Versicherung einer vermieteten Wohnung in Tschechien: was das Haus versichert, was Sie, was der Mieter, und was im Schadenfall zu tun ist

• Bei einer Wohnung in einem Haus mit Eigentümergemeinschaft hat die Versicherung drei Ebenen. Das Haus als Ganzes versichert meist die Gemeinschaft. Das Innere der Wohnung und Ihre Einrichtung versichern Sie. Seine eigenen Sachen und seine Haftung versichert der Mieter.
• Sagen Sie dem Versicherer, dass die Wohnung vermietet ist. Schriftliche Fragen des Versicherers müssen Sie wahrheitsgemäß beantworten, und eine wesentliche Änderung der Umstände müssen Sie ihm mitteilen. Sonst kann er kündigen oder die Leistung kürzen.
• Achten Sie auf die Versicherungssumme. Liegt sie unter dem Wert der Wohnung, kürzt der Versicherer die Leistung anteilig. Das nennt man Unterversicherung.
• Verlangen Sie vom Mieter eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung. Prüfen Sie, dass sie auch Schäden an der Mietwohnung deckt, und lassen Sie sich die Police bei Vertragsunterzeichnung zeigen.
• Handeln Sie im Schadenfall schnell, aber reparieren Sie nicht zu früh. Melden Sie den Schaden unverzüglich und warten Sie mit der Reparatur auf die Zustimmung des Versicherers, sofern nicht Sicherheit oder ein anderer wichtiger Grund dagegen spricht.

Die Versicherung einer vermieteten Wohnung ist nicht eine einzige Police. Es sind mehrere Verträge verschiedener Personen, die sich ergänzen sollen. Die Lücken dazwischen sind die Stellen, an denen Sie Schäden am Ende selbst bezahlen.

Die genaue Grenze zwischen Wohnung und Gemeinschaftseigentum ist von Haus zu Haus verschieden. Sie ergibt sich aus der Teilungserklärung und der Satzung der Gemeinschaft. Kennen Sie sie nicht, fragen Sie Vorstand oder Hausverwaltung. Es ist die erste Information, die Sie brauchen, wenn irgendwo Wasser austritt. Klären Sie auch, wo der Hauptabsperrhahn der Wohnung und der Steigleitung sind, und sagen Sie es dem Mieter bei der Übergabe.

Die Eigentümergemeinschaft verwaltet Haus und Grundstück, und jeder Wohnungseigentümer trägt dazu im Verhältnis seines Anteils am Gemeinschaftseigentum bei (§§ 1180 und 1194 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs). In der Praxis ist die Gebäudeversicherung einer der Posten, die die Gemeinschaft aus diesen Beiträgen bezahlt. In Genossenschaftshäusern versichert die Genossenschaft das Haus.

Für Vermieter folgen daraus drei praktische Aufgaben:

1. Klären Sie, was die Gebäudepolice deckt. Fragen Sie den Vorstand nach Umfang, Versicherungssumme, Selbstbeteiligung und Kontakt zum Versicherer oder Makler. Manche Gemeinschaften versichern auch Teile der Wohnungen, andere nur das Gemeinschaftseigentum.
2. Klären Sie, wie Schäden gemeldet werden. Tritt Wasser aus einer Steigleitung aus, meldet die Gemeinschaft den Schaden am Haus. Den Schaden in Ihrer Wohnung können Sie über Ihre eigene Police melden. Es hilft, vorher zu wissen, wer was tut.
3. Verlassen Sie sich nicht auf die Gebäudepolice statt auf Ihre eigene. Die Gebäudeversicherung deckt typischerweise weder Ihre Einrichtung noch die Sachen des Mieters.

Die Gebäudeversicherung gehört nicht zu den Leistungen, die das tschechische Gesetz über Wohnnebenleistungen aufzählt (§ 3 Abs. 1 des Gesetzes Nr. 67/2013 Slg.), also Heizung, Wasser, Aufzug, Beleuchtung und Reinigung der Gemeinschaftsräume und Ähnliches. Der Mieter sieht sie daher normalerweise nicht in der Nebenkostenabrechnung, und der Vermieter trägt sie aus der Miete. Miete und Nebenleistungen sind zugleich die einzigen Zahlungen, die Sie vom Mieter verlangen können (§ 2251 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).

