Geerbte Wohnung: Nachlassverfahren, was zu erledigen ist und ob die Wohnung vermietet oder verkauft werden soll

Haben Sie eine Wohnung oder ein Haus geerbt, das Sie nicht selbst nutzen möchten? Dieser Artikel erläutert, wie das Nachlassverfahren abläuft und wann Sie Eigentümer werden, was mit einer bereits vermieteten Wohnung zu tun ist, wie Miterben entscheiden und wie sich Vermietung und Verkauf einschließlich der Steuern vergleichen lassen. Am Ende finden Sie eine Checkliste vor der ersten Vermietung. Die rechtlichen Angaben haben wir am 27. 10. 2026 überprüft.

Situation auf dem Immobilienmarkt

Die Nachfrage nach Mietwohnungen unterscheidet sich je nach Stadt, Lage und Wohnungstyp. Bevor Sie sich entscheiden, vergleichen Sie Angebote ähnlicher Wohnungen in der Umgebung und beobachten Sie, wie lange diese inseriert sind.

Ein Teil der Menschen lebt zur Miete, weil sie keine Hypothek aufnehmen können oder möchten, andere schätzen die Möglichkeit, wegen Arbeit oder Familie unkompliziert umzuziehen. Wie viel Sie tatsächlich für eine geerbte Wohnung erhalten, hängt vor allem von ihrem Zustand, ihrer Größe und ihrer Lage ab.

Tschechen wünschen sich weiterhin Wohneigentum

In Tschechien ist die Tendenz, das Mieten als vorübergehende oder sogar unzureichende Lösung zu betrachten, ein ausgeprägtes Phänomen, das uns von anderen europäischen Ländern unterscheidet.

Während es in westlichen Ländern üblich ist, zur Miete zu wohnen, und die Menschen darin kein Problem sehen, besteht in Tschechien eine starke Präferenz für Wohneigentum. Dieser Wunsch nach einem eigenen Zuhause kann durch historische Ereignisse beeinflusst sein, etwa durch die lange Zeit des totalitären Regimes, in der es kein Privateigentum gab. Nach dem Fall des Kommunismus öffnete sich die Tschechische Republik schrittweise dem Rest der Welt und näherte sich dem Modell westlicher Länder an, in denen das Wohnen zur Miete eine gängige Wohnform ist. Damit hängt auch die zunehmende Kaufkraft der Bevölkerung zusammen, wobei der Erwerb von Immobilien insbesondere in der Mittel- und Oberschicht immer üblicher wird.

Was also tun mit einer geerbten Wohnung?

Die Vermietung bringt regelmäßige Einnahmen, und die Wohnung bleibt in Ihrem Besitz. Ein Verkauf bringt einen einmaligen Betrag und beendet die Sorgen mit Mietern. Welche Lösung für Sie vorteilhafter ist, hängt vom Zustand der Wohnung, der erzielbaren Miete, den Steuern, den Instandhaltungskosten und Ihren weiteren Plänen ab. Einen Vergleich beider Möglichkeiten finden Sie unten. Wenn Sie die Wohnung vermieten, können Sie sie auch später noch verkaufen.

Ist das nicht zu viel Arbeit?

Manche Erben von Immobilien befürchten, dass die Vermietung zu viel Arbeit mit sich bringt, und entscheiden sich deshalb lieber für den Verkauf der Wohnung. Sie möchten sich nicht mit Mängeln in der Wohnung, der Kommunikation mit Mietern, der Abrechnung von Dienstleistungen und Energie, der Teilnahme an Sitzungen der Eigentümergemeinschaft (SVJ), der Steuererklärung, Versicherungen usw. befassen. Ganz zu schweigen davon, wenn Mieter ausziehen möchten oder sich als Nichtzahler entpuppen. Lassen sich diese Probleme vermeiden?

Nachlassverfahren: Wann werden Sie Eigentümer der Wohnung?

