Základní investorská matematika. Jaká strategie se vyplatí pro nemovitosti?

Nemovitosti jsou pro řadu investorů stále oblíbenou investiční komoditou. A není na tom nic překvapivého. Se správným investičním bytem a vhodně zvolenou strategií můžete dosáhnout až 7 % ročně, což je mnohem více než u vkladů, fondů a dalších běžných spořicích produktů. Zvažujete-li investici do nemovitosti, měli byste kromě jiného promyslet i nejvhodnější investiční strategii. Podle Davida Novotného z Bohemian Estates se nejvíce vyplatí strategie „kup a drž“.

Prodejní ceny realit na postcovidovém trhu se stále šplhají strmě vzhůru. Jen ceny nových bytů v Praze se na konci června meziročně zvýšily o necelých 10 %. Růst cen se neustále zrychluje hlavně vlivem převisu poptávky nad nabídkou, v případě novostaveb se v něm ještě odrážejí zdražující se ceny stavebních materiálů. Prodejní ceny nemovitostí jsou tak rekordní několik měsíců po sobě. „Poptávku ženou kupředu také stále velmi dostupné hypotéky a rostoucí obavy ze znehodnocení peněz vlivem inflace. Dnes je běžné, že na byty v nabídce se dělají pořadníky a i ty nové se prodají prakticky ihned po uvedení na trh,“ shrnuje aktuální situaci David Novotný z realitní společnosti Bohemian Estates. Pokud přemýšlíte o investici do nemovitostí, neměli byste otálet. Nejprve se rozhodněte, jakou investiční cestou jít, a zvažte pečlivě všechna pro a proti.

Výnos a návratnost investice, stejně jako míra rizika a s tím spojená likvidita, se odvíjí od investičního horizontu. To v praxi znamená odpovědět si na otázku, na jak dlouho chcete investovat. Existují dva základní přístupy – „buy and flip“ a „buy and hold“. „První investiční strategie znamená spekulaci s nemovitostmi. Vaším úkolem je co nejlevněji koupit nemovitost a co nejvýhodněji, tedy co nejdráž, ji zase prodat. Tito investoři se často zaměřují na byty vhodné pro rekonstrukci, které zrenovují, a pak se jejich prodejem v co nejkratším horizontu snaží dosáhnout maximálního zisku. Druhá strategie se soustředí na investice v dlouhodobém horizontu. Hlavním zdrojem příjmu jsou pravidelné měsíční nájmy, které zajišťují stálý příjem. A také je tu samozřejmě meziroční zhodnocení, kdy se investiční byt zároveň zhodnotí každý rok minimálně o výši inflace,“ vysvětluje David Novotný z Bohemian Estates.

Vliv zákonů a daní na realitní investice

Pro kompletní posouzení investice je třeba vzít v potaz i právní podmínky, zákony a hlavně daně v daném státě. Daně totiž významně ovlivňují výnos, často bohužel k nelibosti investorů. „U investiční nemovitosti si dobře spočítejte nejen to, kolik na ní vyděláte, ale také kolik z toho odvedete státu. Daňové zákony v České republice spíše nepřejí spekulantům. Pokud chcete prodat nemovitost bez zdanění, musíte nemovitost vlastnit minimálně pět let, respektive doba mezi nabytím nemovitosti a prodejem musí být delší než pět let. Pokud máte v dané nemovitosti hlášené trvalé bydliště, tak se tato lhůta, které se říká časový test, zkracuje na dva roky,“ vysvětluje David Novotný. Vzhledem k daňovým povinnostem tedy vychází nejpříznivěji investiční strategie „kup a drž“.