Ušetřete na dani z pronájmu nemovitosti

Kdy nemusíte podávat daňové přiznání z nájmu

Existují situace, kdy daňové přiznání z pronájmu nemusíte řešit vůbec:

• nemáte jiné příjmy a příjmy z nájmu nepřesáhnou 50 tisíc. 
• při zaměstnání příjem z nájmu nepřesáhl 20 tisíc

Jak vypočítat daň z příjmu z pronájmu

Jako fyzická osoba daníte příjem z nájmu sazbou 15 %. Zdravotní ani sociální se z pronájmu neodvádějí. 

• Sečtete příjmy z nájmu, a to pouze čisté nájemné bez poplatků za energie a služby. 
• Počítáte pouze nájemné, které jste v daném roce reálně obdrželi, tzn. neřešíte, že prosincová platba byla za leden příštího roku. 
• Od příjmů odečtete výdaje a dostanete základ daně, ze kterého vypočtete daň. 

Jsou dvě možnosti, jak si uplatnit náklady: dle skutečných nebo paušálních výdajů. Pojďme se podívat, která metoda uplatnění nákladů je pro vás nejvhodnější.

Výdaje skutečné vs. paušální

Do nákladů můžete zahrnout veškeré výdaje spojené se zajištěním příjmu z pronájmu. Na výběr máte ze dvou možností: 

Reálné výdaje – skutečné výdaje, které musíte být schopni prokázat.

Výdajový paušál – 30 % z příjmů bez nutnosti dokazování skutečných nákladů, administrativně snadné, ale nemusí se finančně vyplatit. 

Kdy se vyplatí paušální výdaje u příjmu z pronájmu

Výdajový paušál se uplatňuje ve výši 30 % do maximální částky 600 tisíc korun. V případě, že příjem překročí 2 miliony, lze stále uplatnit náklad pouze 600 tisíc. Paušální výdaje se vyplatí zejména pokud:

• Máte nízké příjmy a tím pádem i nízkou či nulovou daň.
• Nemovitost jste získali darem, který byl osvobozen od daně z příjmu, např. dar od rodiny. Nebudete si totiž moci uplatnit odpisy nemovitosti, které většinou tvoří nejvyšší položku výdajů.
• Byt je v družstevním vlastnictví - nemůžete uplatňovat odpisy (ale družstvo může).
• Máte nízké výdaje spojené s pronájmem

Kdy se vyplatí skutečné výdaje u příjmu z pronájmu

V ostatních případech je velmi pravděpodobné, že se vám vyplatí spíše uplatnění reálných výdajů. Přinese to více práce, ale můžete za daň ušetřit tisíce korun. Jako pronajímatele vás může tato administrativa odradit, ale nelekejte se, nemusí to být vůbec nic složitého. 

Uplatnění skutečných výdajů se vám vyplatí zejména pokud:

• Máte vysoké náklady spojené s pronajímáním nemovitosti.
• Byt jste koupili – můžete si uplatnit odpisy nemovitosti.
• Investujete významněji do oprav, rekonstrukce či vybavení nemovitosti.

Co všechno se lze počítat mezi náklady? 

Odpisy nemovitosti – tvoří často nejvyšší položku výdajů. Slouží k rozložení pořizovací ceny, jako nákladu, do několika let. 

Vybavení bytu – limit 80 000 Kč, v případě vyšší částky je potřeba tento majetek odepisovat po dobu minimálně 3 let, závisí na odpisové skupině, do které patří. 

Rekonstrukce – stavební úpravy, které zhodnocují nemovitost si můžete uplatnit v limitu 80 000. V případě vyšší částky je potřeba ji připočítat k hodnotě nemovitosti a s tou se postupně odepisuje v průběhu let.

Opravy – veškeré opravy, kdy se jedná o uvedení do původní podoby a nejedná se o zhodnocení nemovitosti, si můžete uplatnit v libovolné částce.

Výdaje za dopravu – lze uplatnit skutečné či paušální. Při využití paušálu je podmínkou, že auto musíte mít ve svém vlastnictví.

• Pokud auto používáte pouze v souvislosti s nemovitostí, můžete si uplatnit paušální výdaje ve výši 5 000 Kč měsíčně,
• ​​pokud i pro soukromé účely, můžete využít 80 % paušálu, tzn. 4 000 Kč měsíčně.

Úroky z hypotéky či jakékoliv úvěru, kterým byla nemovitost financována, případně její oprava.

Poplatky realitní či právní kanceláři – např. náklady spojené s obsazením bytu novým nájemníkem. 

Daň z nemovitosti – která byla již zaplacena. 

Pojištění nemovitosti.

Příklad 1: Výpočet daně s použitím výdajového paušálu

Majitel pronajímá byt s ročním příjmem z nájmu 300 000 Kč. Rozhodne se uplatnit paušální výdaje ve výši 30 %.

1. Výpočet paušálních výdajů
   • 30 % z 300 000 Kč = 90 000 Kč
2. Základ daně
   • Příjmy z nájmu – Paušální výdaje
   • 300 000 Kč – 90 000 Kč = 210 000 Kč
3. Výpočet daně
   • 15 % ze základu daně
   • 0,15 × 210 000 Kč = 31 500 Kč

Majitel při použití paušálních výdajů zaplatí daň 31 500 Kč.

Příklad 2: Výpočet daně s použitím skutečných výdajů

Majitel pronajímá stejný byt s ročním příjmem z nájmu 300 000 Kč, ale uplatňuje skutečné výdaje. 

