Na reklamaci novostavby myslete už při podpisu smlouvy
Nová nemovitost není automaticky zárukou, že bude bez vad a nedodělků. Kvalita novostaveb bohužel často pokulhává – některé kazy se dají odhalit ještě před koupí bytu, některé se ale začnou projevovat až později, když je byt v užívání. Ze zákona sice platí dvouletá reklamační lhůta, která chrání kupujícího, ale dejte si pozor na právní nedostatky smluv. Pochybní developeři často ukrývají do dokumentací kličky, které vám vymáhání nápravy značně ztíží, říká David Novotný z realitní společnosti Bohemian Estates.
Když se vrátíme ještě o několik kroků zpátky, měli byste si dávat pozor i na výběr developera. Zárukou jistoty jsou stabilní a prověřené společnosti, která mají delší historii a mají dlouhodobé plány na trhu s nemovitostmi. „Tato rada se může zdát jako samozřejmá, ale je důvod, proč tomu věnovat pozornost hned na začátku. Není zase tak výjimečné, že developeři krachují. Anebo dokonce pro novou výstavbu vznikne účelová společnost, která hned po předání bytů zanikne. To je pochopitelně problém pro pozdější uplatnění jakéhokoli vašeho zákonného nároku,“ vysvětluje David Novotný, majitel a jednatel realitní společnosti Bohemian Estates. Od svého založení v roce 2006 poskytuje komplexní servis v oblasti správy a investic do rezidenčních i komerčních nemovitostí.
Nové byty bez vad? Téměř zázrak
Najít novostavbu bez vad a nedodělků, je téměř zázrak. Stavaři jsou dnes nuceni stavět byty a domy pod tlakem a ve spěchu, což se odráží na kvalitě výsledného díla. Ani developeři nad kvalitou příliš nebdí. „Nejlepší strategií je podchytit maximum potenciálních problémů hned na začátku, respektive během stavby. Využít na to můžete služeb profesionálního technického inspektora. I tak ale počítejte s tím, že některé vady se mohou projevit až s užíváním bytu. V takovém případě byste měli vědět, že novostavba má ze zákona dvouletou reklamační lhůtu, přesněji ji litera zákona nazývá zákonnou odpovědností za škody ze strany prodávajícího. Ta začíná nabývat platnosti zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí,“ vysvětluje David Novotný. A to je pádný důvod, proč se soustředit na pečlivé prostudování reklamačních podmínek ve smlouvě.
Přestože je reklamační lhůta dána zákonem, David Novotný doporučuje, aby byl ve smlouvě zpracován přesný postup odstranění vad a proces reklamace. „Co je psáno, to je dáno. Co není ve smlouvě explicitně zmíněno, toho se budete později domáhat jen těžko. Ze smlouvy by mělo jasně vyplývat, na koho se v případě zjištění pochybení obrátit a jak a do kdy má developer zareagovat. Myslete i na sankce v případě nedodržení postupu a termínů,“ doporučuje Novotný z Bohemian Estates.
Kromě záruční lhůty zákon pracuje ještě s termínem odstraňování vad. Týká se vad, které objevíte do šesti měsíců od předání bytu. Myslí se tím nejen očividné vady, které jste zaznamenali do předávacího protokolu, ale především skryté defekty, které se projeví později. Developer ručí za bezchybný stav nemovitosti, kterou vám předá, a pokud to není splněno, pracuje se s předpokladem, že vada existovala již při předání bytu. Developer je tedy povinen všechny tyto nedostatky odstranit.