Das Erbrecht entsteht mit dem Tod des Erblassers (§ 1479 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (občanský zákoník)). Den Erwerb der Erbschaft bestätigt jedoch das Gericht (§ 1670) und tut dies in der Erbentscheidung mit Wirkung zum Tag der Entstehung des Erbrechts (§ 185 Abs. 1 des Gesetzes über besondere gerichtliche Verfahren). Solange keine Entscheidung vorliegt, können Sie nicht frei wie ein Eigentümer über die Wohnung verfügen.

So läuft das Verfahren ab

Einleitung. Das Gericht leitet das Verfahren von Amts wegen ein, sobald es vom Tod erfährt (§ 138 Abs. 2 des Gesetzes über besondere gerichtliche Verfahren). Die Handlungen für das Gericht nimmt ein Notar als Gerichtskommissar vor (§ 100 Abs. 1). Zuständig ist in der Regel das Gericht am letzten gemeldeten dauerhaften Wohnsitz des Erblassers (§ 98).
Vorläufige Ermittlungen. Der Notar stellt das Vermögen und die Schulden des Erblassers, die Erben, das Testament und weitere Personen fest (§ 139). Halten Sie Unterlagen zur Wohnung, einen Auszug aus dem Grundbuch (katastr nemovitostí), Mietverträge, Energieverträge und Informationen zu Schulden bereit.
Vorbehalt des Nachlassverzeichnisses. Jeder Erbe wird darüber belehrt, dass er sich ein Nachlassverzeichnis vorbehalten kann. Die Frist beträgt einen Monat ab der Belehrung und kann aus wichtigen Gründen verlängert werden (§ 175 des Gesetzes über besondere gerichtliche Verfahren, § 1675 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (občanský zákoník)).
Aufteilung des Nachlasses. Gibt es mehrere Erben, können sie eine Vereinbarung über die Aufteilung des Nachlasses schließen. Das Gericht genehmigt diese, sofern sie nicht gegen das Gesetz verstößt (§ 185 Abs. 1 Buchst. d). So kann vereinbart werden, dass die Wohnung einem Erben zufällt und die anderen anderes Vermögen oder einen Ausgleich erhalten.
Erbentscheidung. Prüfen Sie nach deren Rechtskraft im Grundbuch (katastr nemovitostí), ob Sie als Eigentümer eingetragen sind.

Wie lange dauert ein Nachlassverfahren?

Das Gesetz legt keine Dauer für das Nachlassverfahren fest. Sie hängt vor allem davon ab, ob ein Testament vorliegt, wie viele Erben es gibt und ob sie sich einig sind, ob Vermögen festgestellt oder bewertet werden muss, ob jemand sich ein Nachlassverzeichnis vorbehalten hat und ob ein Streit entsteht. Ein Verfahren mit einem Erben und übersichtlichem Vermögen ist meist einfacher als ein Verfahren, in dem die Erben streiten. Eine Einschätzung für Ihren Fall erhalten Sie vom beauftragten Notar.

Können Sie die Wohnung noch vor Abschluss des Verfahrens vermieten?

Bis zur Bestätigung des Erbschaftserwerbs wird der Nachlass durch einen Nachlassverwalter oder Testamentsvollstrecker verwaltet, sofern der Erblasser einen solchen bestimmt hat. Andernfalls verwaltet ihn der Erbe; gibt es mehrere Erben und vereinbaren sie nichts anderes, verwalten ihn alle gemeinsam (§ 1677 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (občanský zákoník)). Es handelt sich um eine einfache Verwaltung (§ 1678), also um eine Betreuung, die den Wert des Vermögens erhält.

Ein Nachlassverwalter oder Testamentsvollstrecker kann mit Zustimmung der Erben eine Handlung vornehmen, die über die einfache Verwaltung hinausgeht. Kommen sie zu keiner Einigung oder ist ein Erbe eine besonders geschützte Person, ist die Zustimmung des Gerichts erforderlich (§ 1679 Abs. 2).
Das Gericht kann einem Erben, dessen Erbrecht eindeutig nachgewiesen ist, erlauben, bereits vor Abschluss des Verfahrens frei über bestimmte Gegenstände aus dem Nachlass zu verfügen (§ 1680).
Vorsicht beim Vorbehalt des Nachlassverzeichnisses: Übernimmt ein Erbe die vollständige Nachlassverwaltung, ohne dazu berechtigt zu sein, entfallen die Wirkungen des gegebenenfalls vorbehaltenen Nachlassverzeichnisses (§ 1681). Damit verliert er den Schutz, den ihm der Vorbehalt bei der Begleichung der Schulden des Erblassers bietet.

