Lärmende Nachbarn und Nachtruhe in einer vermieteten Wohnung in Tschechien: was tun, wenn Ihr Mieter laut ist, und was, wenn er sich beschwert

• Die Nachtruhe (noční klid) gilt von 22 bis 6 Uhr. Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit. Einer natürlichen Person droht ein Bußgeld bis 10 000 Kč, im Wiederholungsfall bis 15 000 Kč. Die Gemeinde kann per Verordnung Ausnahmen festlegen, etwa für Feste.
• Außerhalb der Nachtruhe ist Lärm nicht automatisch erlaubt. Das Bürgerliche Gesetzbuch begrenzt Lärm, der das ortsübliche Maß übersteigt, und in Wohnhäusern gelten zudem Hausordnung oder Regeln der Eigentümergemeinschaft.
• Gegenüber dem Haus stehen Sie für Ihren Mieter ein. Ein Wohnungseigentümer muss sicherstellen, dass die Hausregeln auch von den Personen eingehalten werden, denen er Zugang zur Wohnung gewährt hat, also auch vom Mieter.
• Wiederholter Lärm kann eine Kündigung rechtfertigen. Es muss eine grobe Pflichtverletzung des Mieters sein, und Sie müssen sie belegen können. Ohne vorherige schriftliche Abmahnung und gute Dokumentation hält eine Kündigung im Streitfall kaum.
• Beschwert sich Ihr Mieter über Nachbarn, regeln Sie das über die Eigentümergemeinschaft oder die Hausverwaltung und mit dem Eigentümer der Nachbarwohnung. Bei Störung der Nachtruhe kann der Mieter selbst die Polizei rufen.

Die Nachtruhe regelt § 5 Abs. 7 des tschechischen Gesetzes über bestimmte Ordnungswidrigkeiten: von 22 bis 6 Uhr. Die Gemeinde kann per allgemein verbindlicher Verordnung Ausnahmefälle bestimmen, vor allem Feste oder ähnliche gesellschaftliche oder familiäre Anlässe, bei denen die Nachtruhe kürzer ist oder nicht eingehalten werden muss. Typisch sind Silvester oder örtliche Feste. Gemeindeverordnungen finden Sie auf der Website der Gemeinde.

Die Störung der Nachtruhe ist eine Ordnungswidrigkeit gegen die öffentliche Ordnung (§ 5 Abs. 1 Buchst. d). Das Gesetz sieht diese Bußgelder vor:

• für eine natürliche Person bis 10 000 Kč,
• bei Wiederholung nach rechtskräftiger Entscheidung über dieselbe Ordnungswidrigkeit bis 15 000 Kč (§ 5 Abs. 3 und 4),
• zusätzlich kann einer natürlichen Person eine beschränkende Maßnahme auferlegt werden (§ 5 Abs. 5).

Die Ordnungswidrigkeit begeht, wer den Lärm verursacht, nicht der Wohnungseigentümer. Stören Ihr Mieter oder seine Gäste die Nachtruhe, haften dafür der Mieter oder der konkrete Gast, nicht Sie. Das heißt aber nicht, dass Sie der Lärm nichts angeht. Gegenüber dem Haus und aus dem Mietvertrag haben Sie eigene Pflichten, dazu der nächste Abschnitt.

Und tagsüber?

Die verbreitete Vorstellung, vor 22 Uhr sei alles erlaubt, ist falsch. Das Ordnungswidrigkeitengesetz kennt zwar keinen eigenen Tatbestand für Lärm am Tag, aber:

