Návod pro majitele investičních bytů, výbory SVJ i vlastníky komerčních objektů: co má správa obsahovat, jak firmu prověřit ve veřejných rejstřících a na co se zeptat před podpisem. Článek vydává Bohemian Estates, která správu bytů a garantovaný nájem sama nabízí. Všechna kritéria proto platí i pro nás.
Publikováno 09/10/26, 9:00 dop. · Redakce Bohemian Estates
Jako správcovská firma se v Česku nabízejí tři služby, které mají společný hlavně název. Majitel jednoho bytu potřebuje někoho, kdo najde spolehlivého nájemníka a pohlídá platby. Výbor společenství vlastníků jednotek (SVJ) potřebuje účetnictví, vyúčtování a technickou správu celého domu. Vlastník kancelářské budovy nebo skladu řeší provoz technologií, smlouvy s dodavateli a dostupnost služeb pro své nájemce. Firma, která dobře zvládá jednu z těchto služeb, nemusí rozumět ostatním.
| Typ správy | Pro koho | Co hlavně řeší | První otázka |
|---|---|---|---|
| Správa bytu nebo garantovaný nájem | Majitel jednoho či několika bytů k pronájmu | Nájemníka, nájemné, smlouvy, služby, drobné opravy a předání bytu | Kdo nese riziko, že nájemník nezaplatí nebo byt zůstane prázdný? |
| Správa domu pro SVJ | Společenství vlastníků jednotek a jeho výbor | Účetnictví, příspěvky na správu domu, vyúčtování služeb, revize, dodavatele a shromáždění | Jsou peníze SVJ na jeho vlastním účtu a co přesně je v ceně? |
| Komerční správa a facility management | Vlastník kanceláří, obchodních prostor nebo skladů | Technický provoz, úklid a ostrahu, nájemní vztahy s firmami a reporting | Jaké reakční doby firma garantuje a kdo odpovídá za subdodavatele? |
Ptejte se proto na zkušenosti a reference ze stejného typu nemovitosti, jakou vlastníte. Následující kapitoly procházejí všechny tři situace. Nejvíc prostoru dostává pronájem bytu, protože tam se rozhoduje nejvíc majitelů a nabídky se liší nejvíc.
Pronájem bytu není jednorázový úkon. Patří k němu nacenění nájemného, inzerce, prohlídky, prověření zájemců, nájemní smlouva, předávací protokol, převod energií, hlídání plateb, každoroční vyúčtování služeb, komunikace se SVJ, drobné opravy a havárie a při každé výměně nájemníka celý cyklus znovu. Když jde všechno hladce, zabere to několik hodin měsíčně. Když nájemník přestane platit nebo v noci praskne hadice u pračky, je to práce na celé dny.
Správa se obvykle vyplatí, když:
Naopak se nemusí vyplatit, když bydlíte blízko, máte čas, dlouhodobě spolehlivého nájemníka a byt v dobrém technickém stavu. Odměnu správce byste pak platili hlavně za klid, který už máte. Rozhodněte se podle toho, kolik hodin ročně pronájmu reálně věnujete, jakou hodnotu pro vás ten čas má a jaký výpadek nájemného unesete.
Řada majitelů pronajímá byt v Česku, zatímco sami žijí nebo pracují v cizině. Na dálku se špatně stíhají prohlídky, předání bytu i havárie a některé úkony vyžadují podpis nebo osobní účast. Správce, který vás může zastupovat na základě plné moci, vám ušetří cesty. Plnou moc omezte na úkony, které správce opravdu potřebuje, a nechte si posílat kopie všeho, co vaším jménem podepíše. Příjmy z pronájmu bytu v Česku podléhají české dani i tehdy, když bydlíte v zahraničí. Jak se zdaňují ve státě vašeho bydliště, vám řekne daňový poradce.
U pronájmu bytu se nabídky dělí do dvou modelů. Liší se tím, kdo nese riziko, a od toho se odvíjí cena, smlouva i to, jak velký vliv na pronájem si ponecháte.
Při klasické správě zůstáváte pronajímatelem. Nájemní smlouvu podepisujete vy, nebo ji na základě plné moci podepisuje správce vaším jménem. Správce hledá nájemníka, připravuje dokumenty, hlídá platby a řeší provoz. Odměnu si obvykle bere jako procento z vybraného nájemného, někdy jako pevnou měsíční částku.
Když byt stojí prázdný nebo nájemník nezaplatí, chybí peníze vám. Při odměně z vybraného nájemného přichází o peníze i správce, takže má důvod jednat rychle. Ptejte se, jak přesně postupuje při prodlení: kdy pošle první upomínku, kdy navrhne výpověď, kdo zajistí právníka a kdo platí soudní výlohy. Zeptejte se také, jak hlídá, aby nájemník byt bez vašeho souhlasu nepodnajímal, například turistům. Podnájem bez potřebného souhlasu se podle § 2276 občanského zákoníku považuje za zvlášť závažné porušení povinností nájemce.
