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Ein Untermietvertrag kommt ins Spiel, wenn eine Wohnung oder ein Zimmer nicht vom Eigentümer, sondern von einem Mieter vermietet wird – also von jemandem, der selbst Miete zahlt und einen Teil der Räumlichkeiten (oder die gesamte Wohnung) einer weiteren Person überlässt. Am häufigsten begegnet er Ihnen bei Wohngemeinschaften, Genossenschaftswohnungen oder bei einem vorübergehenden Wohnaufenthalt aufgrund der Arbeit. Bei uns finden Sie ihn im Rahmen der garantierten Miete.
Auf den ersten Blick kann eine Untermiete wie ein gewöhnliches Mietverhältnis wirken. Rechtlich handelt es sich jedoch um ein grundlegend anderes Verhältnis mit anderen Rechten, anderen Pflichten und einem anderen Schutzniveau.
| Miete | Untermiete | |
| Vertragspartner | Eigentümer der Immobilie | Mieter |
| Zustimmung des Eigentümers | Nicht erforderlich | Erforderlich |
| Kündigung ohne Angabe von Gründen | Nicht möglich (Vermieter) | Möglich |
| Meldeadresse | Kann nicht verboten werden | Mit Zustimmung des Eigentümers |
| Vertragsende | Eigenständiges Verhältnis | Endet zusammen mit dem Mietverhältnis |
Eine Untermiete ist keine Ausnahme – sie ist eine alltägliche Situation, der viele Menschen begegnen, ohne es zu bemerken.
Den Mietvertrag hat nur einer der Mitbewohner unterzeichnet. Die anderen schließen mit ihm einen Untermietvertrag ab – für ein Zimmer oder einen Teil der Wohnung. Typisch für Studierende oder junge Menschen, die ihre erste Stelle antreten.
Ein Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft besitzt technisch gesehen nicht die Wohnung, sondern einen Genossenschaftsanteil. Es wohnt in der Wohnung zur Miete von der Genossenschaft. Möchte es die Wohnung einer dritten Person überlassen, handelt es sich stets um eine Untermiete – deren Bedingungen werden in der Satzung der Genossenschaft festgelegt.
Der Mieter verreist für mehrere Monate und überlässt die gesamte Wohnung einer anderen Person. Da er selbst nicht in der Wohnung wohnt, benötigt er die schriftliche Zustimmung des Vermieters (§ 2275). Eine Untermiete ohne Zustimmung stellt eine schwerwiegende Verletzung der Pflichten des Mieters dar (§ 2276).
Im Gegensatz zum Mietvertrag schreibt das Gesetz für einen Untermietvertrag keine Pflichtangaben vor. Die Schriftform ist nicht verpflichtend, wird jedoch dringend empfohlen.
Der Vertrag sollte stets Folgendes enthalten:
Diese Frage sorgt für die meisten Unsicherheiten. Die Antwort hängt von einer einzigen Sache ab: ob der Mieter selbst in der Wohnung wohnt.
Der Mieter bewohnt die Wohnung → Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist keine Zustimmung des Eigentümers erforderlich. Der Mieter darf einen Teil der Wohnung auch ohne Kenntnis des Vermieters untervermieten.
Der Mieter wohnt nicht in der Wohnung → Die Zustimmung des Vermieters ist erforderlich; sowohl der Antrag als auch die Zustimmung müssen schriftlich erfolgen. Äußert sich der Vermieter einen Monat lang nicht, gilt die Zustimmung als erteilt, sofern kein Untermietverbot vereinbart wurde (§ 2275). Eine Untermiete ohne Zustimmung stellt eine schwerwiegende Verletzung der Pflichten des Mieters dar (§ 2276), aufgrund derer der Vermieter den Mietvertrag kündigen kann.
Genossenschaftswohnung → Es kommt auf die Satzung der Genossenschaft an. Manchmal ist das Recht zur Untervermietung unmittelbar in der Satzung verankert, in anderen Fällen ist die Zustimmung des satzungsmäßigen Organs erforderlich. Prüfen Sie die Satzung stets vor Vertragsabschluss.
Kündigungsfrist bei Untermiete: Anders als ein Mietvertrag kann eine Untermiete ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Das Gesetz legt für die Untermiete einer Wohnung keine besondere Kündigungsfrist fest; vereinbaren Sie diese daher ausdrücklich im Vertrag. Die Untermiete endet in jedem Fall spätestens mit dem Ende des Mietverhältnisses (§ 2277 und § 2278 OZ).
Untermieter genießen gesetzlich einen deutlich geringeren Schutz als Mieter. Prüfen Sie daher vor der Unterzeichnung des Vertrags Folgendes.