Besprechen Sie den Abschluss eines neuen Mietvertrags vor Abschluss des Verfahrens daher zunächst mit dem Notar. Sichern Sie die Wohnung bis dahin, lesen Sie die Zähler ab und fotografieren Sie sie, informieren Sie die Eigentümergemeinschaft oder Genossenschaft und stellen Sie sicher, dass die Vorauszahlungen und Energiekosten weiterhin bezahlt werden.

Sie haben eine Wohnung mit Mieter geerbt

Mit dem Tod des Vermieters endet das Mietverhältnis nicht. Wechselt der Eigentümer, gehen die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer über (§ 2221 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (občanský zákoník)). Allein wegen des Eigentümerwechsels kann keine der Parteien das Mietverhältnis kündigen, es sei denn, der Vertrag sieht dies ausdrücklich vor (§ 2222 Abs. 1).

Besorgen Sie sich den Mietvertrag, das Übergabeprotokoll, Nachträge und eine Zahlungsübersicht. Klären Sie, wie hoch die Kaution ist und wo sie hinterlegt wurde. Bei Beendigung des Mietverhältnisses erstatten Sie diese einschließlich Zinsen mindestens in gesetzlicher Höhe (§ 2254 Abs. 2).
Teilen Sie dem Mieter schriftlich mit, wer nun Vermieter ist und auf welches Konto er zahlen soll, sobald dies feststeht. Stimmen Sie bis dahin mit dem Notar und den anderen Erben ab, wohin die Miete überwiesen werden soll.
Auch die Nebenkostenabrechnung für das Jahr, in dem der Erblasser verstorben ist, muss der Mieter erhalten, spätestens innerhalb von vier Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 7 des Gesetzes Nr. 67/2013 Slg.).
Möchten Sie die Wohnung selbst oder für einen nahen Angehörigen nutzen, kann bei einem unbefristeten Mietverhältnis nur aus den Gründen gemäß § 2288 Abs. 2 mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Ein befristetes Mietverhältnis endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Das Vorgehen beschreibt die Seite Kündigung des Mietvertrags.

Mehrere Erben: Wer entscheidet über die Vermietung?

Erben mehrere Personen eine Wohnung und teilen sie den Nachlass nicht anders auf, werden sie Miteigentümer. Über die gewöhnliche Verwaltung einer gemeinsamen Sache entscheiden die Miteigentümer mit Stimmenmehrheit; die Entscheidung bindet alle nur dann, wenn alle über die Notwendigkeit einer Entscheidung informiert wurden (§ 1128 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (občanský zákoník)). Wesentliche Angelegenheiten, etwa eine grundlegende Verbesserung oder Änderung des Zwecks der Sache, erfordern mindestens eine Zweidrittelmehrheit (§ 1129).

Ob der Abschluss eines konkreten Mietvertrags zur gewöhnlichen Verwaltung gehört oder eine wesentliche Angelegenheit darstellt, hängt von den Umständen ab, beispielsweise von der Mietdauer und den Vertragsbedingungen. Am sichersten ist daher eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer. Legen Sie darin fest, wer mit dem Mieter kommuniziert und den Vertrag unterzeichnet, auf welches Konto die Miete eingeht, wie Einnahmen und Kosten aufgeteilt werden und wer Reparaturen veranlasst.

Steuerlich versteuert jeder Miteigentümer Einnahmen und Ausgaben entsprechend seinem Anteil. Teilen sie diese anders auf, können sie nur nachgewiesene Ausgaben geltend machen, keine Pauschale (§ 12 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes). Das Miteigentum kann auch später durch Vereinbarung oder gerichtlich beendet werden; häufig ist es jedoch einfacher, die Wohnung bereits durch eine Vereinbarung über die Aufteilung des Nachlasses zu regeln.