Při garantovaném nájmu se firma stává vaším nájemcem. Byt si od vás pronajme za dohodnutou částku a dál ho podnajímá lidem, kteří v něm bydlí. Protože v bytě sama nebydlí, potřebuje k podnájmu váš souhlas (§ 2275 občanského zákoníku). Ten bývá přímo součástí smlouvy. Podnájem končí společně s nájmem (§ 2277), takže když skončí vaše smlouva s firmou, končí i podnájem.
Vy dostáváte dohodnutou částku bez ohledu na to, jestli podnájemník zaplatil, a to v rozsahu, který smlouva garantuje. Před podpisem se proto zeptejte na tři věci:
Slovo garance samo o sobě nic neříká. Rozlišujte tři různá rizika a ke každému si nechte napsat, od kdy, v jaké výši a s jakými výjimkami je kryté:
Ptejte se i na začátek spolupráce, než se najde první podnájemník, na dobu oprav, které objednáte vy, a na to, jak se určuje tržní nájemné, ze kterého se garance počítá. Pokud se nájemné během spolupráce mění podle trhu, mělo by být jasné, kdo změnu navrhuje a jak se k ní můžete vyjádřit.
Dobrý výběr nájemníka ušetří víc peněz než jakákoli garance. Zeptejte se, co přesně správce u zájemců ověřuje: totožnost, příjem nebo potvrzení zaměstnavatele, reference od předchozích pronajímatelů, záznamy v registrech dlužníků a v insolvenčním rejstříku, případně výpis z rejstříku trestů, který zájemce dodá sám.
Prověrka musí respektovat pravidla ochrany osobních údajů. Správce by měl zpracovávat jen údaje, které k rozhodnutí potřebuje, a zájemcům říct, co a proč ověřuje. Některé registry dlužníků lze prověřit jen se souhlasem dotčené osoby. Při klasické správě se předem domluvte, jestli o nájemníkovi rozhodujete vy, nebo správce.
Správce pracuje s vaším majetkem, takže byste měli vidět, co se s ním děje. Očekávejte pravidelný přehled plateb, roční souhrn příjmů a výdajů pro daňové přiznání, kopie smluv a protokolů a zprávy o stavu bytu s fotografiemi. Požádejte o vzorový report ještě před podpisem. Z něj nejlépe poznáte, jak firma pracuje.
Vezměme byt s tržním nájemným 20 000 Kč měsíčně a dva různé roky. V horším roce stojí byt jeden měsíc prázdný a jeden měsíc nájemník nezaplatí. V lepším roce se platí všech dvanáct měsíců. Porovnáváme tři modely: klasickou správu s odměnou 10 % z vybraného nájemného, garanci neplacení za 11 % bez výplaty v prázdném měsíci a plnou garanci za 17 %.
| Model | Horší rok | Lepší rok |
|---|---|---|
| Klasická správa, 10 % z vybraného nájemného | 180 000 | 216 000 |
| Garance neplacení, 11 %, prázdný měsíc bez výplaty | 195 800 | 213 600 |
| Plná garance, 17 % | 199 200 | 199 200 |
Plná garance vyjde v horším roce o 19 200 Kč lépe než klasická správa, v lepším roce o 16 800 Kč hůř. Funguje tedy podobně jako pojištění: platíte za stálý příjem. Dává smysl hlavně tomu, kdo splácí hypotéku, nemůže riskovat výpadek nebo má byt v lokalitě, kde se nájemníci hledají déle. Kdo výkyvy unese, vychází dlouhodobě obvykle lépe s klasickou správou nebo s užší garancí. Sazby 11 % a 17 % odpovídají variantám Výnos a Komfort z našeho ceníku, sazba 10 % je ilustrační.
U každé položky si nechte napsat, jestli je v ceně, za příplatek, nebo zůstává na vás.
Většinu důležitých údajů zjistíte zdarma za pár minut ve veřejných rejstřících. Stačí znát přesný název firmy nebo její IČO, které musí uvádět na webu i ve smlouvě.
V ARES ověříte, že firma existuje, kde sídlí a odkdy působí. Ve veřejném rejstříku uvidíte, kdo firmu vlastní a řídí a jak často se vedení měnilo. Podívejte se i do Sbírky listin: obchodní společnosti do ní mají zakládat účetní závěrky. Z nich poznáte, jestli firma hospodaří se ziskem a jaký má vlastní kapitál. Chybějící závěrky za několik let jsou varovný signál, u garantovaného nájmu obzvlášť, protože vám firma každý měsíc dluží peníze.
