Wie Sie eine Wohnung erfolgreich vermieten

Veröffentlicht am 8/4/24, 3:19 nachm.

Vorbereitung der Wohnung für die Vermietung

Bevor Sie mit der Suche nach Mietern beginnen, stellen Sie sicher, dass sich Ihre Wohnung in einem hervorragenden Zustand befindet. Ein sauberer und gepflegter Raum ist der Schlüssel zu einem guten ersten Eindruck. Eine Investition – ob Zeit oder Geld – in eine gründliche Reinigung und einen neuen Anstrich lohnt sich auf jeden Fall. Bei der Ausstattung genügt das absolute Minimum. Achten Sie vor allem auf den guten Zustand von Küche und Bad, denn diese gehören verständlicherweise zu den wichtigsten Kriterien, nach denen Interessenten die Wohnung beurteilen. Auch die grundlegenden Haushaltsgeräte sollten vorhanden sein. Möbel bevorzugen Mieter meist nach ihrem eigenen Geschmack.

Festlegung der Miethöhe

Eine richtig festgelegte Miethöhe ist der erste entscheidende Schritt. Ein zu hoher Preis kann potenzielle Interessenten abschrecken, sodass Sie lange auf einen Mieter warten müssen. Die Rechnung ist einfach: Wenn Sie 2 Monate auf einen Mieter warten, verlieren Sie 2 Monatsmieten. Vermieten Sie die Wohnung hingegen sofort zu einem niedrigeren Preis, liegen Sie immer noch um zwei Monatsmieten vorn und können die Miete künftig zudem im Einklang mit dem Gesetz erhöhen. Umgekehrt kann ein zu niedriger Preis Ihre Einnahmen mindern und weniger zahlungskräftige Mieter anziehen, die anschließend Schwierigkeiten mit der Zahlung haben könnten. Berücksichtigen Sie bei der Preisfestlegung die Lage, die Größe, den Zustand der Immobilie und die Art von Mietern, die dort wohnen werden. Vergleichen Sie die Mieten ähnlicher Wohnungen in der Gegend und legen Sie Ihre Miete entsprechend fest. Bei mangelndem Interesse können Sie den Preis später senken, damit die Wohnung nicht unnötig lange leer steht.

Hochwertige Immobilienanzeige

Die Grundlage einer attraktiven Anzeige sind hochwertige Fotos. Fotografieren Sie die Immobilie mit einer professionellen Kamera und nutzen Sie verschiedene Objektive und Perspektiven, damit die Vorzüge der Wohnung bestmöglich zur Geltung kommen. Sorgen Sie beim Fotografieren für eine gute Ausleuchtung. Sie können auch eine Videobesichtigung erstellen oder Drohnenaufnahmen der Immobilie hinzufügen. Stellen Sie die Fotos anschließend auf stark frequentierten Immobilienportalen ein. Die bekanntesten sind Sreality.cz, Reality.idnes.cz und Realitymix.cz. Nutzen Sie auch die Reichweite sozialer Netzwerke und teilen Sie die Anzeige beispielsweise mit Freunden auf Facebook oder in verschiedenen Gruppen. Darüber hinaus stehen kostenlose Anzeigenportale wie Bazoš.cz und ähnliche zur Verfügung. Beschreiben Sie in der Anzeige möglichst genau, wie die Wohnung aussieht, was sich darin befindet und welche Angebote in der jeweiligen Lage verfügbar sind.

Auswahl und Überprüfung des Mieters

Jetzt haben Sie Interessenten, doch es ist noch nicht an der Zeit, sich von Euphorie hinreißen zu lassen und ohne Überlegung an den Erstbesten zu vermieten. Bedenken Sie: Wenn Sie unzuverlässige Mieter in Ihre Immobilie einziehen lassen, sind zahlreiche Sorgen vorprogrammiert. Natürlich werden Sie nie hundertprozentig sicher sein, dass es mit einem Mieter keine Probleme geben wird, doch es empfiehlt sich, das Risiko bereits von Anfang an zu minimieren.

• Gespräch mit dem potenziellen Mieter – fragen Sie, wo er arbeitet, welche Art von Vertrag er hat, wie lange er in der Wohnung bleiben möchte und wo er zuvor gewohnt hat. Fordern Sie gegebenenfalls Referenzen vom vorherigen Wohnungseigentümer an und verlassen Sie sich vor allem auf Ihren persönlichen Eindruck vom Mieter.

