Eine Anlagewohnung ist eine beliebte Methode, eigenes Kapital zu vermehren
Sie haben eine Anlagewohnung zu einem günstigen Preis erworben und freuen sich nun über den rentablen Kauf und erwarten eine jährliche Rendite im einstelligen Prozentbereich. Obwohl der günstige Erwerb einer Immobilie ein wichtiges Glied in der Investitionskette ist, reicht er allein nicht aus, um künftig eine interessante Wertsteigerung des Geldes zu erzielen.
Die Rendite einer Immobilie hängt nicht nur davon ab, wie Sie auf dem Immobilienmarkt einkaufen, sondern auch davon, an wen und zu welchen Bedingungen Sie sie vermieten können. Die Auswahl des Mieters wirkt sich unmittelbar auf die Höhe der Nettorendite aus. Während bei der Bruttorendite der Kaufpreis mit der vereinnahmten Jahresmiete verglichen wird, müssen bei der Nettorendite auch die Kosten für notwendige laufende Reparaturen, regelmäßige Instandhaltung und verursachte Schäden berücksichtigt werden. Eine schlechte Mieterauswahl gefährdet somit unmittelbar die Rentabilität der Investition, und der Eigentümer einer Anlagewohnung verliert eine attraktive Wertsteigerung seiner investierten finanziellen Mittel. Ähnlich verhält es sich bei einer hohen Mieterfluktuation, durch die weitere Kosten entstehen, wenn Sie die Immobilie nicht kontinuierlich vermieten können und es zu längeren Leerständen zwischen einzelnen Mietern kommt.
„Mit dem Kauf der idealen Anlageimmobilie enden die Sorgen also nicht – ganz im Gegenteil. Eine Immobilie muss regelmäßig betreut werden. Eine hochwertige Verwaltung erfordert relativ viel Zeit: Anzeigen schalten, Kommunikation mit Interessenten in Form von Dutzenden Telefonaten und E-Mails, Wohnungsbesichtigungen am Abend, Einzug der Miete, Ummeldung von Vorauszahlungen und Energien, Renovierungen, Organisation von Reparaturen und regelmäßiger Instandhaltung, Kommunikation mit Lieferanten, Zahlung von Steuern und Gebühren und vor allem die allgegenwärtige Verwaltung in Form von Zahlungsbelegen und Verträgen. Die Vorstellung eines einfachen Zusatzeinkommens weicht in der Praxis daher schnell der Ernüchterung, und aus einem Hobby neben dem Beruf wird in vielen Fällen eine Vollzeitbeschäftigung“, sagt David Novotný, Eigentümer und Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Bohemian Estates International, das sich seit mehr als 10 Jahren mit dem Kauf, der Verwaltung und dem Verkauf von Immobilien befasst, nicht nur von Anlageimmobilien. Der Zeitaufwand ist dabei hoch. Zeit ist jedoch die wertvollste Ressource und kann in interessantere Tätigkeiten investiert werden – beispielsweise in die Umsetzung weiterer Investitionsvorhaben.
Eine Wohnung wird erst dann zu einer vorteilhaften Investition, wenn sie langfristig und gut an zahlungsfähige Mieter mit zuverlässiger Zahlungsmoral vermietet ist. Der größte Albtraum sind Nichtzahler, sogenannte Mieterwechsler und anderweitig problematische Mieter, die Sie viel Geld und Zeit kosten. Der menschliche Faktor kann trügerisch sein. Deshalb ist es am besten, dieses Risiko gleich zu Beginn auszuschließen oder zumindest zu minimieren.
„Wenn Sie Anlagewohnungen nicht hauptberuflich betreiben, ist es besser, die Verwaltung Profis zu überlassen. Ein kompetenter Verwalter kann mit Ihrer Zustimmung, jedoch ohne Ihre Mitwirkung, im Grunde alles regeln, was ein Mietverhältnis mit sich bringt: von der Prüfung der Schuldenfreiheit der Mieter über den Einzug der Miete einschließlich der Sicherstellung möglichst geringer Mietausfälle bis hin zur laufenden Instandhaltung, Reparaturen und der gesamten Kommunikation mit Behörden sowie Dienstleistern und Energieversorgern. Sie beziehen dann einfach entspannt Ihre Rendite“, fährt Novotný fort und ergänzt: „Bei guter Auslastung erzielen Sie ohne Arbeit und Sorgen die höchstmögliche Rendite von bis zu 7 % p. a. Dank unserer Erfahrung und Fachkenntnisse erreichen wir durchschnittlich eine Auslastung von 96 %. Die Dienstleistung finanziert sich somit selbst und hilft Ihnen darüber hinaus, Ihre Gewinne zu steigern.“ Anlagewohnungen bieten ihren Eigentümern gleich zwei Formen der Wertsteigerung: zum einen die Mieteinnahmen selbst, zum anderen die Wertsteigerung der erworbenen Immobilie.