V živnostenském rejstříku zkontrolujte, jaká oprávnění firma má. Samotná správa nemovitostí patří do volné živnosti, obor „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“. Pokud vám firma na základě smlouvy o realitním zprostředkování hledá nájemníka nebo kupce, potřebuje vázanou živnost „Realitní zprostředkování“.
Realitní zprostředkovatel musí být po celou dobu činnosti pojištěný s limitem pojistného plnění nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro všechny události v jednom roce (§ 7 zákona č. 39/2020 Sb.). Pro samotnou správu zákon žádnou částku nestanoví. Požádejte proto o potvrzení pojistitele a podívejte se na limit, spoluúčast a na to, jestli pojištění kryje i chyby při správě cizího majetku, například špatně provedené vyúčtování nebo zmeškanou lhůtu.
V insolvenčním rejstříku zadejte IČO firmy a jména jednatelů. Probíhající insolvence firmy nebo lidí v jejím vedení je důvod hledat jinde, u garantovaného nájmu tím spíš.
U recenzí sledujte jejich počet, stáří a to, jak firma reaguje na kritiku. Rozlišujte hodnocení majitelů a nájemníků: nájemníci si stěžují třeba na důsledné vymáhání plateb, majitelé na pomalou komunikaci, a každé z toho vypovídá o něčem jiném. Hodně recenzí přidaných v krátkém čase může znamenat kampaň. Nejvíc se dozvíte od dvou nebo tří stávajících klientů s podobnou nemovitostí. Firma, která si za svou prací stojí, vám kontakt zprostředkuje.
Zeptejte se, jestli nájemné chodí přímo vám, nebo na účet správce, a kdy ho dostanete. Pokud jde přes správce, je bezpečnější oddělený účet pro peníze klientů s jasnou evidencí po jednotlivých bytech. Každý měsíc byste měli dostat výpis: kolik nájemník zaplatil, co správce strhl a proč. Při garantovaném nájmu platí firma vám a riziko placení podnájemníků nese ona. O to víc záleží na její finanční kondici.
Jistota spolu se smluvními pokutami nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného bez záloh na služby (§ 2254 občanského zákoníku). Po skončení nájmu se vrací nájemci a pronajímatel si z ní může započíst dluhy z nájmu. Ujasněte si, kdo jistotu přijímá, na jakém účtu leží, kdo ji vrací a jak se řeší úroky. U garantovaného nájmu bývá jistota od podnájemníka u firmy, takže se ptejte, co se s ní stane, když spolupráce skončí.
Služby spojené s bydlením, například vodu, teplo, výtah nebo úklid společných prostor, platí nájemník formou záloh. Podle zákona č. 67/2013 Sb. se musí vyúčtovat nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období a přeplatky či nedoplatky vyrovnat nejpozději do čtyř měsíců od doručení vyúčtování. Majitel bytu v domě s SVJ přitom dostává vyúčtování od společenství a sám ho přeúčtovává nájemníkovi. Ptejte se, kdo to dělá, jak rychle a jestli správce řeší i smlouvy s dodavateli energií.
Klasická správa bytu se obvykle účtuje zhruba v rozmezí 10–20 % z nájemného, někdy pevnou měsíční částkou. U garantovaného nájmu se odměna odečítá z tržního nájemného a s rozsahem garance roste. Nabídky srovnávejte na stejném základě:
Nejlevnější nabídka často vypadá jinak, když se do ní promítnou všechny poplatky a skutečný rozsah práce.
Dohodněte si částku, do které smí správce objednat opravu bez vašeho souhlasu, a co se považuje za havárii, kterou řeší okamžitě. Ke každé opravě chtějte fakturu, ideálně i fotografie před a po. U dražších prací požadujte víc nabídek.
Přečtěte si výpovědní dobu, výpovědní důvody a sankce za předčasné ukončení. Ve smlouvě by mělo být, co vám správce při skončení předá: klíče, smlouvy, protokoly, stavy měřidel, přehled plateb a jistot a kontakty na nájemníky. U garantovaného nájmu myslete na to, že s nájmem končí i podnájem. Domluvte se předem, jestli podnájemník může zůstat a uzavřít smlouvu přímo s vámi.
Příjmy z pronájmu se zdaňují podle § 9 zákona o daních z příjmů. Můžete uplatnit skutečné výdaje včetně odměny správce, nebo paušál 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč. Paušál zahrnuje všechny výdaje včetně odměny správce, tu už nelze uplatnit navíc. Při vysoké odměně a dalších nákladech proto mohou být výhodnější skutečné výdaje. Konkrétní situaci si ověřte s daňovým poradcem.
Podle § 1190 občanského zákoníku je osobou odpovědnou za správu domu společenství vlastníků, pokud vzniklo. Správce pro SVJ pracuje jako dodavatel, za rozhodnutí a dohled ale dál odpovídá výbor. Vybírejte proto správce, kterého dokážete kontrolovat.