Die Police, die Sie als Eigentümer abschließen, sollte die festen Bestandteile der Wohnung und Ihre Einrichtung decken. Versicherer verwenden unterschiedliche Bezeichnungen und Produktaufbauten. Achten Sie daher auf den Inhalt, nicht auf den Namen.

Sagen Sie dem Versicherer, dass die Wohnung vermietet ist

Das ist der häufigste Fehler. Ein Vermieter hat die Wohnung versichert, als er selbst darin wohnte, und sie später vermietet. Das tschechische Recht regelt diese Situation:

• Fragen, die der Versicherer beim Vertragsabschluss schriftlich gestellt hat, müssen Sie wahrheitsgemäß und vollständig beantworten (§ 2788). Haben Sie das nicht getan und hätte der Versicherer den Vertrag bei wahrheitsgemäßer Antwort nicht geschlossen, kann er zurücktreten (§ 2808 Abs. 1) oder unter den Voraussetzungen des § 2809 die Leistung verweigern.
• Ändern sich im Vertrag genannte oder vom Versicherer erfragte Umstände so wesentlich, dass die Wahrscheinlichkeit eines Versicherungsfalls steigt, erhöht sich das versicherte Risiko. Eine solche Änderung müssen Sie dem Versicherer mitteilen (§ 2790).
• Verletzen Sie diese Anzeigepflicht, kann der Versicherer fristlos kündigen und im Versicherungsfall die Leistung im Verhältnis der erhaltenen zur sonst geschuldeten Prämie kürzen (§ 2793).

Ob die Vermietung in einer bestimmten Police eine Risikoerhöhung ist, hängt davon ab, was im Vertrag steht und wonach der Versicherer gefragt hat. Am einfachsten schreiben Sie dem Versicherer, dass die Wohnung vermietet ist, und lassen sich die Antwort schriftlich geben. Manche Produkte versichern vermietete Wohnungen zu gleichen Bedingungen, andere haben eigene Varianten oder Ausschlüsse.

Versicherungssumme und Unterversicherung

Die Versicherungssumme sollte dem Wert des versicherten Vermögens entsprechen. Liegt sie im Schadenzeitpunkt darunter, kürzt der Versicherer die Leistung anteilig, sofern nichts anderes vereinbart ist (§ 2854). Ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung: Der Versicherungswert der Wohnung beträgt 2 000 000 Kč, versichert ist sie mit 1 000 000 Kč, der Schaden beträgt 200 000 Kč. Der Versicherer zahlt dann 100 000 Kč, weil die Versicherungssumme nur die Hälfte des Werts abdeckt.

Unterversicherung entsteht unbemerkt. Sie haben die Wohnung vor Jahren versichert, sie inzwischen renoviert, die Küche erneuert, und die Baupreise sind gestiegen. Prüfen Sie die Versicherungssumme nach jeder größeren Investition und zum Jahrestag des Vertrags. Fragen Sie auch, ob das Produkt eine automatische Indexierung oder einen Verzicht auf die Kürzung wegen Unterversicherung bietet.

Selbstbeteiligung und Limits

• Die Selbstbeteiligung ist der Teil des Schadens, den Sie selbst tragen. Der Versicherer zahlt ihn nicht, wenn er im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist (§ 2815). Eine höhere Selbstbeteiligung senkt die Prämie, kleine Schäden zahlen Sie dann aber selbst.
• Das Limit ist die Obergrenze der Leistung. Ist im Vertrag nichts anderes bestimmt, gilt es im Zweifel je Schadenereignis (§ 2813). Für manche Risiken wie Diebstahl oder Vandalismus liegen die Limits oft unter der Versicherungssumme. Prüfen Sie sie.