• Nach § 1013 des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss ein Eigentümer alles unterlassen, wodurch Lärm und andere Immissionen in einem den örtlichen Verhältnissen nicht angemessenen Maß zum Nachbarn dringen und die übliche Nutzung wesentlich beeinträchtigen.
• Der Mieter muss die im Haus üblichen Verhaltensregeln und angemessene Anweisungen des Vermieters zur Wahrung der Ordnung beachten (§ 2256 Abs. 2).
• Hausordnung oder Regeln der Eigentümergemeinschaft legen oft Ruhezeiten fest, etwa für Bohren oder Musik.
• Gemeinden können Tätigkeiten, die die öffentliche Ordnung stören könnten, per Verordnung auf bestimmte Orte und Zeiten beschränken (§ 10 des Gemeindegesetzes). Manche regeln so laute Arbeiten an Sonn- und Feiertagen.
• Gezielte Belästigung eines Nachbarn, etwa Schikane oder anderes grobes Verhalten, kann eine Ordnungswidrigkeit gegen das zivile Zusammenleben sein (§ 7 des Gesetzes über bestimmte Ordnungswidrigkeiten).

Entscheidend sind Maß und Umstände. Normale Wohngeräusche wie Schritte, Gespräche oder ein weinendes Kind gehören zum Leben im Mehrfamilienhaus. Laute Musik, wiederholte Partys oder langes Bohren zu ungewöhnlichen Zeiten nicht. Für normalen Nachbarschaftslärm legt das Gesetz keinen festen Dezibelwert fest. Maßgeblich ist, was im jeweiligen Haus und in der Gegend üblich ist.

Der Vermieter einer Wohnung in einem Haus mit Eigentümergemeinschaft (SVJ) steht zwischen zwei Rechtsverhältnissen. Gegenüber dem Mieter ist er Vermieter, gegenüber dem Haus Wohnungseigentümer. Aus beiden folgen Pflichten:

• Gegenüber dem Haus. Ein Wohnungseigentümer muss die Regeln für die Verwaltung des Hauses und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums befolgen und ihre Einhaltung durch Personen sicherstellen, denen er Zugang zum Haus oder zur Wohnung gewährt hat (§ 1176 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Die Ausübung seiner Rechte darf anderen Eigentümern die Ausübung derselben Rechte nicht erschweren (§ 1175 Abs. 1). Beschwerden der Nachbarn über Ihren Mieter richtet die Eigentümergemeinschaft daher zu Recht an Sie.
• Gegenüber dem Mieter. Der Mieter muss die im Haus üblichen Verhaltensregeln und Ihre angemessenen Anweisungen zur Wahrung der Ordnung beachten (§ 2256 Abs. 2). Gehört Ihnen das ganze Haus, müssen Sie zudem für ortsübliche Ordnung im Haus sorgen (§ 2256 Abs. 1).

Praktisch heißt das: Auf eine Beschwerde über Ihren Mieter sollten Sie reagieren. Ignorieren Sie sie, verschlechtern sich die Beziehungen im Haus, und Ihnen fehlen später die Belege, die Sie bei wiederholtem Lärm brauchen.

Nachbarn oder der Vorstand der Eigentümergemeinschaft beschweren sich über Lärm aus Ihrer Wohnung. Gehen Sie schrittweise vor. Jeder Schritt ist stärker als der vorige, braucht aber auch bessere Belege.

1. Klären Sie die Fakten. Fragen Sie, wann genau, wie lange und welcher Lärm. Bitten Sie die Beschwerdeführer, Vorfälle zu notieren. Eine Beschwerde über eine Geburtstagsfeier ist etwas anderes als Musik an jedem Wochenende.
2. Sprechen Sie mit dem Mieter. Oft weiß er nichts vom Problem, etwa bei Trittschall, einer Waschmaschine in der Nacht oder einem Hund, der bellt, wenn er weg ist. Vereinbaren Sie konkrete Abhilfe: Teppich, Filzgleiter, keine Wäsche nachts, Feiern bis 22 Uhr beenden.
3. Mahnen Sie schriftlich ab. Wiederholt sich der Lärm, fordern Sie den Mieter schriftlich auf, die Störung zu beenden. Nennen Sie konkrete Daten, verweisen Sie auf Mietvertrag und Hausordnung und weisen Sie darauf hin, dass Sie eine Wiederholung als grobe Pflichtverletzung werten können.
4. Sammeln Sie Belege. Notizen der Nachbarn, Einsatzprotokolle der Polizei, E-Mails des Vorstands, Ihre Abmahnungen und die Antworten des Mieters.
5. Erwägen Sie die Kündigung. Erst wenn Abmahnungen nicht geholfen haben und Sie Belege haben, siehe nächster Abschnitt.