Co všechno správa domu obnáší, rozvádí nařízení vlády č. 366/2013 Sb. V praxi se nabídky správců liší hlavně rozsahem paušálu a tím, co se účtuje zvlášť.
Cena se obvykle uvádí za jednotku a měsíc. Ptejte se, co je mimo paušál: hodinové sazby, shromáždění mimo pracovní dobu, vymáhání pohledávek, dohled nad velkou rekonstrukcí nebo zastupování u soudu.
V domě se pravidelně kontrolují elektroinstalace a hromosvod, plynová zařízení, komíny a spalinové cesty, výtahy, požární zabezpečení včetně hasicích přístrojů a měřidla. Lhůty se liší podle typu zařízení a předpisů. Chtějte je vidět v jedné tabulce s datem poslední a příští kontroly a s odkazem na revizní zprávu. Zmeškaná revize může mít dopad na pojistné plnění i na bezpečnost lidí v domě.
Společenství má mít vlastní bankovní účet. Správce na něm může připravovat platby, schvalovat by je ale měl výbor, například dvojím podpisem. Peníze SVJ by nikdy neměly ležet na společném účtu správce s penězi jiných klientů.
SVJ je zapsané ve veřejném rejstříku. Zkontrolujte, jestli jsou v něm aktuální členové výboru a založené účetní závěrky. Dobrý správce tyto povinnosti hlídá a podklady připravuje sám.
O změně správce rozhoduje orgán určený stanovami. Než dáte výpověď, zjistěte výpovědní dobu a naplánujte předání tak, aby nepadlo doprostřed vyúčtování. Předávací protokol by měl vyjmenovat účetnictví, evidenci jednotek a vlastníků, předpisy plateb, smlouvy s dodavateli, revizní zprávy, projektovou dokumentaci, klíče a přístupy k účtům a systémům.
Když se ve výboru nikdo z vlastníků angažovat nechce, může SVJ zvolit profesionála, i právnickou osobu. Ta pak určí člověka, který ji ve funkci zastupuje. Ujasněte si odměnu, pojištění odpovědnosti a střet zájmů: pokud je profesionální předseda zároveň správcem domu, kontroluje sám sebe. Vlastníci by pak měli mít další kontrolní nástroje, například kontrolní komisi nebo pravidelný audit.
U kanceláří, obchodních prostor a skladů se mluví o property managementu a facility managementu. Nájemci jsou firmy a nájem prostoru sloužícího podnikání upravuje občanský zákoník zvlášť (§ 2302 a násl.). Zákon č. 67/2013 Sb. o službách se vztahuje na domy s byty. U čistě komerční budovy se proto rozúčtování služeb řídí hlavně smlouvou a tím víc záleží na tom, co v ní je.
Při výběru dodavatele projděte:
Bohemian Estates komerční facility management nenabízí. Tato kapitola proto shrnuje obecná kritéria, ne popis naší služby.
Oslovte dvě až tři firmy a nechte si poslat písemnou nabídku se stejnými vstupy: adresa, velikost a vybavení bytu, očekávané nájemné a požadovaný rozsah služeb. Pak je přepište do jedné tabulky. Teprve vedle sebe je vidět, která nabídka je opravdu levnější a která jen jinak počítá.
| Kritérium | Firma 1 | Firma 2 | Firma 3 |
|---|---|---|---|
| Model (klasická správa, nebo garance) a rozsah garance | |||
| Odměna, její základ a DPH | |||
| Jednorázové a další poplatky | |||
| Kudy jdou peníze a kdy je dostanete | |||
| Limit pro opravy bez souhlasu | |||
| Výpovědní doba a sankce | |||
| Rejstříky, pojištění a reference |
Prázdné kolonky jsou také odpověď: co firma neumí doložit písemně, s tím při rozhodování nepočítejte.
Odpovědi si zapište do tabulky z předchozí kapitoly. Konkrétní písemné odpovědi se dají porovnat, vágní ne.
Jeden signál ještě nemusí znamenat špatnou firmu, ale měl by vést k doplňujícím otázkám. Víc signálů najednou je důvod hledat dál.
Stejná kritéria platí i pro nás. Tady jsou údaje, které si můžete ověřit:
Ověřte si nás stejně jako kohokoli jiného: v ARES, ve veřejném rejstříku i v recenzích.
Spočítáme, kolik vám můžeme garantovat v jednotlivých variantách. Na schůzce se nás klidně zeptejte na všech dvanáct otázek z tohoto návodu.
Stručné odpovědi k výběru správcovské firmy.
Fotografie: Pavel Danilyuk, Max Vakhtbovych a Diego F. Parra (Pexels).