Jak na problematické nájemníky

Každý pronajímatel se může dostat do situace, kdy nájemník neplatí nájem, odmítá komunikovat nebo poškozuje nemovitost. Pokud se v takové situaci nacházíte, nezoufejte, poradíme vám, jak postupovat systematicky a v souladu se zákonem. V tomto článku se podíváme na možnosti, jak řešit dluh na nájemném, co dělat, když se nájemník nechce vystěhovat a jak postupovat při vystěhování nájemníka.

Pokud nemáte čas ani chuť podobné problémy řešit, máme pro vás zkratku - garantovaný nájem.

Publikováno 15/4/25, 9:31 dop.

Co dělat, když nájemník neplatí?

Pokud nájemce neplatí, je důležité jednat rychle a důsledně:

1. Komunikace s nájemníkem

Nejprve kontaktujte nájemce a zjistěte důvod neplacení. Někdy se může jednat o dočasné finanční problémy, které lze vyřešit dohodou. Můžete se například domluvit na splátkovém kalendáři. Pro zajímavost, dle Asociace nájemního bydlení stoupá míra neplatičů v letních měsících. Důvod? Léto sebou nese spoustu výdajů jako dovolené, dětské tábory a podobně, takže někteří lidé odsunou nájemné až na druhou kolej

2. Písemná výzva k úhradě dluhu

Pokud dluh na nájemném přetrvává, pošlete doporučenou poštou výzvu k zaplacení dlužné částky. Písemná upomínka vám může posloužit do budoucna jako důkaz, pokud byste museli nájemné vymáhat soudní cestou. Upomínka by měla obsahovat: jméno a adresu, výši dlužné částky, datum od kdy nájemník dluží a termín splatnosti dluhu - za přiměřenou dobu se považuje 10 - 15 dní od doručení. Také je vhodné specifikovat konsekvence při nezaplacení nájemného, např. vypovězení nájemní smlouvy.

3. Úrok z prodlení

Pokud nájemce neplatí nájem včas, máte právo požadovat úrok z prodlení. Tento úrok je stanoven občanským zákoníkem a slouží jako kompenzace za opožděnou platbu. Výši úroku si můžete pohodlně spočítat v online kalkulačce zde.

23_Nájemné-zdražuje-v-průměru-o-stovky-korun-e1647884130979.jpg

4. Výpověď z nájmu

Pokud nájemník nereaguje a vy se rozhodnete mu dát výpověď, máte několik možností:

4. 1. Počkat na konec nájemní smlouvy

Pokud se platnost nájemní smlouvy blíží ke konci, máte elegantní řešení problému. Nemusíte udávat důvody k ukončení nájmu a nájemník se musí ke konci smlouvy odstěhovat. V ostatních případech bude potřeba dát nájemníkovi výpověď z nájmu.

4.2. Výpověď dohodou

Možná se vám podaří se dohodnout. Může se stát, že se nájemníkovi změnila finanční situace. Pokud se odstěhování nebrání, můžete se jednoduše domluvit na ukončení nájemní smlouvy dohodou.

4.3. Výpověď s tříměsíční lhůtou

Pokud s vystěhováním nesouhlasí, můžete podat výpověď s výpovědní lhůtou. Tříměsíční lhůta začíná běžet od prvního dne v měsíci, který následuje po datu doručení výpovědi nájemníkovi. Výpověď pošlete doporučeně a doklad o odeslání dobře uschovejte. Součástí výpovědi musí být následující body, jinak je neplatná:

Důvod vypovězení nájmu.
Poučení o právu nájemníka vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

4. 4. Okamžitá výpověď

Pokud dluh přesáhne tři měsíční platby, jedná se o hrubé porušení povinností nájemce, což je důvodem k ukončení nájemní smlouvy. Abyste mohli podat okamžitou výpověď, musí jí předcházet písemná výzva nájemníkovi, aby napravil chování, kvůli kterému mu chcete dát výpověď, např. výzvu k uhrazení dluhu. Případy, kdy můžete přistoupit k okamžité výpovědi jsou následující:

Dluh na nájemném a nákladech na služby alespoň za dobu tří měsíců.
Závažné poškozování bytu či závažné škody a obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí.
Užívání bytu k jinému účelu, než bylo sjednáno.

Výpověď musí obsahovat následující body, jinak je neplatná:

Důvod vypovězení nájmu
Poučení o právu nájemníka vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Nájemník má povinnost byt předat zpět pronajímateli do jednoho měsíce od doručení okamžité výpovědi. S tím, že pronajímateli připadá nárok na uhrazení nájemného za veškerou dobu, kterou nájemník v bytě odbydlí.

5. Soudní řízení a exekuce

Pokud se nájemník nechce vystěhovat dobrovolně, posledním krokem je obrátit se na soud a exekutora.

Jak dostat nájemníka z bytu?