Einrichtung, die Ihnen gehört

Vermieten Sie möbliert, haben Sie eigene bewegliche Sachen in der Wohnung: Möbel, Geräte, Lampen, Vorhänge. Prüfen Sie, dass Ihre Police sie auch in einer vermieteten Wohnung deckt, in der Sie nicht wohnen. Eine Inventarliste mit Fotos und ungefähren Kaufpreisen hilft doppelt: als Anlage zum Übergabeprotokoll und als Nachweis im Schadenfall.

Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen

Manche Bedingungen schränken die Leistung ein oder sehen besondere Pflichten vor, wenn eine Wohnung längere Zeit unbewohnt ist. Klären Sie, welche Frist und welche Pflichten Ihre Bedingungen nennen. Kontrollieren Sie die Wohnung zwischen zwei Mietern regelmäßig, schließen Sie nach Möglichkeit die Hauptwasserzufuhr und fragen Sie bei einer längeren Renovierung den Versicherer, ob sie gemeldet werden muss.

Die Haftpflichtversicherung funktioniert anders als die Sachversicherung. Sie deckt nicht Ihren eigenen Schaden, sondern den Schaden, den Sie einem anderen ersetzen müssen. Der Versicherer ersetzt ihn für den Versicherten dem Geschädigten im gesetzlich oder vertraglich bestimmten Umfang (§ 2861 Abs. 1). Einen direkten Anspruch gegen den Versicherer hat der Geschädigte nur, wenn das vereinbart ist oder ein anderes Gesetz es vorsieht (§ 2861 Abs. 2). Ein Nachbar, den Ihre Wohnung unter Wasser gesetzt hat, wendet sich daher meist an den Verursacher, der den Fall seinem Versicherer übergibt.

Bei einer vermieteten Wohnung kommt es darauf an, wer den Schaden verursacht hat:

• Schaden durch einen Mangel der Wohnung oder ihrer Ausstattung. Der Vermieter hält die Wohnung in gebrauchsfähigem Zustand (§ 2257 Abs. 1). Platzt eine korrodierte Leitung in der Wohnung oder versagt Ihr Boiler, greift typischerweise Ihre Haftung als Eigentümer.
• Schaden durch das Verhalten des Mieters. Wer eine vertragliche Pflicht verletzt, ersetzt den daraus entstandenen Schaden (§ 2913 Abs. 1). Lässt der Mieter die Badewanne laufen oder platzt der Schlauch seiner eigenen Waschmaschine, ist es typischerweise seine Haftung.
• Schaden aus dem Gemeinschaftseigentum. Eine geplatzte Steigleitung oder ein undichtes Dach ist Sache der Eigentümergemeinschaft und ihrer Versicherung.

In der Praxis ist das nicht immer eindeutig. Wer haftet, beurteilen die Versicherer nach ihrer Prüfung, im Streitfall ein Gericht. Gerade deshalb lohnt es sich, dass Sie und der Mieter versichert sind. Die Versicherer einigen sich dann untereinander, und Sie müssen nicht klären, wer wem was aus eigener Tasche zahlt.

Pflichten des Mieters bei Schäden an der Wohnung

Entdeckt der Mieter einen Schaden oder Mangel, der sofort beseitigt werden muss, muss er ihn sofort melden, andere Mängel, die das Wohnen behindern, unverzüglich (§ 2264 Abs. 1). Er muss zudem tun, was man erwarten kann, damit kein weiterer Schaden entsteht (§ 2264 Abs. 2). Meldet er einen Mangel nicht rechtzeitig, verliert er den Anspruch auf Kostenersatz (§ 2265 Abs. 3). Schäden, für die er verantwortlich ist und die er nicht beseitigt, beseitigen Sie auf seine Kosten (§ 2267). Erinnern Sie den Mieter bei der Übergabe an diese Pflichten und geben Sie ihm einen Notfallkontakt.

Der Mieter versichert zwei Dinge: seine Sachen (Hausratversicherung) und seine Haftung für Schäden. Für Sie ist die Haftung wichtiger. Aus ihr werden Schäden bezahlt, die der Mieter an Ihrer Wohnung oder bei Nachbarn verursacht, auch über die Kaution hinaus.