Bei einem Mieter, mit dem Sie sonst zufrieden sind, lohnt sich eine praktische Lösung. Ein Mieterwechsel bedeutet Leerstand, neue Suche und das Risiko, dass der nächste schlechter ist.

Was eine schriftliche Abmahnung enthalten sollte

Die Abmahnung muss nicht lang sein, aber konkret. Ein allgemeines „die Nachbarn beschweren sich über Lärm“ sagt dem Mieter nicht, was er ändern soll, und hilft Ihnen im Streit nicht. Eine gute Abmahnung enthält:

• Daten und Uhrzeiten der bekannten Vorfälle und eine kurze Beschreibung des Lärms,
• den Verweis auf die verletzten Bestimmungen von Mietvertrag und Hausordnung,
• eine klare Forderung, etwa Musik und Besuch bis 22 Uhr zu beenden oder nachts keine Waschmaschine laufen zu lassen,
• eine angemessene Frist oder sofortige Wirkung, je nach Problem,
• den Hinweis, dass Sie fortgesetzte Störungen als grobe Pflichtverletzung mit möglicher Kündigung werten.

Stellen Sie die Abmahnung nachweisbar zu: per Einschreiben, über ein tschechisches Datenpostfach, per E-Mail mit Bestätigung oder persönlich gegen Unterschrift. Ist im Vertrag ein Zustellweg vereinbart, halten Sie sich daran.

Ein Hund, der bellt, wenn der Mieter weg ist

Eine häufige Beschwerdeursache, von der der Mieter wirklich nichts wissen muss: Der Hund bellt oder heult nur, wenn er allein ist. Geben Sie dem Mieter konkrete Zeiten aus den Notizen der Nachbarn und vereinbaren Sie eine Lösung, etwa Hundebetreuung, einen Mittagsspaziergang oder einen Trainer. Bei neuen Mietern regeln Sie Haustiere schon im Vertrag.

Das tschechische Bürgerliche Gesetzbuch schützt Wohnungsmieter, der Vermieter kann nur aus gesetzlichen Gründen kündigen. Bei Lärm kommen zwei in Betracht:

Kündigung mit dreimonatiger Frist

Der Vermieter kann ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis mit dreimonatiger Frist kündigen, wenn der Mieter eine Pflicht aus dem Mietverhältnis grob verletzt (§ 2288 Abs. 1 Buchst. a). Der Kündigungsgrund muss in der Kündigung stehen (§ 2288 Abs. 3). Wiederholte, belegte Störung der Nachbarn entgegen Mietvertrag und Hausordnung nach vorherigen Abmahnungen kann eine solche Verletzung sein. Ein einmaliger Vorfall in der Regel nicht.

Kündigung ohne Frist

Verletzt der Mieter eine Pflicht besonders schwerwiegend, können Sie ohne Kündigungsfrist kündigen, und der Mieter muss die Wohnung spätestens binnen eines Monats übergeben. Zu den gesetzlichen Beispielen gehört ein Mieter, der dem Vermieter oder den Bewohnern des Hauses erhebliche Schwierigkeiten bereitet (§ 2291 Abs. 2). Die Kündigung bleibt aber unbeachtlich, wenn sie nicht angibt, worin die besonders schwerwiegende Verletzung liegt, oder wenn Sie den Mieter vor Zustellung nicht aufgefordert haben, sein Verhalten in angemessener Frist abzustellen (§ 2291 Abs. 3).

Formerfordernisse, ohne die die Kündigung unwirksam ist

• Schriftform und Zugang beim Mieter (§ 2286 Abs. 1),
• Belehrung über das Recht, Einwände zu erheben und die gerichtliche Überprüfung zu beantragen, sonst ist die Kündigung unwirksam (§ 2286 Abs. 2),
• ein konkreter Kündigungsgrund.

