Änderungen am neuen Baugesetz erschweren die Situation auf dem Immobilienmarkt
Das neue Baugesetz, dessen Vorbereitung und Finalisierung mehr als vier Jahre dauerte und das Mitte 2023 in Kraft treten sollte, wird höchstwahrscheinlich angepasst oder zumindest verschoben. Die konkrete Form dieser Änderungen kennt jedoch niemand, und der Immobilienmarkt einschließlich der Projektentwickler tappt im Nebel. Wie geht es weiter und wie wird sich dies auf die Immobilienpreise auswirken?
Die Immobilienpreise werden langfristig von mehreren Faktoren beeinflusst. Während die Pandemiesituation der vergangenen zwei Jahre einer davon ist, belastet uns in der Tschechischen Republik schon lange noch ein weiteres Problem. „Die Genehmigungsverfahren in Böhmen dauern absurd lange, obwohl es seit 2006 insgesamt 26 Novellierungen gab, durch die das letzte Baugesetz schrittweise angepasst wurde. Wenn wir beispielsweise über eine gewöhnliche Genehmigung für ein Wohnhaus in der Hauptstadt sprechen, das zudem dem Flächennutzungsplan entspricht, ist es keine Ausnahme, dass Projektentwickler bis zu zehn Jahre auf die Genehmigung warten“, sagt David Novotný, Gründer und Geschäftsführer des unabhängigen Immobilienunternehmens Bohemian Estates.
Das Unternehmen befasst sich unter anderem bereits seit 2006 mit der Beratung im Bereich Investitionen in Projektentwicklungen. Derzeit verwaltet es mehr als 2 000 Wohnungen in der Tschechischen Republik und im Ausland mit einem Gesamtwert von 15 Milliarden Kronen. Bohemian Estates ist zudem auf die Suche und Prüfung von Immobilien spezialisiert, sodass die Immobilienexperten die für viele untragbare Lage auf dem Immobilienmarkt aus erster Reihe verfolgen. Die aktuellen Immobilienpreise und die Bedingungen für die Aufnahme eines Hypothekendarlehens machen Wohneigentum für immer mehr Menschen zur Utopie. „Die Nachfrage übersteigt schon seit einiger Zeit das Angebot, insbesondere in Großstädten und deren unmittelbarem Umfeld. Das Problem ist, dass es keine neuen Wohnungen gibt und das Baugesetz, das den Genehmigungsprozess beschleunigen sollte, höchstwahrscheinlich geändert und verschoben wird. Das kündigt zumindest die neue Regierung an, die wir ab Mitte Dezember haben sollten“, ergänzt Novotný.
Niemand weiß jedoch, welche konkreten Änderungen das Baugesetz erfahren wird, und dies bereitet den Projektentwicklern natürlich Sorgen. Derzeit wissen sie nämlich nicht, nach welcher Gesetzgebung sie sich künftig richten müssen. Der Immobilienmarkt steht somit vor weiteren Verzögerungen, die sich erneut auf die Immobilienpreise auswirken können. „Während einige vorhersagen, dass die Immobilienpreise bald ihren Höchststand erreichen werden, wäre ich nicht so optimistisch. Im Gegenteil: Bei einigen Immobilientypen können wir mit einem weiteren Anstieg rechnen. Dies wird vor allem Wohnungen betreffen, deren Preise in den nächsten zwei bis drei Jahren um etwa 10 % steigen können. Wir dürfen nämlich den drastischen Anstieg der Baustoffpreise nicht vergessen, der sich zwangsläufig irgendwo niederschlagen muss“, sagt David Novotný.
Die Situation spielt jedoch Immobilieneigentümern in die Karten, die einen Verkauf geplant hatten. Sie haben jetzt eine außergewöhnliche Gelegenheit, ihre investierten Mittel aufzuwerten. Beim Kauf einer Immobilie rät Novotný hingegen zur Vorsicht. „Derzeit ist die Lage ungünstig, und ein Immobilienkauf sollte mit größter Vorsicht angegangen werden. Ein flächendeckender Preisanstieg kann auch zu einer künstlichen Preiserhöhung bei Immobilien führen, die den geforderten Wert im Vergleich zu anderen konkurrierenden Angeboten schlicht nicht erreichen. Beim Kauf empfehle ich daher ein gutes Immobilienunternehmen, das mögliche rechtliche oder bauliche Mängel der Immobilie feststellen und aufdecken kann. Nur so kauft man nicht die Katze im Sack und macht bei dem Geschäft keinen Verlust“, schließt David Novotný für Bohemian Estates.