Deckt die Police auch Schäden an der Mietwohnung?

Darauf sollten Sie am genauesten achten. Eine gewöhnliche Privathaftpflicht muss Schäden an Sachen, die der Versicherte aufgrund eines Mietvertrags nutzt, nicht automatisch decken. Bei manchen Produkten ist das ein eigener Zusatzbaustein. Bitten Sie den Mieter, Ihnen die Police oder eine Bestätigung des Versicherers zu zeigen, in der die Deckung von Schäden an gemieteten Immobilien steht.

Was in den Mietvertrag gehört

• die Pflicht des Mieters, während der gesamten Mietzeit eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung zu haben, die auch Schäden an der Mietwohnung deckt,
• ein Mindestlimit, auf das Sie sich einigen,
• die Pflicht, die Police bei Unterzeichnung und später auf Anfrage vorzulegen, etwa zum Jahrestag,
• die Pflicht, Ihnen das Ende der Versicherung mitzuteilen,
• ein Notfallkontakt und die Pflicht, Schäden sofort zu melden.

Der Mieter schließt die Police bei einem Versicherer seiner Wahl ab und bezahlt sie selbst, es ist also keine zusätzliche Zahlung an Sie. Der Vertrag sollte dem Mieter keine offensichtlich unangemessenen Pflichten auferlegen, solche Vereinbarungen bleiben unbeachtlich (§ 2239).

Kaution und Versicherung ergänzen sich

Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen (§ 2254) und dient auch zum Ausgleich von Schäden an der Wohnung. Bei größeren Schäden reicht sie nicht, und sie deckt nur Ihre Wohnung, nicht die des Nachbarn. Haftpflichtversicherung des Mieters und Kaution schließen sich daher nicht aus. Die Kaution ist schnell verfügbar und in Ihrer Hand, die Versicherung deckt größere Schäden.

1. Verhindern Sie weiteren Schaden. Wasser abstellen, Wohnung nach einem Einbruch sichern, bei Brand die Feuerwehr rufen. Der Mieter muss tun, was man erwarten kann, damit der Schaden nicht wächst (§ 2264 Abs. 2).
2. Dokumentieren Sie den Zustand. Fotos und Video des gesamten Schadens, der Ursache, der beschädigten Sachen und ihrer Typenschilder. Bei Diebstahl und Vandalismus erstatten Sie Anzeige bei der Polizei.
3. Melden Sie das Ereignis unverzüglich dem Versicherer. Wer Leistung verlangt, muss wahrheitsgemäß über Entstehung und Umfang des Schadens, Rechte Dritter und weitere Versicherungen derselben Sache Auskunft geben und Unterlagen vorlegen (§ 2796 Abs. 1). Bei Schäden an fremdem Eigentum teilen Sie dem Haftpflichtversicherer auch mit, dass der Geschädigte Ersatz verlangt (§ 2862 Abs. 1).
4. Warten Sie mit der Reparatur auf die Zustimmung des Versicherers. Reparieren Sie beschädigtes Vermögen nicht und räumen Sie Reste nicht weg, bevor der Versicherer zustimmt. Das gilt nicht, wenn aus Gründen der Sicherheit, Gesundheit, Umwelt oder aus einem anderen wichtigen Grund früher begonnen werden muss. Die Pflicht entfällt auch, wenn sich der Versicherer nicht in der vereinbarten oder angemessenen Zeit äußert (§ 2851).
5. Verfolgen Sie die Schadenprüfung. Der Versicherer muss die Prüfung unverzüglich beginnen und das Ergebnis in Textform begründen (§ 2797 Abs. 1). Sofern nichts anderes vereinbart ist, ist die Leistung binnen fünfzehn Tagen nach Abschluss der Prüfung fällig. Kann die Prüfung nicht binnen drei Monaten abgeschlossen werden, muss der Versicherer schriftlich mitteilen, warum, und kann auf Antrag einen angemessenen Vorschuss leisten (§ 2798).

