmu, platební historie, počtu osob vzhledem k velikosti bytu, termínu nastěhování nebo domácích zvířat.

Vyúčtování služeb

Pokud nájemce platí zálohy na služby přes vás, musíte mu je jednou ročně vyúčtovat. Podle § 7 zákona o službách spojených s užíváním bytů doručíte vyúčtování nejpozději do 4 měsíců od konce zúčtovacího období a finanční vyrovnání proběhne nejpozději do 4 měsíců od doručení. Nájemce má 30 dní na to, aby požádal o doložení podkladů nebo podal námitky (§ 8). Za každý započatý den prodlení s vyúčtováním hrozí pokuta až 50 Kč (§ 13).

Podrobný návod od přípravy bytu po péči o nájemníky najdete v článku Jak pronajmout byt. Tady je zkrácený postup s důrazem na místa, kde majitelé bez realitky nejčastěji chybují.

1. Stanovte nájemné. Srovnejte nabídky podobných bytů ve stejné lokalitě, ne svá očekávání nebo splátku hypotéky. Rozhoduje, za kolik se byty skutečně pronajímají, ne za kolik jsou inzerované.
2. Připravte byt a dokumenty. Opravte drobné vady, zkontrolujte spotřebiče, vyžádejte si PENB a připravte seznam vybavení.
3. Zveřejněte inzerát se všemi údaji z rámečku výše. Uveďte, jak vás zájemci mají kontaktovat a co od nich chcete vědět předem.
4. Proveďte předvýběr. Než pozvete zájemce na prohlídku, zeptejte se na počet osob, termín nastěhování, zaměstnání a zvířata. Ušetříte čas sobě i jim.
5. Uspořádejte prohlídky. Domluvte konkrétní časy, nejlépe za sebou v jednom dni. Klíče nikomu nepůjčujte a byt nenechávejte otevřený bez dozoru.
6. Prověřte vybraného zájemce. Totožnost, příjem, předchozí bydlení a případné dluhy. Postup popisujeme na stránce Prověření nájemníka.
7. Podepište smlouvu a převezměte platby. Klíče předejte až poté, co jistota a první nájemné skutečně dorazí na účet.
8. Předejte byt s protokolem. Zapište stavy měřidel, vybavení a vady, přiložte fotografie. Hodí se předávací protokol.

Jak zorganizovat prohlídky

Prohlídky jsou časově nejnáročnější část pronájmu bez realitky. Pomůže, když je soustředíte do jednoho nebo dvou dnů a zájemce zvete po půlhodinách. Ušetříte cesty a zájemci vidí, že o byt je zájem. Před prohlídkou byt vyvětrejte, rozsviťte a připravte si odpovědi na obvyklé otázky: výše záloh a poslední vyúčtování, náklady na energie, internet, parkování, pravidla domu.

Na prohlídku si vezměte seznam vybavení a kopii průkazu energetické náročnosti, kterou zájemci ukážete. Nikomu nepředávejte klíče „na vyzkoušení“ a nenechávejte cizí lidi v bytě samotné. Pokud na prohlídku nemůžete, požádejte někoho, komu důvěřujete, a domluvte s ním předem, jaké informace smí sdělit.

Jak vybrat mezi více zájemci

Když máte více zájemců, rozhodujte podle stejných kritérií u všech. Zapište si je předem, ať se vyhnete výběru podle prvního dojmu:

• Příjem a jeho stabilita. Orientační pravidlo, se kterým pracuje mnoho pronajímatelů: nájemné se zálohami by nemělo přesahovat zhruba třetinu čistého příjmu domácnosti. Nejde o zákonný limit, jen o vodítko.
• Předchozí bydlení. Jak dlouho zájemce bydlel v posledním bytě a proč se stěhuje. Kontakt na předchozího pronajímatele je silnější doklad než jakékoli ujištění.
• Počet osob a velikost bytu. Malý byt pro velkou domácnost znamená rychlejší opotřebení a vyšší spotřebu služeb.
• Termín nastěhování a délka nájmu. Zájemce, který nastoupí za dva měsíce, vás stojí dva měsíce prázdného bytu.
• Domácí zvířata a kouření, pokud je to pro vás podstatné. Napište to do inzerátu i do smlouvy.

Odmítnutým zájemcům krátce odpovězte, i když to zákon nevyžaduje. Kdo dostane odpověď, nezavolá znovu, a vy si udržíte dobrou pověst pro příští inzerát.