Výdaje:

• Pojištění nemovitosti:            10 000 Kč
• Daň z nemovitosti:                  5 000 Kč
• Poplatky realitní kanceláři:   10 000 Kč

Odpisy nemovitosti: 

Pořizovací cena nemovitosti 8 000 000 Kč, zařazena v 5.odpisové skupině se sazbou 1,4 % v prvním roce a 3,4 % v dalších letech.

• prvním roce: 1, 4 % z 8 000 000 = 112 000 Kč 
• v dalších letech: 8 000 000 × 3,4 / 100 = 272 000 Kč

Skutečné výdaje celkem: 25 000 Kč + odpisy

1. Základ daně:
   • Základ daně = Příjmy z nájmu – Skutečné výdaje
   • Základ daně v prvním roce: 300 000 Kč – 137 000 Kč = 163 000 Kč
   • Základ daně v dalších letech: 300 000 Kč – 297 000 Kč = 3 000 Kč
2. Výpočet daně:
   • Daň = 15 % ze základu daně
   • Daň v prvním roce: 0,15 × 163 000 Kč = 24 450 Kč
   • Daň v dalších letech: 0 Kč

Majitel při použití skutečných výdajů zaplatí v prvním roce odpisů daň 24 450 Kč. Již to se mu vyplatí v porovnání s paušálem. V ostatních letech na dani zaplatí 0 Kč.

Příklad 3: Výpočet daně, pokud nelze uplatnit odpisy

Uveďme ještě případ, kdy majitel nemůže uplatnit odpisy. Ty nelze uplatnit při pronájmu družstevního bytu nebo u bytu nabytého darem osvobozeným od daně, např. darem od příbuzných.

Majitel pronajímá byt, který dostal darem od rodičů. Roční příjem z nájmu je 300 000 Kč. Jeho skutečné výdaje zahrnují:

• Auto - paušál na dopravu 4 000 měsíčně: 48 000 Kč
• Pojištění nemovitosti: 10 000 Kč
• Daň z nemovitosti: 5 000 Kč
• Poplatky realitní kanceláři: 15 000 Kč
• Skutečné výdaje celkem: 78 000 Kč
• Daň z příjmu z pronájmu: 33 300 Kč
• Při použití paušálu: paušální výdaje 90 000 Kč –> daň 31 500 Kč

Zde se majiteli uplatnění skutečných výdajů nevyplatí. Na dani zaplatí 33 300 Kč. Při použití výdajového paušálu zaplatí daň nižší, a to 31 500 Kč. Skutečné výdaje by se vyplatily v případě vyšších nákladů, jako je oprava, větší rekonstrukce apod.
 

TIP: K výpočtu můžete použít i naši daňovou kalkulačku.

Doporučujeme si udělat přehled o všech výdajích spojených s pronájmem nemovitosti. Zda budete uplatňovat skutečné nebo paušální výdaje se pak můžete rozhodnout na základě vaší konkrétní situace po zvážení obou možností.

Doporučujeme nevykazovat ztrátu, tzn. mít vyšší náklady než příjmy,  jinak se lhůta kontroly z finančního úřadu prodlužuje na 8 let zpětně. Případně si můžete některé výdaje odložit do dalšího roku, nebo odložit odpis nemovitosti.

1. Začněte si vést evidenci.

Vystačíte si klidně s papírem a tužkou.

• Zapisujte si příjmy a výdaje - kolik, kdy a na co.
• Uchovejte si potřebné doklady, např. účtenky a také doklady o jejich úhradě, např. výpis z účtu. 
• Záznamy o pohledávkách a dluzích.

2. Stanovte vstupní cenu nemovitosti.

Pokud jste majetek koupili během posledních 5 let, můžete použít kupní cenu včetně vedlejších výdajů spojených s pořízením nemovitosti. Pokud byl koupený již před delší dobou, budete si muset nechat stanovit cenu odhadcem, tzv. reprodukční cenu. 

Doklady prokazující výši vstupní ceny musíte mít k dispozici pro případnou kontrolu. Pozor, nelze odepisovat pozemek, protože má neomezenou životnost. Pokud byla součástí kupní ceny i cena pozemku je třeba ji odečíst. V tomto případě budete potřebovat znalecký posudek. 

3. Vypočtěte výši odpisu. 

Zařaďte vaši nemovitost do odpisové skupiny, dle přílohy 1 zákona o daních z příjmu. Ze vstupní ceny nemovitosti si pomocí odpisové sazby pro danou skupinu vypočítejte roční odpis. Vytvořte si tabulku s rozpočítanými odpisy do jednotlivých let.

Přehled odpisových skupin     

Tabulka s odpisovými sazbami

Vaše nemovitost bude pravděpodobně zařazena do 5. odpisové skupiny, tzn. že pro výpočet použijete vzorec:

• První rok: vstupní cena x 1,4 / 100
• další roky: vstupní cena x 3,4 / 100

Věřímeme, že vám článek poskytl srozumitelné informace o zdanění příjmu z pronájmu. Mějte na paměti, že každá situace je individuální a různé faktory mohou ovlivnit, která možnost zdanění je pro vás nejvýhodnější. Pokud si nejste jistí nebo máte další otázky, neváhejte se poradit s daňovým poradcem, který vám pomůže najít nejvhodnější řešení. Může vám pomoci ušetřit nejen peníze, ale i spoustu času a starostí v budoucnu.