Binnen zwei Monaten nach Zugang kann der Mieter gerichtlich prüfen lassen, ob die Kündigung berechtigt ist (§ 2290). Dann entscheidet, was Sie belegen können. Ob wiederholte Störungen die Schwelle einer groben oder besonders schwerwiegenden Verletzung erreicht haben, beurteilt das Gericht im Einzelfall. Vor einer Kündigung wegen Lärm lohnt sich daher anwaltlicher Rat. Wie Sie sich schützen, wenn ein Mieter nicht auszieht oder nicht zahlt, beschreibt unser Ratgeber Wohnung in Tschechien ohne Risiko vermieten.

Beschwerden der Nachbarn können ärgern, besonders wenn sie immer wieder kommen. Manche Reaktionen machen es aber schlimmer und können sich gegen Sie wenden:

• Betreten Sie die Wohnung nicht unangemeldet. Eine Besichtigung müssen Sie dem Mieter vorher in angemessener Zeit ankündigen. Ohne Ankündigung dürfen Sie nur hinein, wenn es nötig ist, um Schaden abzuwenden, oder Gefahr im Verzug ist (§ 2219 Abs. 1). Nachsehen, ob der Mieter feiert, gehört nicht dazu.
• Drehen Sie nicht Wasser, Strom oder Heizung ab. Leistungen als „Strafe“ für Lärm abzustellen verletzt Ihre Vermieterpflichten und stärkt die Position des Mieters in jedem weiteren Streit.
• Tauschen Sie nicht die Schlösser aus. Bis das Mietverhältnis beendet und die Wohnung übergeben ist, darf der Mieter hinein.
• Hängen Sie keine Namen am Schwarzen Brett aus. Einen Mieter öffentlich als Ruhestörer zu bezeichnen kann seine Ehre und Privatsphäre verletzen. Klären Sie es mit ihm und dem Vorstand.
• Drohen Sie nicht. Kommunizieren Sie sachlich und schriftlich. Jede Nachricht kann zum Beweismittel werden, für oder gegen Sie.

Wenn die Wohnung selbst laut ist

Nicht jeder Lärm kommt vom Mieter. Ein brummender Kessel, ein vibrierender Kühlschrank, pfeifende Leitungen oder eine laute Lüftung können Mängel der Wohnung sein. Der Vermieter hält Wohnung und Haus während der Mietzeit in gebrauchsfähigem Zustand (§ 2257 Abs. 1). Der Mieter trägt nur die laufende Wartung und kleine Reparaturen (§ 2257 Abs. 2). Beschweren sich Nachbarn über Lärm Ihrer Geräte, ist die Reparatur Ihre Sache. Beschwert sich Ihr Mieter über Lärm aus dem Gemeinschaftseigentum, etwa vom Aufzug oder aus dem Heizraum, geben Sie das an den Vorstand oder die Hausverwaltung weiter.

Der umgekehrte Fall ist genauso häufig. Der Mieter ruft an, die Nachbarn über ihm seien laut, und fragt, was Sie tun. Ihr Mieter hat kein Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft oder zum Eigentümer der Nachbarwohnung. Sie schon.

1. Lassen Sie den Mieter den Lärm protokollieren, genau wie die Nachbarn in Fall A. Ohne konkrete Angaben haben Sie nichts in der Hand.
2. Bei Störung der Nachtruhe kann der Mieter selbst die Gemeinde- oder Stadtpolizei, wo es sie gibt, oder die staatliche Polizei rufen. Ein Einsatzprotokoll ist für die weiteren Schritte wertvoll.
3. Wenden Sie sich an den Vorstand der Eigentümergemeinschaft oder die Hausverwaltung. Übergeben Sie die Protokolle und bitten Sie, mit dem Eigentümer der lauten Wohnung zu sprechen. Ein Wohnungseigentümer muss die Einhaltung der Hausregeln auch durch Personen sicherstellen, denen er Zugang gewährt hat (§ 1176).
4. Kontaktieren Sie den Eigentümer der Nachbarwohnung direkt. Ist sie vermietet, ist er der Vermieter des lauten Mieters und hat die in Fall A beschriebenen Mittel.
5. Der Rechtsweg ist das letzte Mittel. Gegen Immissionen über das ortsübliche Maß kann nach § 1013 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geklagt werden. Das dauert und lohnt sich nur bei einem langfristigen, gut belegten Problem und nach anwaltlicher Beratung.

