Nájemní smlouva - právní náležitosti

Zákonné náležitosti nájemní smlouvy

Nájemní smlouva vychází z občanského zákoníku a musí obsahovat:

• identifikaci smluvních stran,
• označení pronajímané nemovitosti,
• na jakou dobu se nemovitosti pronajímá,
• výši nájemného, způsob a termín úhrady,
• výši a způsob úhrady vratné kauce,
• práva a povinnosti smluvních stran,
• informace, jak lze smlouvu vypovědět,
• datum, místo a podpis všech stran.

Pozor si dejte v případě, že nemovitost vlastní více spoluvlastníků nebo si ji pronajímá více nájemců. Je potřeba připojit podpis všech stran.

Typy nájemních smluv

Zákon zná dvě formy nájemní smlouvy, a to na dobu určitou a dobu neurčitou. V případě, že nájemní smlouva neobsahuje dobu trvání nájmu, automaticky platí, že se jedná o smlouvu na dobu neurčitou.

Nájemní smlouva na dobu určitou

Doporučujeme vždy uzavírat nájemní smlouvu na dobu určitou, ideálně na dobu jednoho roku. Výhodné je to zejména pro pronajímatele:

• Chrání jej v případě, že by byl problém s placením nájemného,
• v případě, že se s bytem děje něco, co nechce, má lepší manévrovací prostor,
• při uzavření nové smlouvy má pronajímatel možnost upravit výši nájemného na tržní hodnotu, která často roste více než inflace.

V případě, že není ve smlouvě uvedeno jinak, může dojít k automatickému prodloužení nájmu. To se stane ve chvíli, kdy obě strany pokračují v nájmu ačkoli vypršela platnost smlouvy. V té chvíli se nájem prodlužuje o stejnou dobu, maximálně však na dva roky.

Řešíte nájemní smlouvu?

Připravili jsme pro vás vzor nájemní smlouvy, který si můžete zdarma stáhnout kliknutím na obrázek níže.

Nájemní smlouva na dobu neurčitou

Smlouva na dobu neurčitou je výhodnější pro nájemce. Pronajímatel má omezené možnosti výpovědi takové smlouvy. Vypovědět smlouvu lze pouze ze zákonných důvodů a to dohodou, výpovědí danou nájemcem, výpovědí danou pronajímatelem.
Kdy může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu na dobu neurčitou:

• V případě nezbytnosti naplnění vlastních bytových potřeb či bytových potřeb svého manžela či příbuzného.
• Pronajímatel může smlouvu vypovědět bez výpovědní doby v případě, že nájemce porušil své povinnosti zvlášť závažným způsobem (neplacení nájemného po dobu 3 měsíců, poškození nemovitosti nenapravitelným způsobem či jiné závažné škody).

Dále je pronajímatel omezený ve zvyšování nájemného, maximálně do výše 20 % nájemného za poslední tři roky. Z těchto důvodu je pro majitele nemovitostí vhodnější sjednávat nájemní smlouvu na dobu neurčitou. 

 

Řešíte výpověď nájemní smlouvy?

Připravili jsme pro vás vzor výpovědi nájemní smlouvy, který si můžete zdarma stáhnout kliknutím na obrázek níže.

Prodloužení nájemní smlouvy

Z logiky věci se prodlužuje zejména nájemní smlouva na dobu určitou. Chce-li v ní pronajímatel pokračovat i po uplynutí doby nájmu, tak je třeba ji prodloužit dodatkem. Pokud ve smlouvě pronajímatel pokračovat nechce, musí písemně, nejpozději 3 měsíce před koncem smlouvy, vyzvat nájemníka, aby nemovitost opustil. Pokud se tak nestane, prodlužuje se nájem na dobu, na kterou byl sjednán, maximálně však na dva roky.

Automatické prodloužení nájemní smlouvy

Je třeba pamatovat na to, že pokud nájemník užívá byt alespoň 3 měsíce po skončení nájmu, dochází k automatickému obnovení nájemní smlouvy. Ve smlouvě může být sjednáno i automatické prodloužení, v tom případě je potřeba smlouvu aktivně ukončit, pokud v nájemním vztahu už jedna ze stran nechce pokračovat.

Řešíte dodatek nájemní smlouvy?

Připravili jsme pro vás vzor dodatku nájemní smlouvy, který si můžete zdarma stáhnout kliknutím na obrázek níže.

Zvířata a s kouření v bytě?

Dle platné legislativy nelze nájemci zakázat chování zvířat, kouření, příjem návštěv nebo zde podnikat. Nájemce nesmí svým jednáním byt poškozovat a musí dodržovat pravidla pro chování v domě a náležitý pořádek. Svým jednáním taktéž nesmí obtěžovat nebo ohrožovat ostatní obyvatele domu.

Zároveň by nájemce neměl zapomínat na to, že je to pronajímatel, který má rozhodovací pravomoc v tom, kdo bude v jeho nemovitosti bydlet. Už od začátku se tedy vyplatí být upřímný a sdělit veškeré informace, které se pronájmu týkají. Majitel si smí do smlouvy zanést oznamovací povinnost a zvolit takovou výši kauce, která by pokryla případné škody, maximálně však trojnásobek měsíčního nájemného.

Předávací protokol

Při podpisu nájemní smlouvy by majitelé i nájemníci neměli zapomenout na předávací protokol, ideálně mít i fotky a video z předání. Předávací protokol by měl obsahovat:

• Údaje o stavu měřidel,
• výčet vybavení bytu,
• počet předávaných klíčů, včetně těch od sklepních prostor nebo od poštovní schránky.

Nevíte si rady s předávacím protokolem?

Připravili jsme pro vás vzor předávacího protokolu, který si můžete zdarma stáhnout kliknutím na obrázek níže.