• Schuldner- und Vollstreckungsregister – überprüfen Sie Interessenten gegen eine geringe Gebühr in öffentlichen Registern.

• Überprüfung im Internet und in sozialen Netzwerken – Sie können versuchen, Informationen über den Mieter in sozialen Netzwerken und im Internet zu finden.

Mietvertrag – Vorbereitung lohnt sich

Ein gut formulierter Mietvertrag beugt verschiedenen künftigen Problemen vor. Denken Sie an alle möglichen Szenarien, um Ihre Interessen zu schützen. Sie können jedoch keine unsinnigen Regelungen in den Vertrag aufnehmen, die gegen Gesetze verstoßen. Beachten Sie, dass Mieter durch das Bürgerliche Gesetzbuch (občanský zákoník) stärker geschützt sind als Immobilieneigentümer. Wenn ein Mieter beispielsweise nicht ausziehen möchte, dürfen Sie die Immobilie nicht ohne Ankündigung betreten, seine Sachen nicht anfassen, die Schlösser nicht austauschen und auch die Energieversorgung nicht unterbrechen. Andernfalls würden Sie die Straftat der Verletzung der Unverletzlichkeit der Wohnung begehen. Tun Sie daher alles, um Problemen vorzubeugen, und widmen Sie der Vertragsvorbereitung die gebührende Aufmerksamkeit.

Nehmen Sie in den Vertrag auf:

• Sämtliche persönlichen Daten von Ihnen und dem Mieter sowie eine genaue Spezifikation der Immobilie.

• Angaben zur Miete – Höhe der Miete, Kontonummer, Termine

• Bestehen Sie auf der Zahlung einer Kaution. Sollte ein Mieter Schwierigkeiten haben, die Kaution zu hinterlegen, sollten Sie aufmerksam werden – dies ist ein Hinweis auf seine Zahlungsfähigkeit bzw. Zahlungsunfähigkeit. 

• Sie können im Vertrag auch eine Vertragsstrafe vereinbaren. Kaution und Vertragsstrafe dürfen zusammen 3 Monatsmieten nicht überschreiten. Die Kaution kann zur Begleichung unbezahlter Miete oder für vom Mieter verursachte Schäden an der Wohnung verwendet werden. Die Vertragsstrafe kann zur Begleichung weiterer Ansprüche aus der Verletzung von Pflichten verwendet werden. Deshalb ist es sinnvoll, alle Pflichten im Vertrag aufzuführen. Dazu können die Einhaltung der Hausordnung, die Durchführung der laufenden Instandhaltung usw. gehören.

• Legen Sie die laufende Instandhaltung der Wohnung fest, deren Kosten der Mieter trägt; größere Reparaturen zahlt der Eigentümer.

• Nehmen Sie in den Vertrag auf, dass der Mieter verpflichtet ist, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen. Verursacht er dann in der Wohnung bei Ihnen oder den Nachbarn einen Schaden, werden die Kosten von der Versicherung gedeckt.

Wir haben für Sie ein Muster eines Mietvertrags vorbereitet, das Sie kostenlos durch Klicken auf das untenstehende Bild herunterladen können.

Übergabeprotokoll

Unterzeichnen Sie bei der Wohnungsübergabe ein detailliertes Protokoll, in dem sämtliche Ausstattungsgegenstände und ihr Zustand aufgeführt sind. So vermeiden Sie Streitigkeiten, falls in der Wohnung etwas fehlt oder beschädigt ist. Dies gilt auch für mögliche Zwangsvollstreckungen gegen den Mieter, bei denen Sie nachweisen müssten, dass die Ausstattung Ihnen und nicht dem Mieter gehört. Bewahren Sie für diesen Fall auch die Kaufbelege für die Ausstattung auf.

Wir haben für Sie ein Muster eines Übergabeprotokolls vorbereitet, das Sie kostenlos durch Klicken auf das untenstehende Bild herunterladen können.

Mietdauer

Für welchen Zeitraum sollte der Mietvertrag geschlossen werden? Üblicherweise wird er befristet für ein Jahr mit Verlängerungsoption abgeschlossen. Ein unbefristetes Mietverhältnis wird nicht empfohlen, da es dann sehr schwierig sein kann, Mieter zum Auszug zu bewegen. Wenn Ihre Immobilie für die Ferienvermietung geeignet ist, können Sie sie an Touristen vermieten. Dann handelt es sich um eine Beherbergungsdienstleistung im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, für die Sie ein Gewerbe anmelden und die daraus resultierenden Pflichten erfüllen müssen.

