Jak pronajmout byt

Příprava bytu na pronájem

Než začnete shánět nájemníky, je nutné byt vhodně připravit. Ujistěte se, že je čistý, uklizený a působí útulně. Nejlépe zapůsobí vzdušné prostory, ne ty zastavěné přemírou nábytku a věcí. Zvažte homestaging. Hezky naaranžovaný a kvalitně nafocený byt zaujme více zájemců a snáze se pronajme za vyšší cenu. 

Jak napsat inzerát na pronájem bytu 

Dobře napsaný inzerát nemusí být dlouhý ani nijak složitý, ale měl by obsahovat informace, které pomohou vyfiltrovat vhodné zájemce a ušetří čas oběma stranám: 

• Základní informace o bytě: lokalita, dispozice, výměra, vybavení, nájemné, služby. 

• Kvalitní fotografie: které ukáží nemovitost v tom nejlepším světle a zároveň na nich bude vidět vše podstatné, případně přidejte video prohlídku, záběry z dronu.

• Inzerce na realitních serverech: mezi nejpoužívanější patří Sreality.cz, Reality.idnes.cz a Realitymix.cz. Můžete využít také bezplatné servery, jako je Bazoš.cz nebo sociální sítě, např. skupiny na Facebooku zaměřené na bydlení. 

Dobře připravený inzerát zaujme více zájemců a zvýší šanci pronajmout rychle a za vyšší cenu. 

Jak stanovit výši nájemného 

Výše nájemného se stanoví tak, že vyhledáte ceny nájemného v cenových mapách pro vaši oblast a zhodnotíte další faktory: 

• Cenová mapa nájemného: zde najdete orientační ceny nájemného pro jednotlivé městské části velkých měst pro referenční byt v kategorii novostavba. 

• Porovnejte inzeráty: srovnejte nájmy několika podobných nemovitostí v okolí. 

• Další faktory: do ceny promítněte technický stav bytu a individuální vlastnosti, např. balkón, výtah, parkovací stání apod. Zhodnoťte, jaká je aktuální situace na trhu, jaký je stav nabídky a poptávky, např. nabídka práce v okolí, univerzitní město. 

Ideální výše nájemného  

Ideální výše nájemného není ani nízká ani příliš vysoká.  

Při nízké ceně se byt pronajme rychle a nájemníci snadněji akceptují nedostatky, ale přicházíte zbytečně o peníze. Zároveň je větší nebezpečí toho, že si přitáhnete méně solventní zájemce.  

Naopak příliš vysoká cena odradí velké množství zájemců a může trvat déle, než najdete nájemníka, čímž se také připravujete i o několikaměsíční příjem. Další riziko představuje fakt, že příliš vysokou cenu si nájemník nebude moci dovolit platit dlouhodobě. 

Tip: Kalkulačka nájemného. Ušetřete čas a nechte si optimální výši nájemného nacenit od nás zcela zdarma. 

Prověření potenciálního nájemníka 

Nájemníka můžete ověřit několika způsoby. Tuto fázi rozhodně nepodceňujte, špatný výběr nájemníka vám přinese víc starostí, než kolik času vám zabere jeho prověření.  

Pozor! Doporučení nájemníka kamarádem není dostatečné prověření! Nájemníka si můžete prověřit následujícími způsoby: 

V rejstřících dlužníků:  

• Centrální evidence exekucí 

• Centrální rejstřík dlužníků 

• Insolvenční rejstřík 

• Výpis z registru.cz – výpis ze všech zmíněných registrů 

• V rámci naší realitní služby máte ověření zdarma. 

Při osobním setkání:  

Ptejte se, kde pracuje, jaký má typ smlouvy, můžete požádat o výpis z účtu jako důkaz pravidelného příjmu. Zajímejte se, jak dlouho chce v bytě zůstat, kde bydlel dříve. Reference od předchozího pronajímatele jsou velké plus. Můžete si připravit dotazník, ať na nic nezapomenete. A především naslouchejte i své intuici. 

Na internetu a sociálních sítích 

Informace, které vám zájemce předal, si můžete snadno ověřit online. 

Dobře napsaná nájemní smlouva je základem prevence problémů. Vyplatí se investovat do právníka – ne vše, co si chcete do smlouvy napsat, je právně platné.  

Co napsat do nájemní smlouvy: 

1. Identifikační údaje – Vaše a nájemníkovi osobní údaje a detailní specifikace pronajímané nemovitosti. 

2. Údaje o nájmu – výše nájmu, zvlášť vyčíslená výše služeb, číslo účtu, termíny splatnosti. 