Váš byt je stále obsazen, nájem nikde a vy nevíte, jak se neplatícího nájemníka zbavit? Možná je čas přistoupit k další akci. Pokud se nájemník nechce vystěhovat, máte několik možností:

Dohodnout se – Někdy pomůže nabídnout nájemci kompenzaci za dobrovolné vystěhování. Můžete nabídnout (částečné) odpuštění dluhu, pokud se vystěhuje okamžitě. Pokud by nájemník v bytě neoprávněně zůstával ještě delší dobu, bude se vaše finanční ztráta zbytečně nadále prohlubovat.
Výzva k vyklizení - Pokud se rozhodnete jít právní cestou, pošlete nájemníkovi písemně výzvu k vyklizení nemovitosti - ten má 14 dnů od doručení na reakci. Pokud se nic nestane, můžete přistoupit k podání žaloby.
Žaloba na vyklizení bytu - pro podání žaloby si připravte detailní popis případu, důkazy o porušení smlouvy, případné škodě a doklad o doručení písemné výzvy k vyklizení. Když soud rozhodne ve váš prospěch, vydá rozhodnutí o vyklizení.
Soudní vystěhování nájemníka – Pokud máte pravomocný rozsudek o vystěhování a nájemník se stále brání se vystěhovat, může k vyklizení přistoupit soudní exekutor.

Jak vystěhovat nájemníka bez smlouvy?

Vystěhování nájemníka bez smlouvy může být složitější než u standardního nájemního vztahu. Pokud nájemník neplatí nájem, ale nemá písemnou smlouvu, lze jeho pobyt v bytě považovat za bezdůvodné obohacení. V takovém případě je vhodné:

Poslat písemnou výzvu k opuštění bytu.
Pokud nájemník nereaguje, podat žalobu na vyklizení nemovitosti.

Obrátit se na soud a následně na exekutora, pokud nájemník odmítne byt opustit dobrovolně.

Odpovědnost nájemce za škodu

Kromě dluhu na nájemném mohou někteří nájemníci zanechat v bytě škody. Odpovědnost nájemce bytu za škodu je stanovena zákonem – pokud způsobí poškození majetku, máte právo požadovat náhradu škody. Nájemník je povinen provádět běžnou údržbu, pokud ji zanedbá a tím vznikne škoda, má povinnost ji uhradit, případně i dalším osobám, kterým takto vznikla škoda, například když vytopí souseda. Dražší opravy je povinen platit majitel, pokud však nájemník způsobí škodu nedbalostí či úmyslně, musí zaplatit i dražší opravu on. Pokud nájemník odmítne škodu uhradit, můžete se obrátit na soud. Nedorozumnění a dohadování, zda má škodu platit nájemník nebo majitel, je celá řada, proto doporučujeme, aby si nájemník uzavřel pojištění odpovědnosti za škodu.

Rady-a-tipy-jak-si-proklepnout-nájemníka-e1652632584584.jpg

Co NEDĚLAT, když nájemník neplatí nájem?

Ačkoli může být výše popsaný postup, jak se zbavit neplatícího nájemníka, zdlouhavý a složitý, je jediný legálně správný. Pokud by vás lákalo se uchýlili k jiným způsobům, jak se nájemníka efektivně zbavit, dejte si pozor, abyste se sami nedopustili protiprávního jednání. Určitě byste neměli:

Nájemníkovi vyhrožovat - může se to u pozdějšího soudu obrátit proti vám.
Odpojit byt od energií - doporučujeme převádět energie na nájemníka, dluh si s ním řeší sám dodavatel, který ho na rozdíl od vás odpojit může.
Vstupovat do bytu bez souhlasu nájemníka - i když je byt váš.
Bránit nájemníkovi ve vstupu - např. výměnou zámku apod.
Vystěhovat nájemníka svévolně - bez exekučního příkazu to nelze.

Jak se chránit před neplatiči?

Poučení pro příště! Co dělat, abyste se do budoucna vyhnuli problémům s neplatícími nájemníky? Doporučujeme:

Garantovaný nájem - veškeré starosti s pronajímáním i problémovými nájemníky vyřešíme za vás.
Důkladně prověřit nájemníka - před uzavřením smlouvy ho prověřte v registrech dlužníků.
Mít dobře sepsanou nájemní smlouvu – smlouva by měla obsahovat jasná pravidla pro placení nájemného a důsledky při jeho neplacení.
Vyžadovat kauci – kauce slouží jako pojistka pro případ, že by nájemník způsobil škodu nebo přestal platit nájem.
Kontrolujte, zda nájem přišel - kontrolujte účet pravidelně, ať nejste pak překvapeni, že nájemník neplatí už delší dobu.

Návrh bez názvu - 2023-10-24T084503.051.png

Závěr

Nejlepším lékem je prevence, ale pokud už se stalo a v bytě máte neplatiče, existují možnosti, jak to řešit. V případě, že si stále nevíte rady nebo je váš případ složitější, neváhejte se obrátit na právníka nebo realitního poradce, kteří vám rádi pomohou.