Geerbte Wohnung: vermieten oder verkaufen?

Der Erwerb der Erbschaft selbst ist von der Einkommensteuer befreit (§ 4a Buchst. a des Einkommensteuergesetzes). Steuerlich unterscheidet sich erst, was Sie anschließend mit der Wohnung tun.

Vermietung und Verkauf einer geerbten Wohnung
Kriterium	Vermietung	Verkauf
Einnahmen	Regelmäßige Miete jeden Monat	Einmaliger Kaufpreis
Einkommensteuer	Mieteinnahmen werden gemäß § 9 versteuert, mit tatsächlichen Ausgaben oder einem Pauschalsatz von 30 %	Steuerfrei bei Erfüllung der Haltefrist oder der Wohnsitzvoraussetzung, andernfalls steuerpflichtig
Laufende Kosten	Beiträge an die Eigentümergemeinschaft, Versicherung, Reparaturen, Leerstandsmonate	Keine nach Übergabe der Wohnung an den Käufer
Zeit	Mietersuche, Wohnungsübergaben, Nebenkostenabrechnungen, Steuererklärung	Einmalig beim Verkauf
Risiken	Zahlungsausfälle, Schäden an der Wohnung	Der Preis richtet sich nach dem Markt zum Zeitpunkt des Verkaufs

Steuer auf den Verkauf einer geerbten Wohnung

Die Einnahmen aus dem Verkauf einer Immobilie sind steuerfrei, wenn zwischen Erwerb und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen. Bei einer von einem Verwandten in direkter Linie oder vom Ehepartner geerbten Immobilie verkürzt sich diese Frist um den Zeitraum, in dem der Erblasser sie nachweislich besessen hat (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů). Wenn Sie also eine Wohnung geerbt haben, die Ihre Eltern viele Jahre besaßen, ist der Verkauf in der Regel auch kurz nach dem Erbfall steuerfrei. Bei einer Wohnung eines Onkels oder Freundes wird die Besitzdauer des Erblassers nicht angerechnet.

Steuerfrei kann auch der Verkauf einer Wohnung sein, in der Sie unmittelbar vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre gewohnt haben, oder ein Verkauf, dessen Erlös Sie für Ihren eigenen Wohnbedarf verwenden (§ 4 odst. 1 písm. a) a b)). Ausnahmen, beispielsweise bei in ein Unternehmen eingeordnetem Vermögen, sowie Übergangsregelungen für früher erworbene Immobilien sollten Sie vor dem Verkauf mit einem Steuerberater klären.

Steuer auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen geben Sie als Einkünfte gemäß § 9 zákona o daních z příjmů an. Berechnung, Grenzwerte für das Jahr 2026 und Fristen für die Steuererklärung finden Sie im Artikel Steuer auf die Vermietung einer Wohnung 2026.

Bevor Sie die geerbte Wohnung vermieten: Checkliste

Räumung und persönliche Gegenstände. Stimmen Sie sich mit den anderen Erben ab, wer was behält. Dokumente und Familienandenken können Sie auch vor Abschluss des Verfahrens untereinander aufteilen, ohne den Vorbehalt des Inventars zu verlieren (§ 1681 odst. 2).
Technischer Zustand. Lassen Sie die Elektroinstallation, Wasserleitungen und Gasgeräte überprüfen. Reparaturen lassen sich in einer leerstehenden Wohnung leichter durchführen als in Anwesenheit eines Mieters.
Energieversorgung und Zähler. Melden Sie die Entnahmestellen um und geben Sie die Zählerstände zum Tag der Übernahme an.
Eigentümergemeinschaft oder Genossenschaft. Melden Sie den Eigentümerwechsel, informieren Sie sich über die Höhe der Beiträge und geplante Reparaturen am Haus.
Versicherung. Die Wohnungsversicherung des Erblassers erlischt an dem Tag, an dem der Versicherung der Eigentümerwechsel gemeldet wird, sofern im Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist (§ 2812). Schließen Sie eine eigene Versicherung ab. Was Sie und was der Mieter versichern sollten, erläutert der Artikel Versicherung einer vermieteten Wohnung.
Energieausweis. Der Eigentümer einer Einheit fordert ihn bei der Eigentümergemeinschaft oder der Hausverwaltung an, legt ihn dem Interessenten vor Vertragsabschluss vor und gibt die Energieklasse in der Anzeige an (§ 7a zákona č. 406/2000 Sb.).
Vertrag und Übergabe. Verwenden Sie einen Mietvertrag und halten Sie den Zustand der Wohnung in einem Übergabeprotokoll fest.