Pokud bydlíte v jiném městě nebo v zahraničí, je pronájem bez realitky výrazně náročnější. Prohlídky, předání bytu i řešení havárií vyžadují osobní přítomnost. Než se do toho pustíte, zajistěte si:

• Místní kontakt, který pustí řemeslníka, převezme byt nebo zkontroluje stav po nahlášené škodě.
• Seznam ověřených řemeslníků pro vodu, elektřinu a zámky. Při havárii nebude čas hledat.
• Jasný způsob doručování. Výpověď, upomínky a vyúčtování musí druhé straně dojít. Občanský zákoník výslovně uvádí, že ujednání o doručování přes datové schránky se považuje za přiměřené (§ 2239 odst. 2). Pokud ji obě strany mají, sjednejte ji ve smlouvě.
• Plán pro předání a převzetí, včetně odečtu měřidel a fotodokumentace, i když u toho nebudete osobně.

U majitelů, kteří bydlí daleko, je proto častější kombinace: nájemníka vyhledá a smlouvu připraví odborník, nebo celý nájem přebírá správce.

Potvrzení o platbě místo peněz

Snímek obrazovky z bankovnictví nebo „potvrzení o odeslání“ není platba. Klíče předávejte až ve chvíli, kdy peníze vidíte na svém účtu. Jistotu v hotovosti přebírejte jen proti písemnému potvrzení, které podepíšou obě strany.

V bytě bydlí někdo jiný

Smlouvu podepíše jedna osoba, ale bydlí v bytě jiní lidé, nebo nájemce byt bez vašeho souhlasu dál podnajímá, třeba turistům. Do smlouvy uveďte, kdo v bytě bude bydlet, a připomeňte, že podnájem celého bytu, ve kterém nájemce sám nebydlí, vyžaduje váš písemný souhlas (§ 2275). Zvýšení počtu osob vám nájemce musí oznámit (§ 2272).

Spěchající zájemce bez dokladů

Zájemce, který chce podepsat hned, bez prohlídky, nechce ukázat doklad totožnosti nebo nabízí zaplatit několik měsíců dopředu v hotovosti, nemusí být podvodník. Je to ale důvod k pečlivějšímu prověření, ne ke zkratce.

Smlouva z neznámé šablony

Volně dostupné šablony bývají zastaralé, nebo obsahují ujednání, ke kterým se podle zákona nepřihlíží. Smluvní pokuta nad limit nebo zákaz běžného užívání bytu vám v případném sporu nepomohou, ale mohou zpochybnit důvěryhodnost celé smlouvy. Používejte aktuální vzor a upravte ho na konkrétní byt.

Chybějící pravidla pro zvyšování nájemného

Pokud si ve smlouvě nesjednáte každoroční zvyšování nájemného (§ 2248), můžete později zvyšovat jen postupem podle § 2249, s limity a lhůtami. Inflační doložku je proto dobré dohodnout hned na začátku. Pravidla vysvětlujeme v článku Pravidla zvyšování nájemného.

Další rizika, od neplatiče přes poškozený byt po delší neobsazenost, a způsoby, jak se proti nim chránit, rozebíráme v průvodci Jak pronajmout byt bez rizika.

Pokud na inzerát po dvou týdnech nikdo nereaguje, nebo se zájemci po prohlídce neozvou, problém je téměř vždy v jedné z těchto věcí:

1. Cena. Porovnejte svou nabídku se srovnatelnými byty, které jsou aktuálně v nabídce, a se staršími inzeráty, které z nabídky zmizely. Pokud jsou podobné byty levnější, zájemci si toho všimnou dřív než vy.
2. Fotografie. Tmavé, rozmazané nebo neúplné fotografie odradí ještě před prohlídkou. Fotografujte za denního světla, z rohu místnosti, bez osobních věcí.
3. Text inzerátu. Chybí-li zálohy, termín nastěhování nebo podmínky, zájemci raději kliknou na úplnější nabídku.
4. Stav bytu. Pokud se zájemci po prohlídce neozvou, zeptejte se jich proč. Často jde o drobnost, kterou lze opravit rychle a levně.
5. Dostupnost. Pokud na zprávy odpovídáte až druhý den a prohlídky nabízíte jen o víkendu, část zájemců mezitím najde jiný byt.

Snížení ceny o několik set korun měsíčně je obvykle levnější než další měsíc bez nájemníka. Spočítejte si to podle vzorce z kapitoly o nákladech.

Pojištění zákon pronajímateli bytu neukládá, ale bez něj nesete riziko škod sami. Než byt pronajmete, zkontrolujte tři věci:

• Pojištění nemovitosti. U bytu v domě se SVJ bývá dům pojištěný společenstvím. Zjistěte, co pojistka kryje a co ne, například vnitřní vybavení bytu nebo podlahy.
• Pojištění domácnosti pro vybavení, které v bytě necháváte: kuchyňskou linku, spotřebiče, nábytek. Ověřte u pojišťovny, že pojistka platí i pro pronajímaný byt. Některé smlouvy s pronájmem počítají jen za zvláštních podmínek.
• Pojištění odpovědnosti pro případ, že nájemci nebo sousedům vznikne škoda kvůli stavu bytu, za který odpovídáte vy.

