Ab Januar werden Hypotheken wieder leichter zugänglich – bringt das den Immobilienmarkt in Bewegung?
Die Česká národní banka gab im November bekannt, dass sie ab Januar einen der Indikatoren abschafft, den Banken bei der Entscheidung über die Gewährung eines Hypothekendarlehens berücksichtigen mussten. Abgeschafft wird der DTI-Indikator (debt-to-income), der das Verhältnis der Gesamtverschuldung eines Kreditwerbers zu seinem gesamten jährlichen Nettoeinkommen ausdrückte. In der Praxis werden dadurch mehr Menschen eine Hypothek erhalten können. Wird dies den Immobilienmarkt in Bewegung bringen?
Gründe für die Abschaffung des DTI
Die Česká národní banka hat den DTI abgeschafft, weil die höheren Zinssätze die Risiken im Zusammenhang mit dem Einkommensniveau der Antragsteller bereits begrenzen und die Steuerung dieser Risiken ab Januar den Kreditgebern überlassen bleibt. Diese müssen künftig nur noch die LTV-Grenze (loan-to-value) anwenden, die das Verhältnis zwischen der Höhe des Hypothekendarlehens und dem Beleihungswert der Immobilie ausdrückt. Mit anderen Worten: Von der Bank können maximal 90 % des Gesamtwerts der Immobilie geliehen werden. 90 % des Betrags können jedoch nur Antragsteller unter 36 Jahren leihen. Antragsteller über 36 Jahre können maximal 80 % des Gesamtbetrags leihen; den Rest sollten sie idealerweise angespart haben.
In der Vergangenheit galt zudem der DSTI-Grenzwert (debt-service-to-income), der das Verhältnis zwischen der Höhe der monatlichen Raten aller Kredite und dem monatlichen Nettoeinkommen des Hypothekenantragstellers ausdrückte. „DSTI wurde bereits im Juli 2023 abgeschafft. Einer der Hauptgründe war die Tatsache, dass die Zahl der notleidenden Kredite auch nach dem Anstieg der Immobilienpreise und der Inflation nicht zugenommen hat und dieser Grenzwert daher nicht erforderlich war“, sagt David Novotný vom Immobilienunternehmen Bohemian Estates, das sich mit Immobilienverwaltung und Immobilieninvestitionen befasst.
Entwicklung des Immobilienmarkts im Jahr 2024
Novotný fügt hinzu, dass die Abschaffung dieses Indikators den Immobilienmarkt im kommenden Jahr leicht beleben könnte. „Eine Erholung des tschechischen Immobilienmarkts wird in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 erwartet. Sie wird jedoch auch von der Höhe der Zinssätze abhängen. Wohnimmobilien werden verstärkt gekauft werden, während das Interesse an Industrieimmobilien und Büroflächen zurückgehen wird.“
5 % als neuer Standard
Die Hypothekenzinsen liegen derzeit zwischen 5-6 %, und während dies vor einem Jahr für viele Menschen noch eine unüberwindbare Grenze war, werden die Zinssätze heute anders betrachtet. „Zu einer leichten Belebung des Immobilienmarkts kam es eigentlich bereits im Laufe dieses Jahres. Die Grenze von 5-6 % wurde als neuer Standard wahrgenommen, und da niemand genau wusste, wie sich die Situation weiterentwickeln würde, stieg das Interesse an Immobilien. Schließlich wissen wir auch jetzt nicht, ob die Zinssätze sinken werden und wenn ja, um wie viel“, sagt David Novotný.
Andererseits wird auch im kommenden Jahr eine Nachfrage nach Mietwohnungen bestehen, was Möglichkeiten für diejenigen eröffnet, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchten. „Die Anlagestrategie beim Immobilienkauf muss gut durchdacht und berechnet werden. Insbesondere dann, wenn Sie den Kauf der Immobilie zu einem großen Teil mit einer Hypothek finanzieren. Sie müssen sich fragen, wie hoch die monatliche Rate sein wird und welche monatliche Miete angesetzt werden kann. Und werden Sie die Immobilie so vermieten können, dass alle Kosten gedeckt sind und die Immobilie Ihnen darüber hinaus Erträge bringt? Wir können unsere Kunden dabei unterstützen. Wir wählen eine Immobilie aus, verhandeln einen Preisnachlass und können uns auch um die Vermietung selbst kümmern. Gleichzeitig können wir beurteilen, ob die Immobilie das Potenzial hat, ausschließlich kurzfristig vermietet zu werden. Immobilien in ausgewählten Lagen können auf diese Weise doppelt so viel verdienen“, schließt Novotný von Bohemian Estates.