Opravy nájemního bytu - co hradí majitel?
Nabízíte byt k pronájmu? Jednou z vašich základních povinností je udržovat byt po dobu trvání nájmu ve stavu vhodném k obývání. To znamená, že byt musí být v takovém stavu, jak je uvedeno ve smlouvě. Co když však ve smlouvě s nájemníkem nebylo nic dohodnuto? Kdo je odpovědný za které opravy?
Nájemní smlouva a předávací protokol - základní stavební kameny
Předávací protokol by měl být součástí každé nájemní smlouvy. Tento dokument vám může ušetřit mnoho starostí při ukončení nájmu a odchodu nájemníka. Ve předávacím protokolu by mělo být uvedeno veškeré vybavení, které je nájemníkovi předáno k užívání, ideálně s fotodokumentací zachycující stav vybavení. Také je možné vybavení a jeho stav specifikovat přímo v nájemní smlouvě. V této smlouvě můžete také upřesnit, kdo bude platit za opravy a údržbu.
Běžná údržba a drobné opravy
Občanský zákoník definuje běžnou údržbu jako udržování bytu v dobrém stavu, včetně úklidu a péče o vybavení. Za běžnou údržbu je odpovědný nájemník. Stejně tak musí nájemník udržovat zařízení ve funkčním stavu a pravidelně kontrolovat, zda vše funguje správně. Pokud se něco pokazí, musí to nahlásit pronajímateli. Drobné opravy by měly být specifikovány v nájemní smlouvě. Můžete je definovat buď podle typu oprav nebo podle jejich nákladů. Tímto způsobem můžete jasně určit, které opravy si hradí nájemník a které vy.
Co se považuje za drobné opravy
Drobné opravy obvykle zahrnují opravy podlah, výměny částí oken a dveří, opravy elektrických zařízení, vodovodní opravy a další. Důležité je, aby byly tyto opravy provedeny v souladu s platnými předpisy a normami.
Opravy podle nákladů
V rámci drobných oprav, dle výše nákladů, má nájemce povinnost platit opravy na základě celkové plochy bytu a dalších prostor, které k němu patří (POZOR - plocha teras, sklepů a balkonů se počítá pouze z poloviny).
Vzorec pro výpočet je jednoduchý:
m2 x 100 Kč
Tzn. že pokud máte byt o rozloze 83m2 a opravy přesáhnou částku 8300 Kč, tak už je nelze považovat za drobné. Pokud některé opravy nenajdete v § 4 Nařízení vlády, tak mohou být drobné pouze tehdy, když částka za jednu opravu nebude vyšší než 1000 Kč. Jestliže se oprav sejde více, tak o tom, kdo je zaplatí rozhoduje jejich součet.
Povinnosti pronajímatele
Pokud ve vašem bytě nebo na jeho zařízení vznikne závada, která není součástí běžné údržby nebo drobných oprav, nájemník je povinen vás o této závadě okamžitě informovat. Je vaší povinností tuto závadu co nejdříve odstranit. Pokud tak neučiníte, může nájemník provést opravu na vlastní náklady a požadovat po vás náhradu nákladů na opravu nebo slevu na nájemném.