Nájemníka můžete smlouvou požádat, aby si sjednal vlastní pojištění domácnosti a odpovědnosti. Kryje pak jeho věci a škody, které způsobí, třeba když vytopí sousedy. Pojištění nájemného a další způsoby, jak se chránit před neplatičem, porovnáváme v průvodci o pronájmu bez rizika.

Hledání nájemníka je jen začátek. Bez realitky i bez správce zůstává celá péče o nájem na vás:

• Platby. Nájemné se platí předem, nejpozději do pátého dne měsíce, pokud se strany nedohodly jinak (§ 2251). Platby kontrolujte každý měsíc a na zpoždění reagujte hned, písemnou upomínkou.
• Opravy. Nájemce hradí jen běžnou údržbu a drobné opravy (§ 2257). Ostatní opravy jsou na vás, a to i v noci nebo o víkendu, když teče voda.
• Služby a SVJ. Změny záloh, vyúčtování, hlášení počtu osob do domu, komunikace se správcem domu.
• Daně. Příjem z nájmu přiznáváte podle § 9 zákona o daních z příjmů. Výdaje uplatníte paušálem 30 %, nebo ve skutečné výši. Přiznání podáte vždy, když tyto a další vedlejší příjmy přesáhnou 50 000 Kč za rok. Podrobnosti najdete v článku Daň z pronájmu bytu.
• Konec nájmu. Výpověď musí mít písemnou formu, dojít druhé straně a obsahovat poučení o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání u soudu (§ 2286). Pak přijde převzetí bytu, vyúčtování jistoty a hledání dalšího nájemníka.

Na tuto část majitelé při rozhodování „bez realitky“ často zapomínají. Realitka by ji za vás stejně nedělala. Pokud ji dělat nechcete, potřebujete správce, ne zprostředkovatele.

Volba není jen „všechno sám“, nebo „všechno realitce“. Podle toho, kolik času máte a jaké riziko chcete nést, existují tři mezistupně:

Dobrým testem je otázka, kolik hodin měsíčně jste ochotni pronájmu věnovat a co uděláte, když nájemník přestane platit nebo v noci zavolá kvůli havárii. Pokud odpověď zní „nevím“, vyplatí se zvážit aspoň částečnou pomoc.

• Znám tržní nájemné srovnatelných bytů v lokalitě.
• Mám průkaz energetické náročnosti nebo jsem si ho písemně vyžádal od SVJ.
• Inzerát obsahuje nájemné, zálohy, jistotu, energetickou třídu a termín nastěhování.
• Inzerát ani výběr nevylučují zájemce z diskriminačních důvodů.
• Kopii občanského průkazu pořizuji jen se souhlasem a data odmítnutých zájemců mažu.
• Jistota a smluvní pokuty dohromady nepřesahují trojnásobek měsíčního nájemného.
• Smlouva je písemná, podle aktuálního vzoru, s ujednáním o zvyšování nájemného.
• Klíče předávám až po připsání jistoty a prvního nájemného na účet.
• Předávací protokol obsahuje stavy měřidel, vybavení a fotografie.
• Vím, kdo bude vyúčtovávat služby a do kdy.
• Příjem uvedu v daňovém přiznání.

1. Příliš vysoká cena na začátku. Byt pak stojí prázdný a nakonec se cena stejně snižuje. Ztracené měsíce už nevrátíte.
2. Výběr podle sympatie. Příjem a platební historie řeknou o budoucím placení víc než příjemný dojem z prohlídky.
3. Chybějící energetická třída v inzerátu. Zákonná povinnost, na kterou majitelé bez realitky zapomínají nejčastěji.
4. Předání klíčů před platbou. Vymáhat jistotu po nastěhování je mnohem těžší než ji vybrat předem.
5. Žádný plán na dobu nájmu. Kdo bude řešit havárii, upomínky a vyúčtování, když budete na dovolené nebo pracovně vytížení?

Článek vychází ze znění předpisů platných k datu publikace. Před důležitým rozhodnutím si ověřte, zda nedošlo ke změně.

• Občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.), § 2235 až 2295: nájem bytu, písemná forma, zakázaná ujednání, nájemné, jistota, podnájem, výpověď.
• Zákon o hospodaření energií (č. 406/2000 Sb.), § 7a: průkaz energetické náročnosti při pronájmu.
• Zákon o službách spojených s užíváním bytů (č. 67/2013 Sb.), § 7, 8 a 13: vyúčtování, námitky, pokuta za prodlení.
• Zákon o občanských průkazech (č. 269/2021 Sb.), § 39: kopie průkazu jen se souhlasem držitele.
• Antidiskriminační zákon (č. 198/2009 Sb.), § 1 a 2: rovné zacházení v přístupu k bydlení.
• Obecné nařízení o ochraně osobních údajů (EU 2016/679).
• Zákon o daních z příjmů (č. 586/1992 Sb.), § 9 a § 38g.

Článek je obecný průvodce, ne právní ani daňová rada pro konkrétní případ.