Haben Sie eine Genossenschaftswohnung geerbt? Auf die Erben gehen sowohl die Mitgliedschaft in der Genossenschaft als auch das Mietverhältnis über. Was dies für die Untermiete bedeutet, erklärt der Artikel Vermietung einer Genossenschaftswohnung.

Häufige Fragen zur geerbten Wohnung

Wie lange dauert ein Erbverfahren? Das Gesetz legt keine Dauer fest. Sie hängt von der Anzahl der Erben, ihrem Einvernehmen, dem Umfang des Vermögens und davon ab, ob ein Streit entsteht. Eine Einschätzung erhalten Sie vom Notar, der das Verfahren führt.

Zahle ich Steuern darauf, dass ich eine Wohnung geerbt habe? Nein. Einkünfte aus dem Erwerb einer Erbschaft sind von der Einkommensteuer befreit (§ 4a písm. a) zákona o daních z příjmů). Steuern werden erst auf Mieteinnahmen oder gegebenenfalls auf den Verkauf der Wohnung fällig.

Kann ich eine geerbte Wohnung direkt nach dem Erbfall steuerfrei verkaufen? Bei einer von Eltern, Großeltern, Kindern oder dem Ehepartner geerbten Wohnung wird die Zeit, während der der Erblasser die Wohnung besaß, auf die zehnjährige Haltefrist angerechnet. Übersteigt sie zusammen mit Ihrer Besitzdauer diese Frist, ist der Verkauf steuerfrei.

Muss ich den Mieter, den ich mitgeerbt habe, weiter wohnen lassen? Ja, das Mietverhältnis geht auf den neuen Eigentümer über (§ 2221). Es kann durch Fristablauf, Vereinbarung oder Kündigung aus gesetzlichen Gründen enden.

Wer entscheidet über die Vermietung, wenn ich gemeinsam mit Geschwistern erbe? Miteigentümer entscheiden mit Stimmenmehrheit, bei wesentlichen Angelegenheiten mit einer Zweidrittelmehrheit. Wir empfehlen eine schriftliche Vereinbarung aller Beteiligten.

Rechtsstand: Bürgerliches Gesetzbuch (občanský zákoník) in der ab 1. 1. 2026 geltenden Fassung, Gesetz über besondere gerichtliche Verfahren und Einkommensteuergesetz in der ab 1. 8. 2026 geltenden Fassung, überprüft in der e-Sbírka am 27. 10. 2026.

Die einfache Lösung

I auch wenn der Verkauf wie eine einfache Lösung erscheinen mag, gibt es eine noch einfachere. Wenn Sie einfach nur Mieteinnahmen erhalten und sich um nichts weiter kümmern möchten, können Sie die Betreuung Ihrer Immobilie Profis anvertrauen. Für alle, die regelmäßige Mieteinnahmen wünschen und sich um nichts kümmern wollen, gibt es den Service der garantierten Miete. Dabei mieten wir die Immobilie vom Kunden an, finden einen zuverlässigen Mieter und prüfen dessen Schuldenfreiheit. Mit dem Mieter schließen wir einen Mietvertrag ab. Dem Eigentümer zahlen wir anschließend die vereinbarte Miete, auch wenn die Immobilie leer steht oder Probleme mit zahlungsunfähigen Mietern auftreten. Nach Ende des Mietverhältnisses garantieren wir die Übergabe der Immobilie in einwandfreiem Zustand.

Wir hoffen, dass Ihnen dieser Artikel geholfen hat, Klarheit darüber zu gewinnen, was Sie mit einer geerbten Immobilie tun können. Möge sie Ihnen nur Nutzen und möglichst wenig Sorgen bringen.