3. Doba trvání smlouvy: můžete uzavřít na dobu určitou nebo dobu neurčitou. Běžně se uzavírá na jeden rok s možností automatického prodloužení. 

4. Vratná kauce a smluvní pokuty – výše kauce, jak má být zaplacena, na jaký účet, podmínky vrácení kauce, výše úroků apod. Vratná kauce může být až 3 nájmy, ale běžně se pohybuje v rámci jednoho až dvou.  

Můžete si také ujednat smluvní pokutu, která ale společně s kaucí nesmí přesáhnout výši 3 nájmů.  

Rozdíl mezi kaucí a smluvní pokutou spočívá v jejich účelu.  

• Kauce slouží na uhrazení nezaplaceného nájmu nebo na poškození bytu.  

• Smluvní pokuta na uhrazení ostatních věcí vyplývajících z porušení povinností. Proto dobře specifikujte veškeré povinnosti ve smlouvě, např. dodržování domovního řádu, zajišťování běžné údržby apod.  

Pozor! Pokud nájemník nemá na složení kauce, berte to jako varovný signál o jeho platební neschopnosti. 

5. Práva a povinnosti nájemníka a pronajímatele – měly by zaznít jasně již ve smlouvě, ať se později nedohadujete, co kdo očekával a předpokládal. 

6. Běžná údržba bytu – specifikujte jakou údržbu bytu očekáváte od nájemníka. Uveďte finanční limit oprav, které platí nájemník. Větší opravy jdou za majitelem. 

7. Výpověď – specifikujte podmínky ukončení nájmu. 

8. Předávací protokol – součástí smlouvy by měl být detailní předávací protokol. Chráníte se pro případy, kdyby nájemník odnesl něco z bytu, něco zničil, či v krajním případě jako důkaz exekutorovi, který by přišel zabavit věci do vašeho bytu. Vzor předávacího protokolu si můžete stáhnout u nás zdarma. 

9. Pojištění – součástí smlouvy můžete uvést povinnost nájemníka uzavřít pojištění odpovědnosti. Pokud způsobí škodu vám nebo třetí straně, jdou náklady za pojišťovnou. 

10. Vzor nájemní smlouvy aktualizované podle nejnovějších předpisů si můžete zdarma stáhnout u nás. 

Pozor! Nájemníci jsou chráněni Občanským zákoníkem – například jim nemůžete zakázat chov domácích zvířat či kouření. Nesmíte vstupovat do bytu bez ohlášení a nemůžete nájemníka odpojit od energií (i pokud je to neplatič). 

Trvalý pobyt nájemníka 

Trvalý pobyt nájemníka je téma, které často vyvolává zbytečné obavy mezi pronajímateli. Podle zákona má nájemník právo nahlásit si trvalý pobyt na adrese pronajatého bytu, pokud má uzavřenou platnou nájemní smlouvu. Tato smlouva je dostatečným dokladem pro evidenci obyvatel a není třeba, aby pronajímatel dával souhlas.  

Pozor! Ustanovení ve smlouvě, které by nájemníkovi zakazovalo trvalý pobyt v nájemním bytě, by bylo v rozporu se zákonem a tedy neplatné. 

Nájem nebo podnájem? 

Rozdíl mezi nájmem a podnájmem je v podstatě smluvního vztahu.  

• Nájem je uzavřen přímo mezi pronajímatelem a nájemcem. 

• Podnájem je situace, kdy nájemce pronajímá nemovitost třetí straně, podnájemci.  

Zásadním rozdílem je míra ochrany nájemníka, která je z logiky věci u podnájemníka nižší, kdy se jeho vztah odvíjí od primárního vztahu pronajímatele a nájemce.  

Naše správa nemovitostí od Bohemian Estates funguje tak, že si pronajmeme byt od vás, my jsme váš nájemník a posíláme vám nájem. My byt podnajmeme podnájemníkovi a veškeré záležitosti s podnájmem řešíme my. 

Péče o nájemníky 

Nyní se může zdát, že máte vše hotové: prověřeného nájemníka, podepsanou nájemní smlouvu a pravidelné peníze z nájmu. Ale nezapomínejte na péči o nájemníky. 

• Přepis energií na nájemníky: vyhnete se dohadům v případě vysoké spotřeby, navíc poskytovatel energií může nájemníky při neplacení odpojit, vy ne. 

• Kontrola nájmu – hlídejte včasné placení nájmu, což se může zdát jako zbytečná rada, ale z našich zkušeností soukromí pronajímatelé často nekontrolují příjmy systematicky. 