Hat der Mieter den Schaden verursacht, sagen Sie ihm rechtzeitig, dass er ihn seinem Haftpflichtversicherer melden muss. Ohne seine Meldung verzögert sich die Leistung aus seiner Police.

Die folgenden Beispiele zeigen, wie sich Schäden üblicherweise aufteilen. Das tatsächliche Ergebnis hängt immer von den Versicherungsbedingungen und vom Ergebnis der Prüfung ab.

1. Der Schlauch der Waschmaschine des Mieters platzt und setzt den Nachbarn unter Wasser

Der Schaden beim Nachbarn trifft typischerweise den Mieter und seine Haftpflichtversicherung. Schäden an Ihrer Wohnung, etwa an Boden und Decke, können Sie über die Haftpflicht des Mieters oder über Ihre eigene Wohnungsversicherung regulieren, deren Versicherer sich den Betrag dann beim Mieter zurückholen kann. Ist der Mieter nicht versichert, bleiben nur die Kaution und sein eigenes Vermögen.

2. Eine Steigleitung in der Wand platzt

Die Steigleitung gehört meist zum Gemeinschaftseigentum. Den Schaden am Haus reguliert die Eigentümergemeinschaft über ihre Police. Schäden in der Wohnung, etwa an Böden und Einrichtung, melden Sie je nach Bedingungen über die Gebäudepolice oder Ihre eigene. Die Sachen des Mieters deckt seine Hausratversicherung.

3. Einbruch in die Wohnung

Den gestohlenen Laptop des Mieters deckt seine Hausratversicherung. Ihren Fernseher und die beschädigte Wohnungstür deckt Ihre Police, sofern sie Diebstahl und Vandalismus einschließt. Versicherer prüfen bei Diebstahl üblicherweise, wie die Wohnung gesichert war. Klären Sie, welche Sicherung Ihre Bedingungen verlangen, und stellen Sie sicher, dass die Wohnung sie erfüllt.

4. Ein Brand durch Ihr Gerät

Entsteht ein Brand in einem defekten Geschirrspüler, den Sie gestellt haben, greift typischerweise Ihre Sachversicherung und gegebenenfalls Ihre Haftpflicht gegenüber Mieter und Nachbarn. Regelmäßige Wartung und der Austausch alter Geräte sind daher auch eine Frage der Haftung, nicht nur des Komforts.

5. Beschädigter Boden und Küche beim Auszug

Der Mieter gibt die Wohnung in dem Zustand zurück, in dem er sie übernommen hat, unter Berücksichtigung der üblichen Abnutzung (§ 2225 Abs. 1 und § 2293). Schäden über die übliche Abnutzung hinaus werden zuerst mit der Kaution verrechnet. Reicht sie nicht, kommt die Haftpflicht des Mieters in Betracht, wenn sie Schäden an der Mietwohnung deckt. Ohne gutes Übergabeprotokoll mit Fotos ist aber kaum nachzuweisen, was übliche Abnutzung und was Schaden war.

Jahrestag und Kündigung der Police

Befristete Policen verlängern sich oft automatisch, wenn keine Seite mindestens sechs Wochen vor Ablauf der Versicherungsperiode mitteilt, dass sie kein Interesse an der Fortsetzung hat (§ 2803 Abs. 2). Eine Versicherung mit laufender Prämie können Sie zum Ende der Versicherungsperiode kündigen. Die Kündigung muss aber mindestens sechs Wochen vorher zugehen, sonst endet die Versicherung erst mit Ablauf der folgenden Periode (§ 2807). Kündigen lässt sich auch binnen zwei Monaten nach Vertragsschluss mit achttägiger Frist und binnen drei Monaten nach Meldung eines Versicherungsfalls mit einmonatiger Frist (§ 2805). Nach einem Schaden kann allerdings auch der Versicherer kündigen.

Der Jahrestag ist ein guter Zeitpunkt, die Versicherungssumme zu prüfen und Bedingungen zu vergleichen. Schließen Sie eine neue Police so ab, dass der Schutz ohne Lücke weiterläuft.

