Mieterhöhungen führen zu vorübergehenden Veränderungen auf dem Markt – wie können Sie sich als Vermieter darauf vorbereiten?

Das gesamte vergangene Jahr war von Erhöhungen des Leitzinssatzes geprägt. Die Česká národní banka nahm diesen Schritt insgesamt fünfmal vor, bis der Satz im Dezember 3,75 % erreichte. Die Reaktionen der Banken ließen nicht lange auf sich warten, und Antragsteller für Hypothekendarlehen zahlen nun deutlich mehr. Die Änderungen werden jedoch auch Menschen betreffen, deren Zinsbindung in absehbarer Zeit endet; auch sie müssen mit veränderten Konditionen rechnen. Die Erhöhung des Leitzinssatzes war jedoch nicht der einzige Schritt der Česká národní banka. Für diejenigen, die den Kauf einer Immobilie planen, ist auch die Rückkehr der beiden ursprünglichen Kennzahlen DTI und DSTI von Bedeutung. Was sagen diese Kennzahlen aus? David Novotný, Eigentümer und Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Bohemian Estates, das sich mit Immobilieninvestitionen und deren Verwaltung befasst, erläuterte sie.

„Die Kennzahl DTI, also debt-to-income, drückt die Gesamtverschuldung eines Hypothekenantragstellers als Vielfaches seines jährlichen Nettoeinkommens aus. Die ČNB hat diesen Wert für Personen über 36 Jahre auf 8,5 festgelegt. Das bedeutet, dass der jeweilige Antragsteller in der Lage sein sollte, alle seine Schulden mit höchstens dem Achtundeinhalbfachen seines jährlichen Nettoeinkommens zu decken. DSTI steht wiederum für debt-service-to-income und bezeichnet das Verhältnis zwischen der Gesamthöhe der monatlichen Schuldentilgungen eines Kreditantragstellers und seinem monatlichen Nettoeinkommen. Für DSTI gilt eine Grenze von 45 %, das heißt, die Schulden des Antragstellers sollten 45 % seines monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten“, erklärt Novotný.

Diese Bedingungen treten ab April dieses Jahres in Kraft. Obwohl die Banken einen gewissen Spielraum haben werden, wird erwartet, dass sich die Aufmerksamkeit der Menschen dem Mietwohnen zuwendet. Im nächsten Jahr werden deutlich weniger Menschen eine Hypothek erhalten. Bei Mietwohnungen sind daher mit hoher Wahrscheinlichkeit Preiserhöhungen zu erwarten, insbesondere in Großstädten oder Randlagen von Großstädten. „Wir erwarten steigende Mieten in Prague, aber auch in Städten mit guter Verkehrsanbindung an Prague entlang der Hauptverkehrsachsen. Dort werden sich Vermieter dies leisten können“, ergänzt David Novotný. Für nicht alle Immobilieneigentümer muss dies jedoch unbedingt eine gute Nachricht sein. Preiserhöhungen können nämlich kurzfristige Umzüge zur Folge haben. Menschen werden nach günstigeren Alternativen oder vorteilhafteren Lagen suchen. Viele werden ihre Wohnsituation in diesem Jahr neu bewerten. „In der Tschechischen Republik überwiegen nach wie vor Immobilieneigentümer, für die die Miete ein passives Einkommen ist und die sich um nichts kümmern möchten. Das denkbar schlimmste Szenario ist natürlich die Suche nach neuen Mietern. Die Lösung ist aber auch nicht, die Preise nicht zu erhöhen – damit würden sie gegen sich selbst handeln“, sagt Novotný.

Seiner Ansicht nach ist es sinnvoll, bereits jetzt auf die Situation zu reagieren und mit den aktuellen Mietern im Voraus über alles zu sprechen sowie Bedingungen zu vereinbaren, die beiden Seiten entgegenkommen. Im Vorteil sind diejenigen, die die Vermietungsverwaltung einem Immobilienbüro überlassen haben. Manche garantieren nämlich die Miete sogar bei Leerstand der Immobilie. Ein Beispiel dafür ist Bohemian Estates, das den Service der garantierten Miete bereits seit Jahren erfolgreich anbietet. „Eine Mietgarantie ist natürlich gerade für solche Fälle die ideale Lösung, wenn der Markt mit kleineren oder größeren Turbulenzen zu kämpfen hat. Steigende Mieten sind langfristig eine hervorragende Nachricht für Eigentümer, können aber auch ein gewisses Maß an Unannehmlichkeiten mit sich bringen, insbesondere im ersten Halbjahr dieses Jahres“, schließt David Novotný von dem Immobilienunternehmen Bohemian Estates.