Gehört Ihnen das ganze Haus, ist es einfacher und schwieriger zugleich. Der laute Nachbar ist dann meist auch Ihr Mieter, und Sie müssen für ordentliche Verhältnisse im Haus sorgen (§ 2256 Abs. 1).

Was Sie dem Mieter sagen

Seien Sie offen darüber, was Sie tun können und was nicht. Sie können dem Nachbarn nichts anordnen, aber mit dem Haus und dem Nachbareigentümer verhandeln. Sagen Sie dem Mieter, was Sie unternommen haben und wann Sie sich wieder melden. Vereinbaren Sie, dass er Ihnen Protokolle regelmäßig schickt, etwa wöchentlich, nicht erst nach Monaten. Und erinnern Sie ihn daran, dass er bei Störung der Nachtruhe nicht auf Sie warten muss und selbst die Polizei rufen kann.

Warum sich Reagieren lohnt

Ein guter Mieter, der dauerhaft von Nachbarn gestört wird, zieht irgendwann aus. Hilfe beim Lärmproblem kostet Sie ein paar E-Mails und Anrufe, ein Auszug Monate ohne Miete und eine neue Suche. Zudem kann der Mieter ein befristetes Mietverhältnis kündigen, wenn sich die Umstände so ändern, dass ihm die Fortsetzung nicht zumutbar ist (§ 2287).

Mieterauswahl

Fragen Sie bei Besichtigung und Gespräch nach Dingen, die mit Lärm zu tun haben: wie viele Personen einziehen, ob jemand Schicht arbeitet, ob es einen Hund, ein Musikinstrument oder kleine Kinder gibt. Es geht nicht darum, diese Interessenten abzulehnen, sondern eine passende Wohnung zu finden. Eine Familie mit kleinen Kindern ist im Erdgeschoss zufriedener als über einer älteren Nachbarin, die sich schon früher beschwert hat. Die Auswahlkriterien sollten objektiv und für alle gleich sein. Siehe Mieterprüfung in Tschechien.

Offen über das Haus sprechen

Wissen Sie, dass das Haus schwache Trittschalldämmung, ein Restaurant im Erdgeschoss oder einen lärmempfindlichen Nachbarn hat, sagen Sie es Interessenten vorab. Das beugt Beschwerden vor und der Unzufriedenheit eines Mieters, der sich sonst getäuscht fühlen würde.

Ausstattung der Wohnung

Einen Teil des Lärms löst die Ausstattung. Teppiche im Wohnzimmer, Filzgleiter unter Stühlen, eine Waschmaschine auf Antivibrationsmatten oder ein leiser Geschirrspüler verringern Tritt- und Körperschall, der sich in Wohnhäusern am weitesten ausbreitet. Bei schwimmenden Böden in Wohnräumen lohnt sich bei der nächsten Renovierung eine gute Trittschalldämmung.

Lärm durch Ihre eigene Renovierung

Auch Vermieter machen Lärm. Die Renovierung zwischen zwei Mietern ist der häufigste Anlass, bei dem sich Nachbarn direkt über Sie beschweren. Klären Sie vor Beginn, welche Zeiten Hausordnung und gegebenenfalls Gemeindeverordnung für laute Arbeiten erlauben, informieren Sie Nachbarn und Vorstand und geben Sie ihnen einen Kontakt zu sich oder zur Bauleitung. Legen Sie laute Arbeiten auf Werktage und geben Sie den Handwerkern die Hausregeln schriftlich. Gute Beziehungen zu den Nachbarn zahlen sich aus, wenn Sie deren Hilfe bei Lärm aus einer anderen Wohnung brauchen.