Verkauf, Schenkung und Erbschaft

Sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist, endet die Versicherung an dem Tag, an dem dem Versicherer der Wechsel des Eigentums oder Miteigentums am versicherten Vermögen mitgeteilt wird (§ 2812). Käufer, Beschenkte und Erben müssen daher eine eigene Versicherung abschließen. Das Mietverhältnis endet mit dem Eigentümerwechsel aber nicht, Rechte und Pflichten gehen auf den neuen Eigentümer über (§ 2221 Abs. 1). Eine Wohnung kann also vermietet und zugleich unversichert sein.

Neben Sach- und Haftpflichtversicherung gibt es die Mietausfallversicherung, die nach den Produktbedingungen leistet, wenn der Mieter nicht mehr zahlt. Das ist eine andere Art von Schutz: Sie deckt entgangene Einnahmen, keine Schäden an der Wohnung. Lesen Sie vor Abschluss, für wie viele Monate und bis zu welchem Betrag geleistet wird, wie lang die Wartezeit ist, welche Voraussetzungen der Mieter erfüllen muss und ob auch Leerstand gedeckt ist.

Einen Vergleich der Mietausfallversicherung mit der garantierten Miete und anderen Wegen, das Risiko entgangener Einnahmen abzugeben, finden Sie im Ratgeber Wohnung in Tschechien ohne Risiko vermieten.

1. „Das Haus ist versichert, also auch meine Wohnung.“ Die Gebäudeversicherung deckt meist das Gemeinschaftseigentum, nicht Ihre Einrichtung und oft auch nicht das Innere der Wohnung. Fragen Sie den Vorstand nach dem Umfang.
2. „Ich habe eine Police, also ist die Vermietung egal.“ Hat der Versicherer nach der Nutzung der Wohnung gefragt oder steht sie im Vertrag, müssen Sie die Änderung melden. Sonst riskieren Sie Kündigung und gekürzte Leistung.
3. „Der Mieter hat eine Kaution gezahlt, er braucht keine Versicherung.“ Die Kaution beträgt höchstens drei Monatsmieten und hilft dem Nachbarn nicht, den der Mieter unter Wasser setzt.
4. „Die Versicherungssumme passt sich von selbst an.“ Nur wenn der Vertrag das vorsieht. Sonst drohen Unterversicherung und anteilige Kürzung.
5. „Nach einem Schaden rufe ich sofort einen Handwerker und melde es später.“ Dringende Schritte zur Schadenminderung ja, die Reparatur aber erst nach Zustimmung des Versicherers, sofern nicht Sicherheit oder ein anderer wichtiger Grund dagegen spricht.

• Vermietung ohne Makler. Weitere Vermieterpflichten, vom Energieausweis bis zur Nebenkostenabrechnung, finden Sie im Ratgeber Wohnung in Tschechien ohne Makler vermieten.
• Lärmende Nachbarn. Wie Sie mit Beschwerden über Ihren Mieter und mit Beschwerden Ihres Mieters über Nachbarn umgehen, erklärt Lärmende Nachbarn und Nachtruhe in Tschechien.
• Vermietung ohne Risiko. Mieterauswahl, Kaution, Übergabeprotokoll und Schutz vor Mietausfall behandelt Wohnung in Tschechien ohne Risiko vermieten.

Der Artikel gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Den tatsächlichen Versicherungsumfang bestimmen immer Police und Bedingungen. Prüfen Sie vor wichtigen Entscheidungen spätere Änderungen. Die tschechischen Gesetze sind auf Tschechisch verfügbar.

• Bürgerliches Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg.), Versicherung: §§ 2788 bis 2798, 2803 bis 2815, 2851, 2854, 2861 und 2862; Wohnungsmiete: §§ 2221, 2225, 2239, 2251, 2254, 2257, 2264 bis 2267 und 2293; Eigentümergemeinschaft: §§ 1180 und 1194; Schadenersatz: § 2913.
• Gesetz über Wohnnebenleistungen (Gesetz Nr. 67/2013 Slg.), § 3: Begriff der Leistungen.

Dies ist ein allgemeiner Ratgeber und keine Rechts- oder Versicherungsberatung im Einzelfall.