• Upomínky: při zpoždění nájemníkům bez prodlení pošlete upomínku. Vzor upomínky si můžete stáhnout u nás zdarma. 

• Reagujte na požadavky nájemníků: nájemníci mohou požadovat různá potvrzení pro úřady, budou potřebovat přidělat klíč apod. Nenechte je zbytečně čekat, ať si nepokazíte vztahy. 

• Řešte opravy: věci se pravidelně rozbíjí či jednoduše doslouží. Snažte se opravy řešit včas, ať předejdete znehodnocení nemovitosti, např. zatečení. 

• Kontrola stavu bytu: po nějaké době proveďte prohlídku nemovitosti, nebo poproste nájemníky o fotografickou dokumentaci stavu. 

• Vyúčtování služeb: nezapomínejte na vyúčtování služeb nájemníkům. Myslete na to, že některé položky, jako fond oprav, jim nesmíte účtovat. 

• Platnost nájemní smlouvy: hlídejte konec nájemní smlouvy. S předstihem ji prodlužte, případně začněte hledat nové nájemníky. 

Pozor! Péče o nájemníky může zabrat víc času, než čekáte. Pokud ji budete zanedbávat či dělat chyby, zaděláváte si na nespokojenost a vyšší fluktuaci nájemníků. 

Jak zdanit příjmy z nájmu 

Příjmy z nájmu zdaníte podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. O daních z příjmu. Příjmy z pronájmu nemovitosti podléhají 15% dani u fyzických osob, 21 % u právnických. V daňovém přiznání je třeba je uvést i tehdy, jde-li o vedlejší příjem. Výdaje lze uplatnit buď paušálně ve výši 30 %, nebo jako skutečné náklady (např. opravy). Pronájem není zatížen zdravotním ani sociálním pojištěním, pokud nejde o podnikání (např. krátkodobé ubytování přes Airbnb), kde se naopak pojištění platí a je možné využít 60% paušál. 

Rizikem pronajímání jsou i nepříjemnosti v podobě neplatičů, výpadků z nájmu či vandalů. 

Nájemník neplatí 

Někdy i přes důkladný výběr se to může stát. Chybějící nájemné dokáže udělat tlustou čáru přes rozpočet, zvlášť když máte finanční závazky v podobě hypotéky. Pokud chcete mít jistotu, že dostanete nájem vždy, můžete využít službu garantovaného nájmu. 

Výpadky z nájmu 

Když nájemník odejde a nový se ještě nenašel, vznikají výpadky z nájmu, které mohou být ve výši měsíčního (ale i tříměsíčního) nájemného. Pro tyto případy je důležitá včasná komunikace s nájemníky, zda chtějí v bytě zůstávat, případně začít hledat nové nájemníky. 

Nájemník způsobil škodu 

Pokud nájemník způsobí škodu, můžete ji pokrýt z kauce. Pokud nájemník uzavřel pojištění odpovědnosti, může náklady hradit pojišťovna. 

Pronájem bez realitní kanceláře 

Můžu pronajmout byt bez realitní kanceláře? Ano. Vše, co za vás udělá realitka, zvládnete i sami. S tímto průvodcem zvládnete jednotlivé kroky a můžete si být jisti, že jste nic neopomenuli. 

Pronájem s Bohemian Estates 

Pokud se nechcete starat o vše kolem pronájmu sami, můžete celý proces přenechat nám. Život je příliš krátký na to, abyste ztráceli čas věcmi, které vás nenaplňují. Zajistěte si opravdu pasivní příjem díky našemu garantovanému nájmu. Vše kolem nájmu za vás zařídíme: 

• Pravidelný nájem: nájem vždy včas, i když se nájemník opozdí či neplatí. 

• Obsazenost bytu: staráme se, aby byl byt kontinuálně obsazen a nedocházelo k výpadkům z nájmu. 

• Garance perfektního stavu: byt vrátíme ve stavu, v jakém jsme ho převzali. 

• Kompletní realitní servis: byt nafotíme, inzerujeme, domluvíme prohlídky, připravíme a podepíšeme smlouvy. 

• Prověření nájemníků: součástí služby je prověření bezdlužnosti zájemců o pronájem. 

• Péče o nájemníky: řešíme požadavky nájemníků, opravy, hlídání platnosti smluv a jejich prodlužování. 

• Péče o nemovitost: zařídíme opravy, rekonstrukce, zahradní práce, pojištění. 

Nemusíte se tak o nic starat. Řešíme vše za vás a vám jen chodí každý měsíc nájem.