Betreuung der Mieter

In dieser Phase, in der Sie bereits Mieter haben, die Ihnen regelmäßig Miete zahlen, haben Sie schon halb gewonnen. Ruhen Sie sich aber nicht auf Ihren Lorbeeren aus – hier sind einige Tipps, worauf Sie achten sollten:

• Schreiben Sie die Energieverträge auf die Mieter um – so müssen Sie nicht über hohe Verbrauchskosten diskutieren. Außerdem hat der Energieversorger das Recht, Mieter bei Nichtzahlung vom Anschluss zu trennen – Sie dürfen das nicht.

• Regelmäßige Kontrolle der Mietzahlungen – achten Sie darauf, ob die Miete pünktlich eingegangen ist, und mahnen Sie die Mieter bei Verzögerungen, damit nicht der Eindruck entsteht, dass Ihnen die Miete nicht besonders wichtig ist. 

• Zahlungserinnerungen - senden Sie bei längerem Zahlungsverzug der Miete Zahlungserinnerungen.

• Kümmern Sie sich rechtzeitig um Reparaturen – defekte Gegenstände oder verschlissene Materialien lassen sich nicht vermeiden. Bemühen Sie sich, Abhilfe so schnell wie möglich zu schaffen, damit die Mieter zufrieden sind und Sie eine weitere Wertminderung der Immobilie verhindern – etwa durch Wassereintritt usw.

• Zustand der Wohnung - bitten Sie von Zeit zu Zeit um eine Besichtigung oder zumindest um aktuelle Fotos vom Zustand der Wohnung.

• Nebenkostenabrechnung - erstellen Sie regelmäßig eine Nebenkostenabrechnung, und vergessen Sie nicht, dass Sie beispielsweise den Reparaturfonds nicht den Mietern in Rechnung stellen dürfen.

• Laufzeit des Mietvertrags - behalten Sie das Ende des Mietvertrags im Blick und verlängern Sie ihn rechtzeitig oder beginnen Sie, neue Mieter zu suchen.

• Reichen Sie Ihre Steuererklärung ein – vergessen Sie nicht, dass Sie Einkünfte aus Vermietung versteuern müssen.

Wenn der Mieter nicht zahlt

Natürlich kommen auch Horrorszenarien vor. Damit Sie einen Mieter aus der Wohnung weisen können, muss er mit der Miete für 3 Monate im Rückstand sein. Dann können Sie beim Bezirksgericht (Okresní soud) Klage auf Räumung der Immobilie einreichen. Nach der gerichtlichen Entscheidung hat der Mieter 15 Tage Zeit, die Immobilie zu räumen. Zieht er nicht innerhalb dieser Frist aus, können Sie die Dienste eines Gerichtsvollziehers in Anspruch nehmen. Die Räumung der Immobilie erfolgt auf Ihre Kosten, und Sie sind verpflichtet, die Sachen des Mieters auf eigene Kosten einzulagern. Anschließend können Sie vom Mieter Schadensersatz und die unbezahlte Miete fordern. Bei Schuldnern ist jedoch oft nichts zu holen, und eine erfolgreiche Vollstreckung gelingt nur in einem von fünf Fällen. Ganz abgesehen davon, dass dieser gesamte Prozess Monate dauern kann.

So vermeiden Sie Sorgen – professionelle Immobilienverwaltung

Eine Möglichkeit, sich den Aufwand der Vermietung zu ersparen und ein wirklich passives Einkommen zu sichern, besteht darin, die Wohnung einem professionellen Verwalter anzuvertrauen, der alle Aspekte der Vermietung im Griff hat. Unser Unternehmen Bohemian Estates bietet eine Mietgarantie: Sie erhalten Ihre Miete unter allen Umständen, auch wenn die Wohnung keinen Mieter hat oder es zu Zahlungsausfällen kommt. 

Die Vermietung einer Immobilie kann eine hervorragende Möglichkeit sein, ein passives Einkommen zu erzielen. Wir hoffen, dass Ihnen unser Leitfaden auf Ihrem Weg zum Erfolg ein nützliches Hilfsmittel ist. Viel Erfolg!