Beziehung zur Eigentümergemeinschaft

Vermieter, die nicht im Haus wohnen, sind für die anderen Eigentümer oft anonym. Beschwerden kommen dann erst, wenn das Problem groß ist. Es hilft, wenn Vorstand oder Hausverwaltung Ihre aktuellen Kontaktdaten haben, Sie die Versammlungstermine kennen und auf Beschwerden schnell antworten. Betreut ein Verwalter die Wohnung, geben Sie dem Haus dessen Kontakt. So haben Nachbarn jemanden, den sie anrufen können, statt sofort die Polizei zu rufen.

Im Mietvertrag

• Hausordnung oder Regeln der Eigentümergemeinschaft als Anlage und Pflicht zu ihrer Einhaltung,
• Pflicht, die Einhaltung auch durch Gäste sicherzustellen,
• Regeln für Haustiere,
• Verbot der Kurzzeituntervermietung ohne Ihre schriftliche Zustimmung,
• Zahl der Personen, die in der Wohnung wohnen.

Wer in der Wohnung wohnt und wie sich das im Einwohnerregister zeigt, erklärt unser Ratgeber Wohnsitz und Meldepflicht von Mietern in Tschechien.

1. „Bis 22 Uhr ist alles erlaubt.“ Falsch. Lärm über das ortsübliche Maß ist auch tagsüber unzulässig, und die Hausordnung kann weitere Ruhezeiten festlegen.
2. „Für meinen Mieter hafte ich nicht.“ Für die Ordnungswidrigkeit haftet, wer Lärm macht. Gegenüber dem Haus müssen Sie aber sicherstellen, dass die Regeln auch von denen eingehalten werden, denen Sie die Wohnung überlassen haben.
3. „Wegen Lärm kann ich sofort kündigen.“ Nur bei grober oder besonders schwerwiegender Pflichtverletzung. Für die Kündigung ohne Frist ist zudem eine vorherige Aufforderung zur Abhilfe nötig.
4. „Ohne Polizei kann ich nichts beweisen.“ Ein Polizeiprotokoll hilft, aber auch Lärmprotokolle, Zeugen, Aufnahmen und Korrespondenz belegen Lärm.
5. „Beschwerden über meinen Mieter gehen mich nichts an.“ Eine ignorierte Beschwerde kommt meist stärker zurück, und Sie verlieren die Zeit, in der ein Gespräch gereicht hätte.

• Vermietung ohne Makler. Weitere Vermieterpflichten, vom Energieausweis im Inserat bis zur Nebenkostenabrechnung, finden Sie im Ratgeber Wohnung in Tschechien ohne Makler vermieten.
• Wohnsitz von Mietern. Was die Anmeldung des Mieters bedeutet und wie sie nach Mietende gelöscht wird, erklärt Wohnsitz und Meldepflicht von Mietern in Tschechien.
• Vermietung ohne Risiko. Schutz vor Mietausfall und Schäden behandelt Wohnung in Tschechien ohne Risiko vermieten.

Der Artikel gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Prüfen Sie vor wichtigen Entscheidungen spätere Änderungen. Die tschechischen Gesetze sind auf Tschechisch verfügbar.

• Gesetz über bestimmte Ordnungswidrigkeiten (Gesetz Nr. 251/2016 Slg.), §§ 5 und 7: Nachtruhe, Bußgelder, Ordnungswidrigkeiten gegen das zivile Zusammenleben.
• Bürgerliches Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg.), §§ 1013, 1175, 1176, 2219, 2256, 2257 und 2286 bis 2291: Immissionen, Pflichten der Wohnungseigentümer, Besichtigung, Hausordnung, Reparaturen, Kündigung.
• Gemeindegesetz (Gesetz Nr. 128/2000 Slg.), § 10: allgemein verbindliche Verordnungen zur öffentlichen Ordnung.

Dies ist ein allgemeiner Ratgeber und keine Rechtsberatung im Einzelfall.