Das Gesetz verpflichtet weder den Mieter noch den Eigentümer zur Vorlage des Vertrags, Sie haben jedoch das Recht, um eine Bestätigung seines Bestehens und seiner Laufzeit zu bitten. Die Untermiete endet nämlich automatisch, sobald das Mietverhältnis endet – und Sie möchten wissen, bis wann Ihre Unterkunft theoretisch gesichert ist.
Durch Einsicht in das Grundbuch (katastr nemovitostí) können Sie prüfen, ob die Wohnung tatsächlich der Person gehört, die Ihnen als Eigentümer vorgestellt wurde. Dieser fünfminütige Schritt kann schwerwiegende Probleme verhindern.
Manchmal vermietet ein Vermieter die Wohnung formell an einen Verwandten, der sie anschließend einer dritten Person untervermietet. Ziel ist es, die gesetzlichen Rechte des Mieters zu umgehen. Wenn Ihnen ein Untermietvertrag angeboten wird, obwohl Sie einen klassischen Mietvertrag erwarten würden, sollten Sie aufmerksam werden – und den Vertrag besser prüfen lassen.
Die Anmeldung eines ständigen Wohnsitzes unter der Adresse einer untergemieteten Wohnung erfordert stets die Zustimmung des Immobilieneigentümers – unabhängig davon, was im Untermietvertrag steht.
Wenn Sie auf der anderen Seite des Vertragsverhältnisses stehen – als Vermieter oder als Mieter, der einen Teil der Wohnung weiterüberlässt –, stehen Ihnen mehrere Instrumente zum Schutz Ihres Eigentums zur Verfügung.
Die übliche Absicherung gegen Zahlungsausfälle oder Schäden an der Wohnung. Bei Untermiete ist sie gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt, kann aber vertraglich vereinbart werden, was wir empfehlen.
Vereinbaren Sie im Voraus, wer den Hausrat in welchem Umfang versichert. Schäden, die ein Untermieter verursacht, sind nicht automatisch durch die Versicherung des Mieters gedeckt.
Wenn Sie künftige Schulden befürchten, ermöglicht eine notarielle Urkunde die Durchsetzung einer Forderung ohne langwieriges Gerichtsverfahren. Dies ist bei Gemeinden und Städten, die Gemeindewohnungen vermieten, gängige Praxis.
UNTERMIETVERTRAG
Vorname:
Geburtsnummer:
Personalausweisnummer:
Ständiger Wohnsitz:
Kontaktadresse:
Telefonnummer:
E-Mail:
(nachfolgend „Mieter“ als erste Partei)
a
Vorname:
Geburtsnummer:
Personalausweisnummer:
Ständiger Wohnsitz:
Kontaktadresse:
Telefonnummer:
E-Mail:
(nachfolgend „Untermieter“ als zweite Partei)
gemeinsam auch „Vertragsparteien“
schließen folgenden Untermietvertrag über die Untervermietung einer Wohnung:
I.
Gegenstand der Untermiete
II.
Laufzeit der Untermiete
III.
Untermiete und mit der Untermiete verbundene Nebenkosten
IV.
Rechte und Pflichten des Mieters
V.
Rechte und Pflichten des Untermieters
VI.
Beendigung der Untermiete
VII.
Gemeinsame Bestimmungen
In ……………... am ……………...
……………………… ………………………..
Mieter Untermieter
Wann benötigt der Mieter keine Zustimmung? Wenn er selbst dauerhaft in der Wohnung wohnt, kann er einen Teil davon auch ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten (§ 2274 Bürgerliches Gesetzbuch (občanský zákoník)).
Wann ist eine Zustimmung erforderlich? Wenn der Mieter nicht dauerhaft in der Wohnung wohnt, darf er die Wohnung oder einen Teil davon nur mit Zustimmung des Vermieters untervermieten. Sowohl der Antrag als auch die Zustimmung müssen schriftlich erfolgen. Äußert sich der Vermieter nicht innerhalb eines Monats, gilt die Zustimmung als erteilt; dies gilt nicht, wenn ein Untervermietungsverbot vereinbart wurde (§ 2275).
Was droht bei einer Untervermietung ohne Zustimmung? Das Gesetz wertet dies als schwerwiegende Verletzung der Pflichten des Mieters (§ 2276).
Wie lange dauert die Untermiete? Die Untermiete endet spätestens mit dem Mietverhältnis. Der Mieter muss dem Untermieter den Tag der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. die Dauer und den Beginn der Kündigungsfrist mitteilen (§ 2277 und § 2278). Den Wortlaut finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch.
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