Od ledna budou hypotéky opět dostupnější, rozhýbe to realitní trh?

Důvody zrušení DTI

Ke zrušení DTI Česká národní banka přistoupila z toho důvodu, že vyšší úrokové sazby již omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů a řízení těchto rizik od ledna zůstane na poskytovatelích. Ti tak nově budou muset uplatňovat pouze limit LTV (loan-to-value), který vyjadřuje poměr mezi výší hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti. Jinými slovy, od banky si lze půjčit maximálně 90 % celkové hodnoty nemovitosti. 90 % z částky si však mohou půjčit jen žadatelé do 36 let. Žadatelé nad 36 let si mohou půjčit maximálně 80 % z celkové částky, zbytek musí mít ideálně našetřeno.

V minulosti se uplatňoval ještě limit DSTI (debt-service-to-income), který vyjadřoval poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů a čistým měsíčním příjmem žadatele o hypotéku. „DSTI bylo zrušeno již v červenci 2023. Jedním z hlavních důvodů byl fakt, že ani po navýšení cen nemovitostí a zvýšení inflace nenarostl počet nesplácených úvěrů, a nebylo potřeba tento limit uplatňovat,“ říká David Novotný z realitní společnosti Bohemian Estates, která se zabývá správou nemovitostí a investicemi do nemovitostí.

Vývoj realitního trh v roce 2024

Novotný zároveň dodává, že zrušení tohoto ukazatele by mohlo mírně oživit realitní trh v příštím roce. „Oživení českého realitního trhu se očekává v druhé polovině roku 2024. Záviset ale bude i na výši úrokových sazeb. Více se budou kupovat rezidenční nemovitosti, naopak poklesne zájem o průmyslové nemovitosti a kancelářské prostory.“

5 % jako nový standard

Úrokové sazby u hypoték se nyní pohybují mezi 5-6 %, a zatímco před rokem touto dobou to pro mnoho lidí byla nepřekonatelná hranice, nyní se už na výši úrokových sazeb pohlíží jinak. „K mírnému oživení realitního trhu vlastně došlo už během tohoto roku. Na hranici 5-6 % se začalo pohlížet jako na nový standard, a tím, že nikdo pořádně nevěděl, jak se situace dál vyvíjet, zájem o nemovitosti stoupal. Ostatně ani teď nevíme, jestli úrokové sazby klesnou, a pokud ano, tak o kolik,“ říká David Novotný.

Na druhou stranu, i v příštím roce bude zájem o pronájmy, což otevírá možnosti těm, kteří chtějí nemovitost koupit na investici. „Investiční strategii při koupi nemovitosti je potřeba dobře promyslet a propočítat. Obzvláště, pokud budete koupi nemovitosti z velké části financovat právě hypotékou. Je potřeba se ptát na to, jaká bude měsíční výše splátky a na kolik by šel stanovit měsíční nájem. A budete schopni nemovitost obsadit tak, abyste pokryli všechny náklady a ještě vám nemovitost vydělávala? Našim klientům s tím můžeme pomoct. Vytipujeme nemovitost, vyjednáme slevu a můžeme se postarat i o pronájem jako takový. Zároveň dovedeme říct, zda má nemovitost potenciál být pronajímaná jen krátkodobě. Nemovitosti ve vybraných lokalitách tímto způsobem mohou vydělat dvojnásobně víc,“ uzavírá Novotný za Bohemian Estates.