Nespolehliví nájemníci jsou pro majitele nemovitostí jako černá díra na peníze
Máte práci na plný úvazek, staráte se o rodinu a k tomu ještě vlastníte nemovitost? Pak už vás určitě někdy napadlo, jaké by to bylo, kdyby se nemovitost mohla zhodnocovat sama, a vy jste z ní měli pouze pravidelnou měsíční rentu bez starostí. Vaše zbožné přání je ve skutečnosti skutečnou strategií úspěšných majitelů nemovitostí. Úspěšnost investice totiž nezáleží jen na vás a na tom, jak se budete o nemovitost starat. Velká část také záleží na nepředvídatelném lidském faktoru, kterým jsou nájemníci. Nebudete-li dostatečně obezřetní, může se stát, že si do bytu nastěhujete chronického neplatiče.
Pořídili jste investiční byt v dobrém stavu a za výhodnou cenu, v atraktivní lokalitě s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. Nyní si spokojeně mnete ruce nad rentabilní koupí a očekáváte zajímavý každoroční výnos. „Ačkoli je výhodný nákup nemovitosti důležitým článkem investičního řetězce, sám o sobě pro zajímavé zhodnocení peněz do budoucna nestačí. Výše výnosu totiž záleží na velkém množství faktorů. Mezi ty nejdůležitější patří efektivní správa, zahrnující i pečlivý výběr nájemníků,“ vysvětluje David Novotný, majitel a jednatel realitní společnosti Bohemian Estates.
Rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem
Výnos z nemovitosti záleží nejen na tom, jak nakoupíte na realitním trhu, ale také na tom, komu a za jakých podmínek se vám nemovitost podaří pronajmout. „Výběr nájemníka se přímo promítá do výše čistého výnosu. Zatímco u hrubého výnosu jde o porovnání pořizovací ceny s inkasovaným ročním nájemným, do čistého výnosu se musí započítat i náklady za nezbytné běžné opravy, pravidelná údržba a způsobené škody. Špatný výběr nájemníka tedy přímo ohrožuje výnosnost investice a majitel investičního bytu tak přichází o zajímavé zhodnocení vložených finančních prostředků,“ vysvětluje Novotný z Bohemian Estates. Podobné je to i s vysokou fluktuací nájemníků, při které vznikají další náklady, pokud se vám nedaří nemovitost pronajímat nepřetržitě a máte velké prodlevy v obsazování bytu jednotlivými nájemníky.
Profesionální správa nemovitost zajistí stabilní zhodnocení
„Pokud neprovozujete investiční byty jako svoji práci na plný úvazek, je lepší správu svěřit profesionálům. Kvalitní správce dokáže s vaším souhlasem, ovšem bez vaší asistence řešit v podstatě vše, co nájemní vztah obnáší. Od vyhledání vhodného, bezdlužného nájemníka přes vybírání nájemného včetně zajištění minimalizace jeho výpadku po běžnou údržbu, opravy a veškerý styk s úřady či dodavateli služeb a energií. Vy pak už jen v klidu pobíráte rentu,“ pokračuje Novotný a dodává: „Při dobré obsazenosti dosáhnete nejvyššího možného výnosu až 7 % p. a. bez práce a starostí. Díky našim zkušenostem a odborným znalostem dosahujeme průměrně 98% obsazenosti. Služba si tak na sebe vydělá sama a navíc vám pomůže zvednout zisky.“