Was sind die wichtigsten Treiber der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt?
Die im April eingeführten Regulierungen der Zentralbank für die Vergabe von Hypotheken stellen einen spürbaren Eingriff in das Geschäft rund um den Verkauf von Neubauwohnungen dar. Schätzungsweise bis zu ein Viertel der Kunden wird aufgrund dieser Einschränkungen Schwierigkeiten haben, eine neue Wohnung zu kaufen. Es liegt die Vermutung nahe, dass sich das Angebot an Neubauwohnungen infolge der geringeren Nachfrage erweitern könnte. Laut David Novotný, Eigentümer des Immobilienunternehmens Bohemian Estates, ist jedoch keine dramatische Verbilligung von Neubauwohnungen zu erwarten. Zugleich fügt er hinzu, dass sich die starke Preissteigerung voraussichtlich verlangsamen und die Preise sich stabilisieren werden.
Ab dem ersten April müssen Hypothekenantragsteller neue, strengere Regeln erfüllen. Personen über 36 Jahre müssen mindestens ein Fünftel des gesamten Immobilienwerts aus eigenen Mitteln angespart haben, der Umfang der gewährten Hypothek darf das 8,5-Fache des jährlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen und die maximale monatliche Rate darf nicht höher als 45 % des monatlichen Nettoeinkommens sein.
Der Preisanstieg verlangsamt sich, Neubauwohnungen werden jedoch nicht günstiger
„Die Nachfrage nach Immobilien ist in den ersten Monaten dieses Jahres um etwa ein Drittel zurückgegangen. Aufgrund der Regulierungen der Tschechischen Nationalbank erwarten wir eine geringere Nachfrage nach Immobilien, was einen positiven Impuls für das Angebot an Neubauwohnungen auf dem tschechischen Markt bedeuten könnte. Das Angebot wird wahrscheinlich teilweise wachsen, doch ich wäre mit übertriebenem Optimismus vorsichtig. Neubauwohnungen werden nicht günstiger; lediglich die dramatische Eskalation ihrer Preise, die wir in den vergangenen Jahren erlebt haben, wird zum Stillstand kommen, und die Preise werden sich mittelfristig stabilisieren“, erklärt David Novotný, Eigentümer und Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Bohemian Estates.
Der Grund, weshalb sich das Angebot an Neubauwohnungen durch den Nachfragerückgang nicht wesentlich verbessern wird, liegt woanders. „Der tschechische Immobilienmarkt ist insofern spezifisch, als nicht nur die Nachfrage zählt, sondern auch das Genehmigungsverfahren, das sehr langwierig und häufig von unsinniger Bürokratie belastet ist. Entscheidend ist hierbei die Rolle des Staates und die geplante Novelle des Baugesetzes. Sobald der Staat schnellere Baugenehmigungen ermöglicht, wird sich das Immobilienangebot erweitern und der Markt stabilisieren. Der verzweifelte Wohnungsmangel, vor allem in der Hauptstadt Prague, verursacht die Preissteigerungen, die wir aus den vergangenen Jahren kennen. Daher wird sich letztlich nach der durch die Regulierungen bei der Hypothekenvergabe verursachten Abkühlung der Nachfrage nicht allzu viel ändern. Auch die Verteuerung von Baumaterialien und Bauleistungen schlägt sich erheblich auf die endgültigen Immobilienpreise nieder. Bei einigen Materialarten sehen wir Preissteigerungen von fünfzig bis hundert Prozent. Und das ist bereits ein erheblicher Unterschied“, erklärt David Novotný von Bohemian Estates.
Impuls für die Entwicklung des Mietwohnungsmarkts
Die aktuelle Entwicklung bedeutet einen starken Impuls für den Mietwohnungsmarkt, der dadurch Entwicklungspotenzial erhält. Als Vorbild dient in dieser Hinsicht der westliche Markt, wo das Verhältnis von Wohneigentum und Mietwohnungen etwa fünfzig zu fünfzig beträgt – im Unterschied zu Tschechien, wo Mietwohnungen etwa ein Viertel ausmachen. Künftig besteht daher viel Raum dafür, dass sich diese Verhältnisse angleichen.